經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 5月30日，中金湖北科投光谷REIT（508019.SH）正式將發(fā)行價確定為2.625元/份，與已經(jīng)上市的10家物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs相比，這一價格偏低，預計可以募集資金15.75億元。

根據(jù)發(fā)行計劃，該公募REIT將于6月5日進行認購，6月6日完成募集，6月7日確定最終戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售的基金份額數(shù)量及配售比例，該基金預計于6月中旬正式上市。

中金湖北科投光谷REIT上市歷程可謂一波三折，從2022年12月申請至今歷時超過5個月，而大部分公募REITs這一過程耗時不過2個月，從申請到上市通常在2-3個月。

中金湖北科投光谷REIT申請上市時，受一系列因素影響，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)面臨較大的退租壓力。2023年二季度以來，雖然部分園區(qū)出租率出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但多數(shù)還沒有恢復到歷史水平。

中金湖北科投光谷REIT在申報期間，曾兩次被監(jiān)管機構(gòu)提出“反饋”要求。不過隨著認籌的逐步展開，其上市也進入倒計時。

6月中旬上市

申請上市前，中金湖北科投光谷REIT的相關資產(chǎn)做過一次資產(chǎn)支持專項計劃。2019年7月，招商創(chuàng)融-湖北科投光谷軟件園資產(chǎn)支持專項計劃正式上市，發(fā)行金額16.3億元，該專項計劃直到2022年6月才終止。

專項計劃終止前，湖北省科技投資集團有限公司（以下簡稱“湖北科投”）開始為申請公募REIT做準備，并于2022年底正式向上交所提交了申請。

今年1月和4月，中金湖北科投光谷REIT兩次向上交所提交反饋稿，直到4月25日才正式通過申請。

5月29日，中金湖北科投光谷REIT開始詢價，累計收到53家網(wǎng)下投資者管理的142個配售對象的報價信息，區(qū)間為2.542元/份-2.746元/份，擬認購份額總量84億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的57倍。

剔除相關無效報價后，最終48家網(wǎng)下投資者管理的110個配售對象的57.9億份報價有效，結(jié)合其他配售對象的報價情況，最終將發(fā)行價格定在2.625元/份，與詢價結(jié)果相比，最后發(fā)行定價較為保守。

根據(jù)證監(jiān)會4月25日批復的文件，中金湖北科投光谷REIT準予募集的總額是6億份，按照確定的發(fā)行價，最多可以募集到15.75億元，預計2023年現(xiàn)金流分配率為4.62%，2024年為4.87%。

根據(jù)基金管理方披露的信息，原始權益人承諾認購34%的份額，也是中金湖北科投光谷REIT最大單一認購者。另外32家戰(zhàn)略配售投資者承諾的認購份額合計占比31%。

中金湖北科投光谷REIT將于6月5日-6日正式開始認購，完成認購后，做好相應的準備工作，就可以正式上市交易。從已發(fā)行的公募REITs來看，從認籌到上市通常需要1個月左右時間。

從2021年6月首批REITs成功上市以來，中國公募REITs已走過兩年歷程，第一批上市的REITs成功通過擴募申請。而且根據(jù)上市指引，下一步公募REITs將進一步向商辦等領域擴散，對于存量資產(chǎn)影響日益深遠。

中金湖北科投光谷REIT的底層資產(chǎn)所在的武漢光谷軟件園，是武漢科技創(chuàng)新的高地。原始權益人湖北科投集團為東湖高新(600133)區(qū)管委會下屬國企，主要從事園區(qū)開發(fā)運營及科技企業(yè)投資。

底層資產(chǎn)成色幾何

中金湖北科投光谷REIT底層資產(chǎn)包括光谷軟件園A1-A7棟、C6棟、E3棟以及位于現(xiàn)在光谷世貿(mào)中心的互聯(lián)網(wǎng)+項目，合計可租賃面積為16.76萬平方米，2022年末的估值為15.4億元，平均簽約租金61.63元/平方米/月。

其中光谷軟件園的9棟樓為早期向中電光谷購買，運營年限普遍超過10年；互聯(lián)網(wǎng)+項目同樣為購買而來的資產(chǎn)，運營年限也超過5年。相對而言，這次上市的資產(chǎn)均已經(jīng)進入穩(wěn)定運營階段。

招募說明書顯示，中金湖北科投光谷REIT底層資產(chǎn)2022年營業(yè)收入為1.07億元，其中最大收入為租金收入，占比超過九成，其他收入為物業(yè)費、停車費、廣告等收入；運營凈收益7060萬元。

截至2022年底，中金湖北科投光谷REIT的基礎設施項目共有49家租戶，其中信息技術行業(yè)占比超過40%，金融科技占比超過27%，其他租戶還包括專業(yè)服務、教育、金融、建筑、保險等行業(yè)。

最大的租戶是招商銀行(600036)，租賃面積接近4萬平方米，占比達到了27.6%，主要是招商銀行武漢分行和招商銀行信用卡中心，2022年貢獻了3020萬元的收入，占比超過28%，是最大的現(xiàn)金流來源。

第二大租戶是武漢留學生創(chuàng)業(yè)園管理中心，租賃面積占比8.7%，該中心為東湖高新區(qū)管委會下屬機構(gòu)，也是原始權益人的關聯(lián)方，主要為海外留學人才回國創(chuàng)業(yè)提供相關服務，租賃年限超過11年。

第三大租戶是小紅書的運營方行吟科技，租賃面積占比7.7%，從2017年11月首次入駐以來，伴隨著小紅書業(yè)務快速發(fā)展，租賃面積擴大了三倍以上。

第四大租戶是世紀教育公司，租賃面積占比7.4%，該租戶有相當部分面積用于開辦幼兒園，日常在校人數(shù)超過五六百人，年收入超過3000萬元，原始權益人湖北科投也是股東之一，持有39%股份。

四大租戶的租賃面積合計占比超過51%。

行業(yè)低谷

今年4月25日，經(jīng)歷將近5個月的漫長申請、兩次反饋，中金湖北科投光谷REIT終于拿到了證監(jiān)會批復通過文件。無論是經(jīng)歷的波折，還是歷經(jīng)的時長，均超過多數(shù)公募REITs上市過程。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)來看，中金湖北科投光谷REIT上市沒有趕上好時候。2022年四季度以來，公募REITs表現(xiàn)一直較為低迷，截至5月31日收盤，已經(jīng)上市的27只公募REITs總市值為858.34億元，與發(fā)行總市值相比下跌了6%。

基金價格表現(xiàn)同樣低迷，2023年1-5月，27只已上市的公募REITs價格均出現(xiàn)不同程度的下跌，跌幅超過10個百分點的有13只，其中2只跌幅超過20%。27只公募REITs沒有一只上漲。

價格低迷背后是出租率普遍下滑，2022年底開始，國內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)均出現(xiàn)不同程度的退租現(xiàn)象，如華安張江光大園REIT遭遇大租戶退租，建信中關村(000931)園區(qū)REIT被小租戶退租困擾。

一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)相關負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，三年疫情，諸多實體企業(yè)遭受重創(chuàng)，雖然2022底以來，經(jīng)濟活動逐步有序恢復，但消極影響依然存在，并將這一影響直接投射到園區(qū)中。

據(jù)其介紹，影響園區(qū)出租率的租戶主要分為兩類，一類是沒有挺過去倒下了，如哲庫科技；另一類雖然堅持下來了，但出現(xiàn)相當規(guī)模的裁員，“原來可能租一整層甚至一棟，裁員后，用不了那么多面積，到期后就不續(xù)租了”。

在房地產(chǎn)上行階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也處于高速發(fā)展狀態(tài)，部分傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛進入這一領域，但隨著房地產(chǎn)進入下行通道，作為房地產(chǎn)勾地工具的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也停止擴張，進入調(diào)整期。

中金湖北科投光谷REIT在出租率方面的表現(xiàn)要好于同行。招募說明書顯示，2022年底，其底層資產(chǎn)出租率是86.4%；到了今年一季度末，出租率進一步上升至90.72%。多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)一季度末出租率低于2022年底。