近年來，地產(chǎn)紅利減退，行業(yè)泡沫加速出清，對(duì)曾經(jīng)大進(jìn)大出、高舉高打的房企開啟了一場“削峰去谷”。

　　一番嚴(yán)苛大考后，地產(chǎn)行業(yè)格局重塑，2022年房企財(cái)報(bào)顯示出，穩(wěn)健者憑借其核心實(shí)力支撐，依然是強(qiáng)者更強(qiáng)。

　　如中國金茂，2022年實(shí)現(xiàn)銷售額1550億元，行業(yè)排名逆勢提升3位；全年回款1616億元，回款率104%，創(chuàng)下歷史新高；融資成本3.9%，為歷史新低。

　　正如，華爾街教父本杰明·格雷厄姆所說，“精明的投資者總是愿意投資于歷史悠久，久經(jīng)考驗(yàn)的企業(yè)。”

　　同花順(300033)顯示，近5日內(nèi)，金茂在資本市場上被合計(jì)凈買入4211.40萬股。年報(bào)發(fā)布后，民生證券隨即維持買入評(píng)級(jí)。而近6個(gè)月，包括花旗、高盛、摩根大通等在內(nèi)的多家國際知名投行，以及民生證券、海通證券(600837)等在內(nèi)的多家券商機(jī)構(gòu)均給予了中國金茂買入、增持評(píng)級(jí)。

　　多項(xiàng)指標(biāo)越阡而升 未來持續(xù)盈利可期

　　中國金茂作為中化集團(tuán)旗下唯一的城市運(yùn)營領(lǐng)域平臺(tái)，近三十年篤行不怠，磨礪內(nèi)功，在行業(yè)深度調(diào)整期抓住機(jī)遇，業(yè)績?cè)鲩L優(yōu)于大市。

　　2022年，中國金茂實(shí)現(xiàn)經(jīng)營溢利92.60億元，優(yōu)于行業(yè)平均水平。

　　難能可貴的是，在行業(yè)下行周期中，金茂不僅穩(wěn)住了大局，更是實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)指標(biāo)越阡而升。

　　2022年，中國金茂以1550億元的總銷售金額，銷售排名逆勢上漲至行業(yè)第12名。

　　回款金額達(dá)1616億元，回款率較去年提升8pc，回款率超104%，創(chuàng)歷史新高，這為金茂貢獻(xiàn)了穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　而截至2022年末，金茂賬上現(xiàn)金流為370.89億元，同比增長19.45%；現(xiàn)金流入凈額為59.88億元。

　　兼具央企和龍頭房企底色的金茂實(shí)力雄厚，可依托資源豐富，在多渠道拿地等方面具有優(yōu)勢。

　　2022年，公司在土地市場收獲豐厚，在青島、成都、天津、合肥、北京、寧波、南京、上海及西安等城市內(nèi)的主流板塊獲取多幅優(yōu)質(zhì)地塊。

　　年報(bào)顯示， 截至2022年末，中國金茂累計(jì)二級(jí)土儲(chǔ)超5250萬方，其中一二線城市占比超82%。2022年新增二級(jí)土儲(chǔ)中，一二線城市占比更是達(dá)100%。

　　但拆分金茂的拿地情況，發(fā)現(xiàn)其堅(jiān)守等量拓展原則。金茂并未在上行期激進(jìn)拿地，也未在下行期大幅降低拿地強(qiáng)度或猛然停止拿地。通過保持拿地定力，不論是在順利去化還是利潤率方面，金茂都有一定保障。

　　此外，管理層在業(yè)績會(huì)上透露，2023年公司供貨規(guī)模大概為2580多億，與2022相比銷售規(guī)模會(huì)穩(wěn)中有升。年報(bào)顯示，公司已簽約銷售未交付結(jié)算的金額約為人民幣2358億元，未交付面積為約9846萬平方米。

　　由此來看，金茂通過科學(xué)合理的供應(yīng)計(jì)劃、穩(wěn)健的供貨能力，以及大幅補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，為其未來盈利提供了堅(jiān)實(shí)基石。

　　業(yè)績會(huì)上，金茂管理層進(jìn)一步透露，今年公司整體策略為抓庫存、去化、抓回款，針對(duì)市場變化，靈活調(diào)整和修正營銷策略，按照隨行就市、一盤一策制定銷售方針。

　　隨即，這一戰(zhàn)略的前瞻性也在今年一季度的銷售額上得到了驗(yàn)證。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前3月，中國金茂銷售額為442.3億元，同比增長39.7%；銷售面積為249.6萬㎡，同比增長超五成。

　　資金籌集暢通，融資成本創(chuàng)新低

　　過去的一年，房地產(chǎn)行業(yè)全年非銀融資規(guī)模腰斬，銀行貸款收窄，海外債、信托融資嚴(yán)重受阻，降幅均超八成。

　　房企融資壓力高企，但金茂通過積極開展并購主題公司債、長年期CMBS等方式創(chuàng)新融資，暢通融資渠道，為“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”貢獻(xiàn)金茂力量。

　　在境內(nèi)融資方面，2022年內(nèi)，金茂在境內(nèi)功發(fā)行5年期交易所市場公司債人民幣53億元、成功發(fā)行普通中票人民幣20億元；同時(shí)，在境內(nèi)成功發(fā)行凱晨CMBS共計(jì)87.08億元、西城金茂中心CMBS共計(jì)23.31億元。

　　此外，今年3月底，“金茂申萬-上海金茂大廈-鑫悅綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”在上海證券交易所成功發(fā)行，本次產(chǎn)品總儲(chǔ)架規(guī)模達(dá)100億元，首發(fā)單期規(guī)模為30億元，期限為10+8年，是金茂在積極拓展多種資金籌集管道中的又一力作。

　　而這也是目前全國最大規(guī)模的儲(chǔ)架碳中和CMBS、全國首單靈活期限儲(chǔ)架CMBS、央企首單單樓宇儲(chǔ)架CMBS。

　　房企受困信用危機(jī)，境外融資封凍，但金茂憑借優(yōu)質(zhì)信用，在境外成功發(fā)行3年期高級(jí)債券3.5億美元，成為海外債“破冰”中的標(biāo)桿房企。

　　銀行信貸方面，金茂年報(bào)顯示，截止2022年末，其銀行信貸額度為1897.85億元，尚未動(dòng)用銀行信貸額度超1000億元，為后續(xù)金茂發(fā)展提供了充足資金保障。

　　值得注意的是，金茂積極發(fā)力盤活資產(chǎn)，構(gòu)建良好金融循環(huán)。管理層在業(yè)績會(huì)上表示，因一直堅(jiān)持“雙輪”戰(zhàn)略，金茂商業(yè)持有及物業(yè)持有體量都極具規(guī)模，同時(shí)在REITs方面經(jīng)驗(yàn)豐富，而且在香港做過酒店business trust，希望能夠盡快抓住REITs政策窗口，盡快把金茂的REITs平臺(tái)搭起來。

　　民生證券分析認(rèn)為，適逢證監(jiān)會(huì)發(fā)文推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作，REITs走上快速發(fā)展道，而金茂擁有覽秀城、金茂匯等多元商業(yè)項(xiàng)目，未來在不動(dòng)產(chǎn)REITs領(lǐng)域的表現(xiàn)值得期待。

　　同時(shí)，金茂持續(xù)優(yōu)化投資，嚴(yán)控公司債務(wù)規(guī)模。于2022年末，公司有息負(fù)債共1226.65億元，年度平均借貸成本為3.9，創(chuàng)歷史新低。

　　憑借穩(wěn)健業(yè)務(wù)經(jīng)營和嚴(yán)格財(cái)務(wù)管控，2022年公司“三道紅線”維持綠檔。中誠信、標(biāo)普、穆迪三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)保持“全投資”級(jí)。其中，標(biāo)普評(píng)級(jí)由“展望”上調(diào)至“穩(wěn)定”，為標(biāo)普2022年唯一一次對(duì)中國房企給予評(píng)級(jí)上調(diào)。

　　城市運(yùn)營質(zhì)效齊升 物業(yè)新增量驅(qū)動(dòng)長期發(fā)展

　　2011年，金茂取得長沙梅溪湖片區(qū)一級(jí)開發(fā)權(quán)，標(biāo)志著金茂首個(gè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目正式落地。后經(jīng)數(shù)年傾心打造，如今的梅溪湖片區(qū)已經(jīng)化身為“長沙城市副中心，產(chǎn)城融合示范區(qū)”，成為金茂「城－人－產(chǎn)」城市運(yùn)營模式的典范之作。

　　2022年，金茂城市運(yùn)營規(guī)模效應(yīng)加速顯現(xiàn)，先后在青島、天津、寧波、溫州、金華、廊坊等地新獲取城市運(yùn)營項(xiàng)目。

　　尤其是完成了對(duì)宏泰發(fā)展的私有化，以及對(duì)廊坊龍河新城項(xiàng)目擔(dān)綱運(yùn)營，成為金茂繼長沙梅溪湖后又一大糧倉項(xiàng)目，為其城市運(yùn)營規(guī)模擴(kuò)張助力。

　　金茂2022年報(bào)顯示，廊坊龍河新城項(xiàng)目總占地297.45畝，共五宗土地，總計(jì)容建面45.9萬平方米，計(jì)劃落地大型集中商業(yè)作為廊坊市重點(diǎn)布局的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　管理層在業(yè)績會(huì)上表示，金茂做龍河新城項(xiàng)目并未將其當(dāng)成單純的招牌掛項(xiàng)目操作，而是按照城市運(yùn)營打法。未來，大家會(huì)看到龍河新城的發(fā)展，以及它對(duì)中國金茂的顯著貢獻(xiàn)。

　　今年3月，龍河新城項(xiàng)目首開去化達(dá)302套的斐然成績，這證明了金茂對(duì)該項(xiàng)目運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)、高效，使其去化率、價(jià)格超都過當(dāng)年可研標(biāo)準(zhǔn)。

　　金茂在以品質(zhì)領(lǐng)先為核心的“雙輪兩翼”戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，聯(lián)動(dòng)各業(yè)態(tài)資源發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，推進(jìn)多業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)質(zhì)效齊升。

　　2022年，中國金茂擁有在營及在建的商業(yè)中心、寫字樓、酒店規(guī)模分別為196.7萬平方米、222.9萬平方米、109.1萬平方米，重點(diǎn)布局在全國一二線及經(jīng)濟(jì)圈周邊核心城市。

　　2022年內(nèi)，金茂有2座覽秀城、1座金茂匯、1座豪華酒店年內(nèi)集中開業(yè)，預(yù)計(jì)未來兩三年會(huì)有10多個(gè)覽秀城逐漸開業(yè)起來。

　　全年累計(jì)完成411家產(chǎn)業(yè)資源戰(zhàn)略簽約，新增投資落地21家，產(chǎn)業(yè)落位能力持續(xù)提升。

　　此外，金茂積極發(fā)展和培育兩翼產(chǎn)業(yè)，大幅提升市場化競爭力，打造新的盈利增長點(diǎn)。

　　2022年3月，中國金茂旗下物管服務(wù)領(lǐng)域的子公司——金茂服務(wù)（00816.HK）在港成功上市，成為中國金茂又一盈利曲線，以新增量驅(qū)動(dòng)其長期發(fā)展。

　　金茂服務(wù)2022年年報(bào)顯示，其年內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入24.36億元，同比增長60.7%；毛利增幅約56.2%；持有人應(yīng)占溢利同比增長90.7%，財(cái)務(wù)表現(xiàn)大幅高于行業(yè)均值。

　　2022年末，金茂服務(wù)合約建筑面積約8082萬㎡，在管建筑面積約5686萬㎡，同比增幅達(dá)56%，成長活力充分釋放。

　　品質(zhì)交付擔(dān)綱央企責(zé)任 綠建品質(zhì)行業(yè)標(biāo)桿

　　在“保交付、穩(wěn)民生”背景下，金茂擔(dān)綱央企責(zé)任，助力民生保障。

　　2022年，在29個(gè)城市、62個(gè)項(xiàng)目中，以精工品質(zhì)100%交付了6萬余套房屋。在第三方客戶滿意度調(diào)研中，客戶整體滿意度達(dá)91分，位列克而瑞2022房企客戶滿意度10強(qiáng)。

　　在“雙碳”目標(biāo)下，金茂作為央企積極響應(yīng)雙碳政策，廣泛參與碳中和碳達(dá)峰的建設(shè)，助力行業(yè)碳中和碳達(dá)峰水平提升。據(jù)悉，金茂是行業(yè)內(nèi)首批公開披露科學(xué)減碳目標(biāo)的房企。

　　疊加后疫情時(shí)代居住需求變化，金茂研判居住剛需，將綠色、低碳、可持續(xù)理念貫穿于建筑設(shè)計(jì)、施工建造及運(yùn)營全過程，樹立綠色健康人居典范。

　　年報(bào)顯示，截止2022年，金茂新建項(xiàng)目100%符合綠色標(biāo)準(zhǔn)。其中，34個(gè)項(xiàng)目獲取綠色建筑認(rèn)證35項(xiàng)，已累計(jì)獲得各類綠色建筑認(rèn)證與標(biāo)識(shí)297項(xiàng)，認(rèn)證面積達(dá)2,963.9萬㎡，連續(xù)5年獲評(píng)中國綠色地產(chǎn)開發(fā)競爭力第一名。

　　“智慧科技、綠色健康”已經(jīng)成為“金茂”系列產(chǎn)品獨(dú)有的優(yōu)質(zhì)基因及品牌內(nèi)涵。在住宅市場中，“金茂品質(zhì)”效應(yīng)也使金茂保持核心競爭地位，為當(dāng)?shù)爻鞘许?xiàng)目上演了一場金茂品質(zhì)標(biāo)桿課。

　　比如，北京望京樾項(xiàng)目于2022年9月首開大捷，榮膺10月北京市朝陽區(qū)純商品房網(wǎng)簽套數(shù)、面積及金額三項(xiàng)冠軍；上海•長興金茂逸墅項(xiàng)目于2022年1月首次開盤，摘得崇明板塊銷售金額、銷售面積及銷售套數(shù)TOP1；青島嶗山金茂府穩(wěn)居銷售金額榜TOP1。

　　在城市運(yùn)營中，金茂堅(jiān)持綠色運(yùn)營，深入挖掘建筑運(yùn)營階段的節(jié)能減排潛力，通過能源替代、能效提升、綠色辦公、廢棄物循環(huán)利用等舉措促進(jìn)資源與能源的節(jié)約利用。

　　同時(shí)，金茂不斷提升ESG管理能力。公司制定了ESG三年行動(dòng)計(jì)劃，明晰各項(xiàng)治理要求與目標(biāo)。

　　2022年度，中國金茂MSCI ESG評(píng)級(jí)躍升至BBB級(jí)，獲評(píng)全球房地產(chǎn)可持續(xù)評(píng)估體系GRESB綠色三星級(jí)，被納入新推出的“恒生氣候變化1.5℃目標(biāo)指數(shù)”，并入選國務(wù)院國資委社會(huì)責(zé)任局評(píng)選的“央企ESG50•治理先鋒50指數(shù)”。

　　2023年的房地產(chǎn)風(fēng)浪未平，而要想勇立潮頭，唯有積極修煉內(nèi)功才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。正如管理層在業(yè)績會(huì)上指出，金茂未來仍以穩(wěn)為主，堅(jiān)持雙輪兩翼戰(zhàn)略，為起跳做好準(zhǔn)備。