[ 11月10日，交易協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布公告稱，已受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。 ]

　　歷經(jīng)過去一年半的市場(chǎng)下行、行業(yè)出清，開發(fā)商終于等來了多部門大力度的穩(wěn)樓市政策。

　　這輪讓市場(chǎng)興奮的政策起點(diǎn)，是交易商協(xié)會(huì)在11月1日召開的民營(yíng)房企座談會(huì)。隨后，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文祭出“第二支箭”，支持包括房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，在新增“直接購(gòu)買債券”的同時(shí)，提及了央行2500億元的資金支持規(guī)模。

　　11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“金融16條”）的重磅文件，涉及供需兩側(cè)貸款支持、房企存量融資合理展期、延長(zhǎng)房貸集中度政策過渡期等積極調(diào)整，給供需兩端都提供了充分的喘息休整空間，在為房企開啟新的融資通道之時(shí)，有效節(jié)制了資金的流出。

　　監(jiān)管層的支持馬不停蹄。14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行三部門聯(lián)合發(fā)文，對(duì)房企預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行松綁，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“第二支箭”+“金融16條”+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定，提振了市場(chǎng)信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動(dòng)性壓力。

　　克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策開始從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，加快“輸血”短期經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動(dòng)民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”能力。未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)，企業(yè)“爆雷”或?qū)�按下“暫停鍵”。

　　新增融資緩緩開閘

　　細(xì)看2022年以來陷入困境的眾多房企，巨大的流動(dòng)性壓力、趨近枯竭的現(xiàn)金流是其共同的特點(diǎn)。促進(jìn)融資性現(xiàn)金流入最直接的方式就是給房企提供融資的機(jī)會(huì)，“第二支箭”、“金融16條”皆著力于此。

　　11月1日，交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債信用增進(jìn)公司（下稱“中債增”），召集21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，明確中債增將加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度。8日晚間，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文表示，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，也即“第二支箭”。

　　華泰證券(601688)研報(bào)指出，與前兩輪支持政策不同，“第二支箭”的力度進(jìn)一步擴(kuò)大，一方面，支持方式上囊括了直接購(gòu)買債券，另一方面，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容，這在前兩輪合計(jì)發(fā)債規(guī)模的基礎(chǔ)上再上一個(gè)量級(jí)。

　　同時(shí)，“第二支箭”落地頗為迅速。在交易商協(xié)會(huì)上述文章發(fā)布的次日，中債增對(duì)外表示將進(jìn)一步推動(dòng)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，有意向的民營(yíng)房企可申請(qǐng)?zhí)岢鲈鲂判枨蟆?/p>

　　11月10日，交易協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布公告稱，已受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。12日，新城控股(601155)也對(duì)外披露，擬申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度。

　　河南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也在12日發(fā)文指出，監(jiān)管層對(duì)民營(yíng)房企在銀行間債券市場(chǎng)融資的支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，從全國(guó)性大型房企擴(kuò)大到地方優(yōu)持民營(yíng)房企，“這將對(duì)我省本土優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資提供更多的機(jī)會(huì)”。

　　有正在申請(qǐng)?jiān)鲂虐l(fā)債的房企內(nèi)部人士向記者透露，中債增此次對(duì)反擔(dān)保的要求較第一批有所放松，抵押率也有所提升。

　　而“金融16條”則將融資支持的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，在明確要求對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁的同時(shí)，還要求金融機(jī)構(gòu)合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

　　中指院指出，“金融16條”明確指出“財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”，表明監(jiān)管部門支持民營(yíng)房企的范圍正在不斷擴(kuò)大擴(kuò)容，會(huì)有更多民營(yíng)房企受益。同時(shí)，在區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)公司風(fēng)險(xiǎn)條件下，個(gè)別出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也將會(huì)得到合理房地產(chǎn)貸款融資支持。

　　除了提供融資性現(xiàn)金流入，監(jiān)管層從銷售現(xiàn)金流入方面也予以了支持，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了一定程度的放松。

　　根據(jù)14日晚間，三部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，房企可以通過保函提取預(yù)售資金，置換金額最高為監(jiān)管賬戶中“保交付”資金額度的30%。平安證券研報(bào)指出，此次政策在規(guī)范監(jiān)管的基礎(chǔ)上，給予優(yōu)質(zhì)企業(yè)更多的資金使用靈活性，從銷售回款端改善現(xiàn)金流。

　　保護(hù)流動(dòng)性

　　在開放更多渠道向房地產(chǎn)行業(yè)輸血的同時(shí)，此輪政策還從更多層面上保證了流動(dòng)性能留在企業(yè)，允許開發(fā)商進(jìn)行一定程度的“節(jié)流”。

　　“金融16條”指出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年。

　　信達(dá)證券房地產(chǎn)首席分析師江宇輝提及，在前幾輪融資支持的過程中，曾出現(xiàn)過企業(yè)拿到錢后，被包括銀行、信托等在內(nèi)的多方金融機(jī)構(gòu)“瓜分”的情況，這樣背景下的發(fā)債，“對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流是沒什么緩解作用的”。

　　有此前獲得發(fā)債支持的房企內(nèi)部人士向記者透露，確實(shí)在發(fā)債之后曾遭遇金融機(jī)構(gòu)擠兌，“大家都覺得拿到錢了應(yīng)該去還款，但其實(shí)發(fā)債的額度不大，企業(yè)流動(dòng)性依然十分緊張�！�

　　上述房企人士同時(shí)表示，此前對(duì)信托、銀行貸款等融資都在進(jìn)行展期談判，畢竟企業(yè)手里的資金非常有限�！耙郧罢�?wù)蛊诙际怯舱�，大環(huán)境如此，信托也沒辦法，現(xiàn)在則相當(dāng)于有了政策支持，從企業(yè)的角度來說，談判的難度應(yīng)該會(huì)降低。”

　　中指院認(rèn)為，支持貸款、信托等存量融資展期一年，將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對(duì)于未出險(xiǎn)民營(yíng)房企，會(huì)是極大支持，有助于房企融資能展盡展。

　　事實(shí)上，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此番大力度政策的優(yōu)先獲益者仍將是優(yōu)質(zhì)房企。例如預(yù)售資金監(jiān)管放松的相關(guān)通知中指出，允許商業(yè)銀行進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

　　此外，令市場(chǎng)頗為興奮的“金融16條”中在提及受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置時(shí)表示，鼓勵(lì)資管公司參與處置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，同時(shí)鼓勵(lì)商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目等。

　　轉(zhuǎn)向“保房企”

　　復(fù)盤2022年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市放松和支持政策實(shí)際上未曾停歇。但力度不斷加大的穩(wěn)樓市政策，實(shí)際見效較為緩慢。作為房企銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，2022年全部失守，樓市低迷依舊，百?gòu)?qiáng)房企在這兩個(gè)月內(nèi)的銷售同比降幅超25%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)面臨的關(guān)鍵問題之一是信心的缺失，而穩(wěn)主體是穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心的重要支點(diǎn)。中郵證券在11月初發(fā)布的一份研報(bào)中指出，民營(yíng)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占比較高，民營(yíng)主體若喪失信用支撐，從供給端就會(huì)導(dǎo)致有效供應(yīng)不足，進(jìn)而影響需求釋放。

　　“此前，穩(wěn)樓市重點(diǎn)放在穩(wěn)需求、保交付方面，穩(wěn)主體政策相對(duì)較為滯后，但隨著民企債券融資支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推進(jìn)，穩(wěn)樓市政策短板逐步補(bǔ)齊。”上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為。

　　有此前在中債增增信支持下完成發(fā)債的房企內(nèi)部人士向記者表示，監(jiān)管層之前很多動(dòng)作已經(jīng)意在對(duì)房企主體予以支持，例如中債增支持第一批房企發(fā)債等，只是當(dāng)時(shí)的效果和規(guī)模等，相對(duì)而言未達(dá)到預(yù)期，“所以這次中債增的支持模式和規(guī)模都發(fā)生了變化�！�

　　西政資本也認(rèn)為，“金融16條”對(duì)房企融資的支持，從先前單純的“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)到“救項(xiàng)目+救房企”的方向，資金端的水龍頭終于打開，房地產(chǎn)行業(yè)有望更快地實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得注意的是，無論是從上述政策表述，還是從相關(guān)支持落地細(xì)節(jié)來看，政策都明顯向著優(yōu)質(zhì)房企、仍在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)中的民企，顯示出了穩(wěn)住現(xiàn)存優(yōu)質(zhì)主體的思路。

　　“包括‘金融16條’在內(nèi)，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管放松的政策一方面要求商業(yè)銀行按照參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面也提到需要房企提供保證金、反擔(dān)保等增信措施�！眱|翰智庫(kù)指出，因此政策的覆蓋對(duì)象正是具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、信用記錄良好以及財(cái)務(wù)狀況依然穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)。

　　克而瑞指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變，短期內(nèi)政策的核心在于穩(wěn)地產(chǎn)�！敖鹑�16條”，疊加近期一些積極政策，對(duì)行業(yè)信心提升注入了強(qiáng)心劑，其中保持融資平穩(wěn)有序，對(duì)于恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企的融資功能，支持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐步回歸正軌有很重要的信號(hào)意義，房企生存環(huán)境將迎來修復(fù)。