在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一家非地產(chǎn)公司如何能夠切入進(jìn)來(lái)，并成為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上市公司中的頭部企業(yè)？深圳一家上市公司自2013年開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目以來(lái)，有望在這一領(lǐng)域躋身第一陣營(yíng)。

　　“目前國(guó)內(nèi)上市公司中做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的上市公司很少，而且商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)集中度依然偏低，這給公司帶來(lái)了很大的市場(chǎng)空間�！鄙钲谑�皇庭國(guó)際(000056)企業(yè)股份有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“皇庭國(guó)際”）董秘、皇庭國(guó)際旗下商業(yè)管理公司皇庭戴維斯商業(yè)CEO曹劍日前在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)。曹劍有理由對(duì)皇庭國(guó)際的商業(yè)未來(lái)抱有信心，這家公司的首個(gè)高端購(gòu)物中心項(xiàng)目深圳皇庭廣場(chǎng)自2013年開(kāi)業(yè)以來(lái)客流量、租金物管收入、凈利潤(rùn)都在逐年上漲。據(jù)皇庭國(guó)際2018年年報(bào)顯示，深圳皇庭廣場(chǎng)全客流量超過(guò)2000萬(wàn)人次，單月最高超過(guò)200萬(wàn)人次，租金物管收入達(dá)到2.89億元。

　　先知先覺(jué)后來(lái)居上

　　據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主流運(yùn)營(yíng)模式是重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，即地產(chǎn)商自己開(kāi)發(fā)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，資金及人力成本投入巨大。重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般是以城市綜合體的形式出現(xiàn)，在商業(yè)物業(yè)出租的同時(shí)配套銷(xiāo)售寫(xiě)字樓、住宅和商鋪等，這種模式運(yùn)營(yíng)雖然能夠保證了比純商業(yè)地產(chǎn)獲得更高的利潤(rùn)，但是受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響也很大。目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已見(jiàn)天花板，一些房地產(chǎn)商開(kāi)始謀求去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，其中一個(gè)方向就是商業(yè)地產(chǎn)，原因很大程度上在于商業(yè)地產(chǎn)的租金物管收入能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這是公司維持暢通運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。

    截至2017年底，國(guó)內(nèi)已有購(gòu)物中心數(shù)量超過(guò)6500家，預(yù)計(jì)到2025年中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到10000家左右。這些購(gòu)物中心絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自建團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，采用傳統(tǒng)的“百貨+餐飲+影院”商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，除了大型的綜合體依靠雄厚財(cái)力和影響力吸引到品牌和客流外，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨電商巨頭的沖擊，其商業(yè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)一般都是在勉強(qiáng)支持，急需尋求突破。

    從最近兩三年開(kāi)始，一些目光敏銳的商業(yè)地產(chǎn)巨頭開(kāi)始“去重就輕”，在新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目上采取輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，即不再靠拿地自建綜合體，而改用品牌輸出、管理輸出等方式與投資方合作運(yùn)營(yíng)。事實(shí)上，早在2015年起，皇庭國(guó)際就發(fā)現(xiàn)了這一趨勢(shì)并實(shí)現(xiàn)公司轉(zhuǎn)型，推出“商業(yè)+資本+互聯(lián)網(wǎng)”的獨(dú)特商業(yè)模式，并很快實(shí)現(xiàn)了效益提升和規(guī)模增長(zhǎng)。

    在戰(zhàn)略具體實(shí)施上，皇庭國(guó)際一方面積極提升自持的購(gòu)物中心皇庭廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)收入和品牌知名度，另一方面依托公司的商業(yè)品牌和管理經(jīng)驗(yàn)、資源拓展商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理及服務(wù)輸出、公寓運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，收入來(lái)源和盈利點(diǎn)已實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�和多樣化。目前公司商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)總管理規(guī)模已經(jīng)超過(guò)100多萬(wàn)平方米，已在廣東、廈門(mén)、重慶、成都、浙江、鄭州、西安等地進(jìn)行布局，持續(xù)擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)模。

　　“6M”創(chuàng)新商業(yè)模式

　　據(jù)皇庭國(guó)際的公開(kāi)資料顯示，公司定位為不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商，商業(yè)模式是“商業(yè)+資本+互聯(lián)網(wǎng)”，也就是以商業(yè)為本體，資本和互聯(lián)網(wǎng)為兩翼實(shí)現(xiàn)公司飛躍式發(fā)展，這一模式再細(xì)化就是皇庭國(guó)際目前主推的“6M”運(yùn)營(yíng)管理模式，即以商業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，為品牌商提供品牌孵化投資服務(wù)、金融服務(wù)與增值服務(wù)、人工智能化綜合服務(wù)、資產(chǎn)管理與資本管理服務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)服務(wù)。

    以深圳皇庭廣場(chǎng)為例，皇庭國(guó)際先后進(jìn)行了多次改造升級(jí)，目的在于為消費(fèi)者提供“社交、娛樂(lè)、教育”等需求的服務(wù)，同時(shí)智能化改造公司以及品牌商的服務(wù)。2017年8月，投入1000余萬(wàn)元，建設(shè)了3000平米深圳中心區(qū)首家港灣主題“摩卡灣”文創(chuàng)街區(qū)，未來(lái)會(huì)成為網(wǎng)紅品牌集合地；2018年調(diào)整品牌120余個(gè)，引進(jìn)了多家國(guó)際化妝品、國(guó)際輕奢品牌、國(guó)際潮牌、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)品牌，比如MBA、MLB、BOLYLONDON、FILA、匡威等；在生活配套品牌、餐飲品牌方面，引進(jìn)了江戶(hù)前和蛙小俠等網(wǎng)紅品牌，以及賢一、費(fèi)大廚、花茸粵色、京饌吐司、美心、沾師傅等餐飲先鋒品牌；另外在社交方面的大手筆是打造東西戶(hù)外24H夜未央音樂(lè)廣場(chǎng)，引進(jìn)了眾多小資的格調(diào)餐吧、酒吧。

    據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)管理規(guī)模最大的商管公司市場(chǎng)占有率只有3%-4%，行業(yè)集中度不是很高，把資本和互聯(lián)網(wǎng)手段引入到商業(yè)管理中，有可能產(chǎn)生“快魚(yú)吃慢魚(yú)”的效果，讓一些在商管方面有經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具備互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用整合能力和資本運(yùn)營(yíng)能力的公司能夠后來(lái)居上，甚至成為行業(yè)的頭部企業(yè)。曹劍表示，皇庭國(guó)際將發(fā)揮多年積累的經(jīng)驗(yàn)，積極探索和利用獨(dú)特的商業(yè)模式，抓住當(dāng)下的發(fā)展機(jī)會(huì)快速提升皇庭國(guó)際在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。