12月18日，在由《財經(jīng)》雜志、財經(jīng)網(wǎng)、《財經(jīng)》智庫、財通匯聯(lián)合主辦的“《財經(jīng)》年會2023：預(yù)測與戰(zhàn)略”上，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹談到，中國房地產(chǎn)企業(yè)的舊發(fā)展模式主要體現(xiàn)在高負(fù)債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)的“三高”上，二十多年來，中國房企的負(fù)債率從來就沒有低過70%。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任 秦虹

為何過去房企高負(fù)債沒有問題，而現(xiàn)在就有問題了？對此秦虹指出了三點，首先房地產(chǎn)的發(fā)展階段發(fā)生了很大變化，人口等部分紅利已經(jīng)減弱；其次企業(yè)盲目追求規(guī)模造成經(jīng)營問題，出了很大的風(fēng)險；還有只堵未疏的房企融資政策，都是造成問題的原因。

進(jìn)入新的發(fā)展階段，房企如何轉(zhuǎn)型？秦虹談到房企轉(zhuǎn)型的五個方向，一是要優(yōu)化開發(fā)模式，二是要探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，三是開拓存量業(yè)務(wù)，四是瞄準(zhǔn)成長型業(yè)務(wù)，五要抓住政策機(jī)遇。

說到房企探尋新的發(fā)展模式，她表示大概有四個方面：開發(fā)模式，從“三高”向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務(wù)一體化進(jìn)行轉(zhuǎn)型；盈利模式，從單純增量開發(fā)向增加存量更新轉(zhuǎn)型；融資模式，從高負(fù)債到股債多元進(jìn)行轉(zhuǎn)型；目標(biāo)模式，從追求規(guī)模和速度的擴(kuò)張向品牌和品質(zhì)提升方向轉(zhuǎn)型。

以下為發(fā)言實錄：

秦虹：大家好，很高興參加《財經(jīng)》這樣一個論壇，我的發(fā)言題目是《房企尋求新的發(fā)展模式》。

去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會提出來，要探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展模式這個題目是比較大的，今天討論其中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。行業(yè)內(nèi)都知道，中國房地產(chǎn)企業(yè)的舊發(fā)展模式主要體現(xiàn)在“三高”上，高負(fù)債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)。高負(fù)債，當(dāng)然有人有不同的看法，說高負(fù)債和高杠桿是一回事，但房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，高杠桿中除了債務(wù)杠桿外，還有大量的非債務(wù)杠桿，比如預(yù)售資金的使用、建筑建材企業(yè)的墊資等等，房地產(chǎn)企業(yè)舊發(fā)展模式中高杠桿的特征還是比較明顯。

其中房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債問題并不是今年或這幾年才有的新問題，可以看到的是，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債一直很高，1997年房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率是76%，2021年是80.2%，二十多年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率從來就沒有低過70%，一直都非常高。為什么過去房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債沒有問題，而現(xiàn)在高負(fù)債就有問題了呢？我認(rèn)為主要原因有三點：第一，房地產(chǎn)發(fā)展的階段發(fā)生了很大的變化。房地產(chǎn)過去有四大紅利支持：人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利�，F(xiàn)在新的發(fā)展階段，這些紅利已經(jīng)減弱，高負(fù)債所依賴的高需求、高房價發(fā)生很大變化。

第二，有些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營上出了很大的問題，為追求上規(guī)模，拿高價地、融高息錢，盲目把杠桿加到最大，當(dāng)市場一旦下行，最后導(dǎo)致風(fēng)險暴發(fā)。

第三，和我們的融政策有很大關(guān)系，過去的房地產(chǎn)政策一直是限制房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資，房企融資債權(quán)為主，所以負(fù)債率高，2020年下半年后開始控制負(fù)債，從供給和需求兩端收緊了房企資金，當(dāng)時融資政策只堵未疏，疊加市場下行因素，房企問題暴發(fā)。

最近出臺了房地產(chǎn)融資政策的三支箭，整個房地產(chǎn)行業(yè)非常興奮，大呼超出預(yù)期。我在想，這難道不應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)正常享有的政策嗎？這新的三支箭，一方面是化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)的重要舉措，同時也是房企新發(fā)展模式的一個重要的支持條件。

未來，進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的是結(jié)構(gòu)性機(jī)會，概括起來包括五個方向：

第一，優(yōu)化開發(fā)模式。新房開發(fā)仍然是目前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的盈利來源�？陀^來講，中國的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，雖然現(xiàn)在正在面臨比較大的挑戰(zhàn)，但中國房地產(chǎn)的需求規(guī)模依然非常大，雖然總規(guī)模難以繼續(xù)增長了，但未來五年每年銷售面積中樞仍在12億平方米左右，主要集中在都市圈、城市群的需求，改善性需求，更新需求。同時，優(yōu)質(zhì)的住房產(chǎn)品也能創(chuàng)造出改善性需求，所以，優(yōu)化開發(fā)業(yè)務(wù)，抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會，通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)造改善性需求，仍是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前最需重視的。

其次，要探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)過去主要圍繞著開發(fā)和銷售這樣一個大的周期來運行，新房開發(fā)的規(guī)模已經(jīng)到了頂峰，甚至未來總量在減少。新的發(fā)展模式，像代建、經(jīng)營、輕資產(chǎn)運營、服務(wù)等，可以作為房地產(chǎn)企業(yè)盈利新的來源模式，這個空間非常大，現(xiàn)在代建的市場份額增長非�？臁�

第三，開拓存量業(yè)務(wù)，就是城市更新。房地產(chǎn)企業(yè)未來的轉(zhuǎn)型發(fā)展要和城市的轉(zhuǎn)型發(fā)展相結(jié)合。未來中國城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，要從過去的城市擴(kuò)張攤大餅、外延式的發(fā)展，轉(zhuǎn)變聚焦內(nèi)在式的高質(zhì)量發(fā)展，所以房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型要和城市發(fā)展轉(zhuǎn)型相結(jié)合，一個重要結(jié)合點就是城市更新。

第四，瞄準(zhǔn)成長期業(yè)務(wù)，主要是塑造資產(chǎn)管理和運營能力，很多發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)企業(yè)都在做資產(chǎn)的運營和管理，我們房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)運營和管理量仍然非常小。

第五，抓住一些政策機(jī)遇，比如租賃住房的需求。目前政府出臺了大量的關(guān)于保租房的一些支持政策，還將出臺更大范圍的REITs試點，對持有經(jīng)營類物業(yè)十分有利。

任何發(fā)展模式的形成都是由市場環(huán)境與政策環(huán)境決定的。目前，我們正在經(jīng)歷這個行業(yè)從成長期到成熟期過渡，房地產(chǎn)企業(yè)的的確確需要新的發(fā)展模式，但這個新的發(fā)展模式絕不是一天能夠形成的，需要企業(yè)探索，大概有四個方面：開發(fā)模式，從“三高”向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務(wù)一體化進(jìn)行轉(zhuǎn)型；盈利模式，從單純的增量開發(fā)向增加存量更新進(jìn)行轉(zhuǎn)型；融資模式，從高負(fù)債到股債多元進(jìn)行轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)模式，從追求規(guī)模和速度的擴(kuò)張向品牌和品質(zhì)提升方向轉(zhuǎn)型。

所以，盡管我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷危機(jī)的時刻，眼前來看，我們依然要鞏固成熟的開發(fā)模式，同時要積極探索新的發(fā)展模式，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)從成長期到成熟期過渡的一些新要求。

我就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式問題談以上看法，謝謝大家！