證券時(shí)報(bào)記者 王小偉
美的置業(yè)擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，迅速點(diǎn)燃了市場新預(yù)期。6月24日，該公司港股股價(jià)一度飆升100%，25日再度上揚(yáng)3.77%。
市場新預(yù)期的基礎(chǔ)在于業(yè)務(wù)重構(gòu)。按照計(jì)劃，將會(huì)有私人公司持有美的置業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)通過實(shí)物分派私人公司股份+現(xiàn)金選擇權(quán)的方式，將私人公司從上市公司剝離。交易落地后，上市公司不再持有私人公司任何股份，由上市公司控股股東和其他選擇實(shí)物分派的股東共同持有私人公司股份。這種業(yè)務(wù)重構(gòu)，使部分機(jī)構(gòu)大幅上調(diào)美的置業(yè)目標(biāo)價(jià)。
實(shí)際上，此前A股就有類似案例。
4月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開始籌劃將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，此次交易預(yù)計(jì)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。由此，華遠(yuǎn)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留及發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如代建、資產(chǎn)管理與運(yùn)營、物業(yè)管理、城市運(yùn)營服務(wù)等。這被視為華遠(yuǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為服務(wù)型公司的一大標(biāo)志性動(dòng)作。
從華遠(yuǎn)地產(chǎn)到美的置業(yè)，有一個(gè)共同點(diǎn)：業(yè)務(wù)方面“去重取輕”。這有利于聚焦資源、聚焦精力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，進(jìn)而推進(jìn)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，財(cái)務(wù)方面“輕裝上陣”，能降低企業(yè)的杠桿率及負(fù)債水平，尤其是減輕償債壓力，進(jìn)而助力地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，穿越產(chǎn)業(yè)周期。
由此，近年房地產(chǎn)演進(jìn)的三個(gè)節(jié)點(diǎn)已經(jīng)較為明晰。此前更多的是政策博弈，此后相當(dāng)長一段時(shí)間，開始向博弈基本面過渡。目前來看，從某種意義上說，上市公司正在進(jìn)入加速自身資本運(yùn)作的新階段。
在這股運(yùn)作潮中，并非只有“縮表”一種模式。最典型的是萬通發(fā)展，公司日前啟動(dòng)作價(jià)3.24億美元收購索爾思光電1.24億股股份事項(xiàng)，切入光模塊領(lǐng)域，推進(jìn)通信與數(shù)字科技領(lǐng)域發(fā)展。按照計(jì)劃，光通信模塊生產(chǎn)商逐步將制造基地向以中國為代表的發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移，提升公司綜合競爭力和市場影響力。
不過，從方案公布后的股價(jià)連續(xù)大跌來看，這種發(fā)展模式，暫不被市場認(rèn)可。原因之一，與地產(chǎn)商跨界并購風(fēng)險(xiǎn)考量有關(guān)。
二級市場之所以對去重取輕式的“縮表”模式給出的反饋更為樂觀積極，或許因?yàn)檫@種重組是對新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型更切合實(shí)際的探索。
比如，重資產(chǎn)拿地與開發(fā)運(yùn)營分離，讓土地回歸資本、開發(fā)回歸能力，可以實(shí)現(xiàn)各歸其位、各得其所。這是憑借股東信用優(yōu)勢，進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表收縮的最快辦法，甚至比債務(wù)重整的效率都要高，且可以避免盲目跨界擴(kuò)張所帶來的更大風(fēng)險(xiǎn)。
以上三個(gè)案例，可以視為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢變化浪潮中，在關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)的一次重要變化。相對來看，市場資金對于企業(yè)做減法、走向輕資產(chǎn)這條路徑，更為認(rèn)可。這種認(rèn)可，從本質(zhì)來看，與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)周期是適配的。
但值得注意的是，并非所有地產(chǎn)公司都能“復(fù)制”這種模式。
去重取輕的剝離模式伴隨著負(fù)債的轉(zhuǎn)移，首要條件就是不能影響到債權(quán)人的利益。無論從美的置業(yè)控股股東實(shí)力來看，還是從華遠(yuǎn)地產(chǎn)的國資背景來看，這條路徑相對順暢。而相當(dāng)比例的地產(chǎn)公司，可能在開發(fā)業(yè)務(wù)一次性剝離方面存在掣肘。
在上市公司層面收縮資產(chǎn)負(fù)債表，做深做精輕資產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)，或是行業(yè)的大勢所趨。尤其在上市公司提質(zhì)增效、高質(zhì)量發(fā)展的過程中，既需要在上市公司層面保留住核心資產(chǎn)、減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金占用，削減不必要的杠桿，又要防止空心化。這個(gè)天平兩端的權(quán)衡，將是待解的新命題。
最新評論