近期，萬科就被舉報一事回應稱，稅務機關沒有認定煙臺萬科存在偷逃稅款之主觀故意；關于挪用資金問題，煙臺公安機關經過3個月調查取證后，于2023年11月作出決定不予立案；合作項目中不存在所謂萬科管理團隊私人利益。對此，盤古智庫高級研究院江瀚表示，萬科被舉報內容其實是行業(yè)最常規(guī)的操作手法，此事件本質上反映了合作開發(fā)過程中大小股東間利益分配的矛盾與沖突，萬科的公開回應充分說明最根本的還是內部矛盾，甚至于公安都沒用立案，則更加證明這件事背后更多是民事糾紛。
江瀚表示，中國房地產自2015年以來經歷了快速發(fā)展與深度調整，開發(fā)成本逐年攀升，為了應對高成本挑戰(zhàn)、分散風險、共享資源，房地產合作開發(fā)模式應運而生。合作開發(fā)模式通常表現(xiàn)為全國性大型房企與地方中小房企或擁有土地資源的小股東之間的合作。雙方基于各自優(yōu)勢互補，共同設立項目公司，攜手開發(fā)特定地塊。大型房企憑借其雄厚的資金實力、品牌影響力、成熟的開發(fā)經驗與廣泛的資源網(wǎng)絡，能夠有效解決項目啟動資金需求、提升項目品質與銷售效率；而地方小股東或房企則通過提供土地資源、地方關系網(wǎng)絡等獨特優(yōu)勢，為項目落地掃清障礙。
江瀚認為，從舉報內容來看，涉及的資金借貸、稅務籌劃、資產處置等問題，確實在房地產合作開發(fā)中普遍存在，甚至在很大程度上都是行業(yè)慣例，也是絕大多數(shù)房地產開發(fā)過程中最常規(guī)的操作手法。
一是資金借貸與成本分攤。在合作開發(fā)項目中，全國性房企作為大股東，通常具備更強的信用資質與融資能力，能夠從金融機構獲取相對較低利率的貸款。為支持項目開發(fā)，房企可能會將部分資金以高于銀行利率的條件借給小股東，以覆蓋自身資金成本并實現(xiàn)一定收益。這種內部資金調配行為在合作開發(fā)中較為常見，旨在平衡雙方投入與收益，確保項目的資金鏈穩(wěn)定。
二是稅務籌劃與節(jié)稅策略。面對高額的房地產開發(fā)稅費，合作雙方往往尋求合法、合理的稅務籌劃手段，以降低項目整體稅負。其中，引入第三方公司參與項目運營、服務采購等方式，通過合同安排、費用分攤等手段進行稅收優(yōu)化，是常見的節(jié)稅策略。然而，對于不少小房地產開發(fā)公司來說，在這方面很有可能了解有限，甚至比較難以理解這種做法，很容易引發(fā)質疑。
三是資產處置與尾盤處理。項目進入尾聲后，未售出的商業(yè)物業(yè)（如商鋪、地下室、儲藏室等）如何處置，直接影響到合作雙方的最終收益分配。此時，將剩余資產轉讓給專業(yè)公司進行后續(xù)銷售或運營，既可以快速回籠資金，又能減輕項目公司的運營負擔。
江瀚呼吁，面對萬科被小股東舉報事件，社會各界應保持冷靜與理性，深入理解房地產合作開發(fā)的內在邏輯與市場現(xiàn)狀，避免被情緒所左右。從長期來看，此次事件都將對房地產行業(yè)合作開發(fā)模式的規(guī)范運作、風險防控、利益協(xié)調機制提出更高要求，有望推動行業(yè)進一步完善相關法規(guī)政策，提升合作開發(fā)的透明度與公平性，實現(xiàn)長期健康、有序發(fā)展。
有輿論認為，作為地產三好生的萬科，在四十歲的這一年，遭遇困難和危機。但面對這些危機，四十歲的萬科，從上到下進行了積極的自省與回應，相信萬科執(zhí)以微光前行，能度過這短暫的黑暗與迷霧。
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