在行業(yè)調(diào)整周期中，已建成的大量樓宇急需轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)并通過運(yùn)營管理的手段保值、增值，以輕資產(chǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)正在迎來爆發(fā)式增長。
根據(jù)國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024的1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%（按可比口徑計算）。如果對比此前的公開數(shù)據(jù)，2022年13.29萬億元、2023年11.09萬億元，投資萎縮的降幅更為驚人。一方面是新開發(fā)的投資銳減，另一方面是存量樓宇大量堆積，對已建成樓宇的保值增值服務(wù)注定成了市場的新增長極。
圖1：2024年一季度深圳甲級寫字樓存量超過1000萬平米
然而輕資產(chǎn)運(yùn)營并非可以輕松駕馭的，中國境內(nèi)能與全球沉淀多年的五大行（戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、高力國際）拼殺的寥寥無幾。隨著行業(yè)格局的深刻調(diào)整，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式領(lǐng)域迎來新洗牌，唯有專業(yè)運(yùn)營商方能立足。究其原因，一方面是各家運(yùn)營商需要在成熟的產(chǎn)品與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)間進(jìn)行較量，另一方面，運(yùn)營商在精細(xì)化管理的同時，還向運(yùn)營要效益。這種多維度疊加的超級技能，奠定了領(lǐng)域中博殺的只有專業(yè)的運(yùn)營商才有機(jī)會，而且運(yùn)營的內(nèi)容由于包括五大行在內(nèi)的頭部企業(yè)不斷內(nèi)卷，基于形成了要同時包括兩大核心模塊的趨勢。
首先是資產(chǎn)管理模塊，基于數(shù)字化?系統(tǒng)的搭建進(jìn)行資產(chǎn)的登記與分類，實(shí)現(xiàn)對資產(chǎn)狀態(tài)監(jiān)控，確保資產(chǎn)的維護(hù)和保養(yǎng)，并實(shí)時輸出盤點(diǎn)與折舊相關(guān)的數(shù)據(jù)，實(shí)時更新資產(chǎn)凈值，確保財務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。其次，在資產(chǎn)管理的過程中，通過運(yùn)營反饋的各項報表進(jìn)行分析，自動生成各類資產(chǎn)統(tǒng)計報表，及時發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)管理的問題并自動預(yù)判優(yōu)化方案。
圖2：深圳甲級寫字樓主要市場指標(biāo)?
其次是資產(chǎn)增值模塊，通過數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)信息的快速查詢、動態(tài)監(jiān)控和智能分析等功能，實(shí)力雄厚的運(yùn)營商還具備快速對外招商、定向拓展產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)、限時完成政府創(chuàng)稅指標(biāo)等，大大提高了固定資產(chǎn)的利用率和管理效率，同時降低了資產(chǎn)管理的成本和風(fēng)險。
圖3：推進(jìn)資產(chǎn)管理不斷迭代的數(shù)字化手段
深圳，作為改革開放的前沿陣地與先行示范區(qū)，依托其獨(dú)特的特區(qū)優(yōu)勢，已成為產(chǎn)業(yè)辦公運(yùn)營領(lǐng)域的創(chuàng)新高地，孕育并匯聚了一批行業(yè)內(nèi)的佼佼者。其中，老牌上市公司世聯(lián)行(002285)以其深厚底蘊(yùn)引領(lǐng)行業(yè)風(fēng)向；企生活集團(tuán)，作為大灣區(qū)大型產(chǎn)辦園區(qū)的領(lǐng)航者，深耕區(qū)域市場，打造多元化運(yùn)營生態(tài)；MFG則緊密攜手區(qū)域政府，成為服務(wù)甲級寫字樓的標(biāo)桿企業(yè)，彰顯政企合作新典范；此外，專注于租售代理與營銷顧問咨詢的瑞信行，憑借其專業(yè)能力與市場洞察力，亦在業(yè)界贏得了廣泛認(rèn)可。這些品牌共同構(gòu)筑了深圳產(chǎn)業(yè)辦公運(yùn)營領(lǐng)域的璀璨星河，展現(xiàn)了城市創(chuàng)新與活力的無限可能。
世聯(lián)行的大資管業(yè)務(wù)作為公司的新業(yè)務(wù)，主要包括城市資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、空間運(yùn)營業(yè)務(wù)、顧問服務(wù)業(yè)務(wù)和招商租賃業(yè)務(wù)�？紤]到大資管是目前世聯(lián)行轉(zhuǎn)型的新嘗試，整體業(yè)務(wù)還未成熟，據(jù)證券時報報道，對于2024年的市場走勢，世聯(lián)行高管直言“難以判斷，不敢判斷�！�
圖4：深圳部分本土資管公司受邀入駐高端項目
企生活集團(tuán)作為一站式產(chǎn)辦空間運(yùn)營服務(wù)商，圍繞“產(chǎn)業(yè)+”多元化業(yè)務(wù)模式涉足產(chǎn)辦運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、新能源、金融投資、互聯(lián)網(wǎng)+等多個業(yè)務(wù)，是一家以輕資產(chǎn)運(yùn)營模式為主的綜合產(chǎn)辦資產(chǎn)運(yùn)營集團(tuán)。加上企生活深耕深圳本土，目前底氣最足，近期回歸企生活集團(tuán)的首席數(shù)字官沈柱燦，以共管、共擔(dān)、共享的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，融合全新的數(shù)字化營管系統(tǒng)，大幅拉升資管層面的運(yùn)營能力。
同時，MFG作為鼎晟創(chuàng)新發(fā)展（深圳）有限公司的高端寫字樓服務(wù)品牌，憑借與區(qū)域政府的緊密合作，整合優(yōu)質(zhì)寫字樓資源及廣泛商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建特色商業(yè)生態(tài)，為多方參與者創(chuàng)造共贏機(jī)遇。步入2024年，MFG將聚焦于產(chǎn)品創(chuàng)新與資產(chǎn)升級，精準(zhǔn)鎖定高端市場，展現(xiàn)出差異化的競爭策略與前瞻布局。
圖5：深圳部分本土資管公司在國內(nèi)外屢獲大獎
另一方面，瑞信行作為工商地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的佼佼者，集咨詢顧問、租售代理、資產(chǎn)運(yùn)營及品牌推廣于一體，為全國地標(biāo)項目提供專業(yè)服務(wù)。在董事長張栩哲的親自帶領(lǐng)下，瑞信行精準(zhǔn)把握城市商務(wù)市場脈搏，已在全國20余座重點(diǎn)城市布局，展現(xiàn)其全國化戰(zhàn)略視野與執(zhí)行力。
值得注意的是，隨著數(shù)字化浪潮的興起，眾多互聯(lián)網(wǎng)軟件企業(yè)正跨界涉足輕資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域，以技術(shù)創(chuàng)新為引領(lǐng)，爭奪市場先機(jī)。面對這一競爭格局，業(yè)界普遍認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式正逐步取代傳統(tǒng)銷售管理，成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢。未來，這一細(xì)分市場究竟是群雄逐鹿，還是一騎絕塵，尚待時間驗證，但輕資產(chǎn)運(yùn)營的崛起已成為行業(yè)不可逆轉(zhuǎn)的共識。
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