近日有消息稱(chēng)，經(jīng)過(guò)一年努力，聯(lián)東東灣創(chuàng)智中心成功簽約曹路，聯(lián)東集團(tuán)終于進(jìn)駐了上海產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)區(qū)——浦東新區(qū)！

01

要進(jìn)浦東很難

作為老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，聯(lián)東已經(jīng)進(jìn)駐了83城，投資園區(qū)432個(gè)，是名副其實(shí)的“規(guī)�；�之王”。其中在上海累計(jì)布局超20個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)駐區(qū)域包括閔行、寶山、松江、嘉定、奉賢等。

但唯獨(dú)浦東新區(qū)，一直遲遲未進(jìn)駐。

圖：聯(lián)東全國(guó)城市布局

圖：聯(lián)東在上海區(qū)域的項(xiàng)目布局

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要進(jìn)浦東難，也絕非聯(lián)東一家企業(yè)。主要有以下原因：

拓展模式不同，其他區(qū)都是從下到上，因?yàn)檎猩倘蝿?wù)不同。

眾所周知，上海的工業(yè)發(fā)展主要集中在浦東新區(qū)，以及嘉定、松江、寶山等離市區(qū)較遠(yuǎn)的地方，而浦東新區(qū)在招商模式上與后面幾個(gè)區(qū)域有很大的差異！

首先，例如松江、嘉定等區(qū)域一般是自下而上的招商模式，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有相應(yīng)的招商指標(biāo)。

而從上海目前的市場(chǎng)邏輯看，土地資源優(yōu)先給產(chǎn)業(yè)企業(yè)，其次才是園區(qū)平臺(tái)。后者需要經(jīng)過(guò)“園區(qū)平臺(tái)認(rèn)證”，通常也更傾向國(guó)有平臺(tái)。

在此邏輯之下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有相應(yīng)的招商任務(wù)但又因能力有限，而招引不到高能級(jí)的企業(yè)，所以部分機(jī)會(huì)給到園區(qū)平臺(tái)。但有的區(qū)域國(guó)有平臺(tái)也不一定愿意去，這時(shí)候便才會(huì)考慮到民營(yíng)平臺(tái)。

但浦東新區(qū)情況不同，鎮(zhèn)一級(jí)沒(méi)有招商指標(biāo)，主要招商任務(wù)都是落在張江、金橋等核心區(qū)域和對(duì)應(yīng)的管委會(huì)。但這些管委會(huì)有自己配套的園區(qū)平臺(tái)公司。

在此模式之下，核心土地資源被收歸到高能級(jí)的區(qū)域，本身就比較容易吸引優(yōu)質(zhì)的企業(yè)；即使需要配套的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，也會(huì)優(yōu)先給到自家園區(qū)平臺(tái)公司來(lái)做。但這種情況下，往往不利于充分發(fā)揮招商效率和招商主觀能動(dòng)性。

最終，導(dǎo)致市場(chǎng)化的園區(qū)企業(yè)進(jìn)入浦東非常難，即使是聯(lián)東也才剛進(jìn)駐，而且拿的是二手地。

02

政策峰回路轉(zhuǎn)

直到22年10月《浦東新區(qū)推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展若干規(guī)定》的出臺(tái)，才打開(kāi)了民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入浦東的口子。

規(guī)定明確提出要優(yōu)化特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，支持品牌化、專(zhuān)業(yè)化、國(guó)際化的各類(lèi)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體或行業(yè)領(lǐng)先的社會(huì)資本參與園區(qū)發(fā)展工作。

這意味著真正有運(yùn)營(yíng)能力的市場(chǎng)化的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，也將有機(jī)會(huì)參與到浦東特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展中來(lái)。而這也是聯(lián)東之所以能夠進(jìn)駐浦東一個(gè)非常重要的點(diǎn)！

而這政策對(duì)于全國(guó)其它區(qū)域的園區(qū)發(fā)展也是非常具有參考意義的。尤其是從園區(qū)招商、運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，不應(yīng)該有“國(guó)”“民”之別，而是誰(shuí)能干的好誰(shuí)就來(lái)干。

03

上海管控之“嚴(yán)”背后的邏輯

上海作為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心區(qū)域，在對(duì)市場(chǎng)的管制方面一直都是領(lǐng)先的，從最早的阻止民營(yíng)園區(qū)無(wú)序擴(kuò)張，到20年的工業(yè)土地的出讓?zhuān)�再到全流程的監(jiān)管。如此嚴(yán)格的管控背后，需要從兩個(gè)角度去考慮。

第一，從政府的角度來(lái)看，調(diào)控的目標(biāo)一定是為了做的更好，市場(chǎng)化企業(yè)的有效介入才能做的更好，但要管控企業(yè)信用。

管控的核心不光是分割出讓面積，或者硬性稅收指標(biāo)，更該關(guān)注的是運(yùn)營(yíng)企業(yè)的成績(jī)和相應(yīng)的信用。

而聯(lián)東作為全國(guó)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)企業(yè)的第一位，如果連它都沒(méi)法做下去，那筆者不認(rèn)為這是良性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，必然會(huì)存在后期產(chǎn)業(yè)招商和運(yùn)營(yíng)的缺位。特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)時(shí)代，唯有管理的精細(xì)化才能匹配市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。作為管理者要出臺(tái)的是讓市場(chǎng)正向循環(huán)的“善政”，而非一刀切的處理問(wèn)題。

第二是從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，善政之下，企業(yè)也應(yīng)具備敏銳的市場(chǎng)感知能力和高質(zhì)量的招商運(yùn)營(yíng)能力。

既然在園區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域以及重資產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域之下，已經(jīng)給優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)化企業(yè)留出了一席之地，那么企業(yè)又該如何把握機(jī)會(huì)呢？

首先，企業(yè)要具有敏銳的市場(chǎng)感知能力來(lái)“捕捉機(jī)會(huì)”；其次，是要有真正強(qiáng)而有效的運(yùn)營(yíng)能力來(lái)”用好機(jī)會(huì)“。

而聯(lián)東在多年發(fā)展中，一方面通過(guò)數(shù)字化系統(tǒng)的打造，強(qiáng)化自身的招商能力。包括“U谷大數(shù)據(jù)”、戰(zhàn)投火石創(chuàng)造來(lái)精準(zhǔn)招商。另一方面，又不斷完善園區(qū)服務(wù)、提升運(yùn)營(yíng)能力。通過(guò)”U谷金融“解決入園企業(yè)的融資難題，打造智慧園區(qū)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)園區(qū)高效管理。

而未來(lái)這些擁有真正實(shí)力的市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，也將在像浦東這樣的”善政“引導(dǎo)下一個(gè)個(gè)落地項(xiàng)目。

優(yōu)秀的項(xiàng)目，優(yōu)秀的企業(yè)，優(yōu)秀的政府，是互相成就的關(guān)系。

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