昔日的“海上第一名園”，如今的高端商業(yè)聚集地，140年的時(shí)間，上海張園始終是各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

2022年12月1日，張園西區(qū)正式對(duì)市民開放的第一天，盡管氣溫驟降，通往張園的茂名北路上仍排起了長(zhǎng)隊(duì)。

?作為上海中心城區(qū)首個(gè)采用“留改拆”城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，張園在歷經(jīng)保護(hù)性修繕之后，以全新的姿態(tài)亮相。迪奧DIOR、路易威登LOUIS VUITTON、江詩(shī)丹頓VACHERON CONSTANTIN、寶格麗香氛BVLGARI PARFUMS、古馳GUCCI等奢侈大牌，及藍(lán)瓶咖啡Blue Bottle Coffee、而意RE等熱門品牌的加入，進(jìn)一步提升了南京西路商圈的業(yè)態(tài)豐富度及品牌能級(jí)。

開業(yè)品牌不足10個(gè)，工作日老年人打卡為主

張園始建于1882年，是上海最大的市民公共活動(dòng)場(chǎng)所之一。1885年，在上海經(jīng)營(yíng)性私園的熱潮下，“張家花園”正式向上海市民開放。這里見證了上海第一盞電燈點(diǎn)亮、上海第一輛自行車試騎、上海第一個(gè)室外照相館營(yíng)業(yè)、中國(guó)第一部話劇上演……是名副其實(shí)的文化娛樂中心。

2018年10月1日，靜安區(qū)宣布啟動(dòng)張園保護(hù)性征收。此后，太古地產(chǎn)與靜安置業(yè)成立合資公司，參與張園項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)工作。

此次亮相的張園西區(qū)位于泰興路以西、茂名北路以東片區(qū)，根據(jù)公開資料，張園西區(qū)包含16幢歷史建筑，形成德慶里、榮康里、震興里、修德里、福如里及三個(gè)花園式別墅住宅共8個(gè)組團(tuán)，地上建筑面積共約2萬(wàn)平方米，海派文化主題尤為明顯。

（圖片來源：上海張園微信公眾號(hào)）

在業(yè)態(tài)布局上，張園整體以“東靜西鬧、沉浸無界”為核心框架，其中西區(qū)以國(guó)際頂尖品牌為主，攜手三大集團(tuán)——法國(guó)路威酩軒集團(tuán)、瑞士歷峰集團(tuán)、法國(guó)開云集團(tuán)打造特色高端消費(fèi)體驗(yàn)。

贏商網(wǎng)實(shí)地調(diào)研時(shí)看到，項(xiàng)目引進(jìn)了DIOR、Louis Vuitton、Vacheron Constantin、BULGARI PARFUMS、GUCCI、Mo?t & Chandon、RE Bike Museum、Sisley、DIPTYQUE、BY FAR、Blue Bottle Coffee等重磅品牌，不過，這些門店多為限時(shí)店或體驗(yàn)空間，且GUCCI、Sisley還未正式亮相，Sisley的門店櫥窗上標(biāo)有“即將開業(yè)”的信息，GUCCI仍處于裝修中。

奢侈品牌中，DIOR的門店坐落在園區(qū)內(nèi)保護(hù)等級(jí)最高的建筑中，入口處設(shè)有一座星座蔓藤花紋勾勒的RêVE D’INFINI圖案羅盤玫瑰雕塑。從茂名北路入口進(jìn)入項(xiàng)目后，不少人直奔于此，使得DIOR精品店門前瞬間排起長(zhǎng)隊(duì)。據(jù)店員介紹，該門店為限時(shí)店，將營(yíng)業(yè)至明年2月，兩側(cè)的隊(duì)伍則分別通往DIOR的家居、成衣/配飾等不同產(chǎn)品線。

BULGARI PARFUMS與BY FAR門店相鄰，均已對(duì)外開放，且BULGARI PARFUMS的門口及店內(nèi)有大量鮮花裝飾，吸引不少顧客前來拍照。

LOUIS VUITTON和江詩(shī)丹頓分別打造了“路易威登 Objets Nomades 旅行家居空間”和“江詩(shī)丹頓Maison 1755 時(shí)間藝術(shù)「家」”，但二者并非完全對(duì)外開放，需要持相應(yīng)邀請(qǐng)函或提前預(yù)約方可進(jìn)入。

值得一提的是，江詩(shī)丹頓Maison 1755 時(shí)間藝術(shù)「家」是該品牌在國(guó)內(nèi)最大的一處沉浸式限時(shí)體驗(yàn)空間，首次將高級(jí)制表之美從匠意、技藝、文化、藝術(shù)、珍饌等維度解構(gòu)在底蘊(yùn)深厚的四層別墅內(nèi)。

同樣帶來展覽的還有Mo?t & Chandon酩悅香檳和DIPTYQUE限時(shí)展覽「材質(zhì)的獨(dú)白」。其中，Mo?t & Chandon酩悅香檳店內(nèi)總高2.5米、共計(jì)17層的香檳金字塔由1743支香檳杯堆疊而成，與進(jìn)入門店正對(duì)的夢(mèng)幻裝置，成為入店必打卡點(diǎn)。

藍(lán)瓶咖啡Blue Bottle Coffee、而意RE為正式門店。茂名北路上，Blue Bottle Coffee藍(lán)色瓶子的標(biāo)志十分顯眼，據(jù)悉，在天井圍墻與木格門窗內(nèi)，Blue Bottle Coffee引入了一個(gè)帶有斜坡屋頂?shù)陌膳_(tái)，行走其中仿佛置身于石庫(kù)門的閣樓中；

而意RE的到來，與張園曾見證上海第一輛自行車試騎十分契合。該店不僅展示了自行車發(fā)展史和11臺(tái)珍藏級(jí)古董自行車，還布置了一些與露營(yíng)相關(guān)的帳篷、桌椅等，營(yíng)造戶外生活方式氛圍。

贏商網(wǎng)注意到，工作日來到張園的顧客約8成是老年人，他們大多結(jié)伴前來打卡拍照，跟去年開業(yè)的熱門商場(chǎng)前灘太古里、天安千樹及今年的上海萬(wàn)象天地情況相似。

南京西路商圈高奢陣容持續(xù)加強(qiáng)，張園東區(qū)將于2026年底亮相

上海張園所處的南京西路商圈，是上海成熟的市級(jí)商圈，集結(jié)了上海恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、金鷹國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、靜安嘉里中心、興業(yè)太古匯等近20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，囊括奢侈品、輕奢品牌、國(guó)際潮牌、設(shè)計(jì)師品牌等多梯度、全品類品牌。

贏商大數(shù)據(jù)—城市地圖顯示，南京西路商圈國(guó)際品牌占比高達(dá)56%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他商圈的水平。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，商圈匯聚國(guó)際知名品牌1000余個(gè)。

南京西路商圈還是頂奢品牌的聚集地。從6大頂奢品牌布局門店（以“箱包”品類頭部品牌為觀察對(duì)象，且門店統(tǒng)計(jì)范圍不含美妝香化獨(dú)立店）數(shù)來看，南京西路商圈位居TOP 1，且上海恒隆廣場(chǎng)包攬了最多的頂奢門店。

今年8月，位于恒隆廣場(chǎng)對(duì)面的錦滄文華廣場(chǎng)JC PLAZA，帶來Maison Margiela全球最大旗艦店、MARNI中國(guó)首家概念旗艦店、JIL SANDER中國(guó)首家旗艦店、AMIRI亞太首店、MITHRIDATE中國(guó)首家GALLERY概念店、SHUSHU/TONG全球首店、MAISON LE FAME中國(guó)首店等眾多國(guó)際奢品、奢潮零售品牌的首店、旗艦店，豐富了商圈的品牌層級(jí)。

如今，張園西區(qū)攜手三大集團(tuán)帶來的奢侈品限時(shí)精品店/限時(shí)展覽，進(jìn)一步強(qiáng)化了商圈的高奢品牌矩陣，也為靜安、浦東兩區(qū)之間的“奢侈品版圖之爭(zhēng)”增添一些籌碼。

而從單個(gè)項(xiàng)目的奢侈品布局來看，相較于上海恒隆廣場(chǎng)的“一場(chǎng)多店”模式，以加密型打法守住奢侈品高地，上海張園更注重首店、首秀、首發(fā)，能否在市場(chǎng)上形成明顯的獨(dú)特性和唯一性，還有待時(shí)間檢驗(yàn)。接下來又將如何與不遠(yuǎn)處的興業(yè)太古匯進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，同樣是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

根據(jù)張園的整體規(guī)劃，這里將改造成為集商業(yè)、辦公、休閑于一體的綜合性街區(qū)，除了煥新揭幕的西區(qū)，靠近石門一路的東區(qū)規(guī)劃了住宅和酒店，南面還將設(shè)置文化和潮流中心，背面將建一座美術(shù)館，且張園中部還留有小型精品辦公區(qū)域。

目前，張園東區(qū)仍在保護(hù)性修繕中，預(yù)計(jì)將在2026年年底前呈現(xiàn)。屆時(shí)，南京西路商圈或?qū)⒊尸F(xiàn)全新的商業(yè)格局。