證券時報記者 李小平
被譽為“世界超市”的義烏市場，正迸發(fā)出前所未有的活力。今年前2月，義烏市進出口總值達1166億元，同比增長47.3%。
伴隨著市場的繁榮，時隔10余年后，投資者也終于盼到了小商品城(600415)(600415)漲租的通知。
租金已上浮5.5%
并預計再漲
4月16日晚，小商品城披露2023年年報，公司去年實現(xiàn)營收112.99億元，同比增長48.3%；歸母凈利潤26.76億元，同比增長142.25%；基本每股收益0.49元；擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2元（含稅）。
同時，小商品城表示，公司計劃從2024年起三年內(nèi)，以現(xiàn)金方式分配利潤的比例不斷提高；同時，通過股權激勵等方式，構建和完善公司的長期激勵與約束機制，實現(xiàn)公司、員工和股東的多贏。
除了亮麗的成績單，小商品城關于市場商位租金調(diào)整的披露，格外引人注目。
年報顯示，在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，租金價格體系的合理性對于市場的健康發(fā)展至關重要。為了更好地適應市場變化，促進各行業(yè)的均衡發(fā)展，公司結合義烏指數(shù)，建立了一套行業(yè)評價體系。
該體系通過引入我國GDP增長率、市場化租金價格的波動情況、市場景氣指數(shù)、市場商品價格指數(shù)、行業(yè)景氣度指數(shù)以及區(qū)塊繁榮度指數(shù)等指標，構建了一個商位租金差異化定價模型。
根據(jù)上述定價模型，報告期末小商品城已對市場到期商位的租金進行調(diào)整，租金平均上浮5.5%，預計未來三年增長率將不低于5%。
梳理公告可以發(fā)現(xiàn)，這也是小商品城時隔10余年后，首次通過公告的方式宣布漲租。2012年，小商品城先后對義烏國際商貿(mào)城一、二、三區(qū)進行了一輪價格上調(diào)。但當時租金的平均漲幅，小商品城未在公告說明。
不過，根據(jù)海通證券(600837)當年研報測算，按照一、二、三區(qū)市場新租金下測算，合計可為小商品城帶來15297萬元增量收入，按70%轉化為凈利潤計算，可增厚凈利潤10708萬元。
小商品城是義烏市場的主要經(jīng)營者，旗下?lián)碛辛x烏國際商貿(mào)城、賓王市場、篁園市場、義西生產(chǎn)資料市場等，經(jīng)營商鋪多達7.5萬個。
數(shù)據(jù)顯示，2023年，小商品城市場經(jīng)營的收入為30.74億元，占收入比例27.21%，僅次于商品銷售67.91億元的營收。不過，盈利方面，市場營收的毛利率為71.83%，遠高于商品銷售0.5%的毛利率。所以，租金也是公司利潤的最重要來源。
為何漲租？
近年來，隨著電商經(jīng)濟的快速崛起，傳統(tǒng)的實體市場受到了較大的沖擊，降租、退租屢見不鮮。此次小商品城的漲租行為，恐怕超出了很多投資者的預期。
就租金調(diào)整的事項，證券時報記者從小商品城相關負責人獲悉，目前，義烏國際商貿(mào)城租金一、二級的價差是客觀存在的，公司推動租金調(diào)整，有幾方面的考慮：
一是期望通過租金的調(diào)整帶來更多有價值的服務，提升經(jīng)營戶的獲得感，帶動傳統(tǒng)外貿(mào)的轉型升級，反哺市場，促進義烏市場競爭力的提升，推動市場長期的繁榮與穩(wěn)定。
二是五代市場建設經(jīng)營二十多年以來，物業(yè)、水電費、人工等各項經(jīng)營成本發(fā)生了很大的變化，公司一直也是隨行就市。租金的調(diào)整可以更好地發(fā)揮義烏“市場晴雨表”的作用，幫助政府和市場參與者更好地理解市場動態(tài)，為政策制定和投資決策提供依據(jù)。
實際上，小商品城漲租的底氣，也與當前義烏市場高景氣度不無關系。
義烏海關數(shù)據(jù)顯示，2024年1至2月，義烏市進出口總值達1166億元，同比增長47.3%；其中出口1027.7億元，增長41%；進口138.3億元，增長119.9%。
具體來說，今年1至2月，義烏對非洲、拉丁美洲和東盟分別進出口218.8億元、186.2億元、119.1億元，同比分別增長60%、68.2%、54.1%。對印度、沙特阿拉伯分別進出口69.2億元、36.2億元，同比分別增長 52.5%、52.6%。同期，對共建“一帶一路”國家合計進出口759.3億元，同比增長56.6%，占同期義烏市進出口總值的65.1%，拉動義烏市進出口增長34.7個百分點。
同日晚間，小商品城披露的2024年一季報顯示，報告期內(nèi)，義烏國際商貿(mào)城日均客流量超21萬人次，日均外商3523人，同比增長160.2%，日均車流量99514車次，同比增長6.8%，景氣度高于2019年及2023年同期水平。
小商品城還指出，2024年，全球政治和體育盛事的舉辦為義烏市場帶來了新的機遇。隨著80多個國家或地區(qū)進行大選，以及巴黎奧運會、歐洲杯等大型賽事的舉辦，部分地區(qū)的外貿(mào)訂單需求激增，市場經(jīng)營戶的信心增強。
曾減免租金
為企業(yè)減負
繁榮市場，對小商品城，乃至當?shù)亟?jīng)濟至關重要。近年來，小商品城多措并舉，不斷推動義烏市場的繁榮和升級。
數(shù)據(jù)顯示，2023年，義烏市的進出口總值達到5660.5億元人民幣，同比增長18.2%。其中，出口首次突破5000億元大關，達到5005.7億元，同比增長16.0%，創(chuàng)下歷史新高。
值得一提的是，在經(jīng)營戶們遇到困難的時期，小商品城還曾多次減免租金。
譬如，2022年11月，經(jīng)過三年的疫情沖擊，義烏市場的很多經(jīng)營戶們遇到困難，在此背景之下，小商品城與市場經(jīng)營戶們風雨同舟，對所屬房屋（商位）使用權人且為小微企業(yè)或個體工商戶的給予減免2022年6個月租金。
據(jù)當時的減免公告，經(jīng)測算，此次減免租金預計減少小商品城2022年度營業(yè)收入約10億元（最終金額以年度審計為準），約占公司2021年度營業(yè)收入60.34億元的17%，預計影響公司2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤約7億元（最終金額以年度審計為準），約占2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤13.34億元的52%，約占2022年前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤16.2億元的43%。
2014年4月，小商品城為促進義烏國際商貿(mào)城五區(qū)、篁園市場繁榮，根據(jù)前期調(diào)研結果，對市場租金進行了調(diào)整。經(jīng)測算，續(xù)租后國際商貿(mào)城五區(qū)市場和篁園服裝市場年租金收入下降1.8億元。
2013年9月，小商品城調(diào)整義烏國際商貿(mào)城四區(qū)租金，經(jīng)測算，續(xù)租后四區(qū)年租金與2008~2010年相比下調(diào)1.59億元，與2011~2012年享受補助后相比下調(diào)3203.59萬元。
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