8月6日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，上海市副市長(zhǎng)陳寅透露，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)將放開(kāi)房產(chǎn)限購(gòu)政策。

　　具體內(nèi)容包括：

　　限購(gòu)由以家庭為單位，轉(zhuǎn)為以個(gè)人名下房產(chǎn)數(shù)量限購(gòu)；購(gòu)房資格社保要求由5年轉(zhuǎn)為3年；人才“居轉(zhuǎn)戶(hù)”（居住證轉(zhuǎn)戶(hù)籍）年限從原來(lái)的7年縮短到5年，核心人才進(jìn)一步縮短到3年。

　　此次放開(kāi)限購(gòu)僅針對(duì)自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，即上海臨港地區(qū)，上海其他區(qū)域的房產(chǎn)政策沒(méi)有變化。

　　對(duì)此，一位TOP10房企高管告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)記者，這可以看作是上海局部區(qū)域放松限購(gòu)，主要是為解決大企業(yè)到來(lái)之后員工的購(gòu)房問(wèn)題。一方面可以加強(qiáng)新社區(qū)建設(shè)，另外可以加快本地去庫(kù)存。

臨港放松限購(gòu)有信號(hào)意義

　　8月6日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》，同意設(shè)立中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)，并公布了新片區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)域四至范圍，以及新片區(qū)總體方案。新片區(qū)的規(guī)劃范圍是：上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)南側(cè)區(qū)域設(shè)置新片區(qū)。

　　事實(shí)上，今年6月份，上海市副市長(zhǎng)陳寅就指出，將設(shè)立自貿(mào)區(qū)新片區(qū)（主要是在臨港地區(qū)），將對(duì)標(biāo)國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)、最富競(jìng)爭(zhēng)力的制度創(chuàng)新，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)上要有突破。即賦予臨港地區(qū)新使命、新任務(wù)。而此次臨港地區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，僅是對(duì)新片區(qū)發(fā)展的支持舉措之一。

　　那么，臨港區(qū)對(duì)買(mǎi)房限制的相對(duì)寬松態(tài)度，是否有全國(guó)意義？

　　上述房企高管認(rèn)為，近兩年國(guó)家一直在強(qiáng)調(diào)“一城一策”，不同區(qū)域有不同政策，其他城市也可能有需要局部“激活”的需求，所以上海浦東的政策放開(kāi)具有一定的信號(hào)意義，但這不具備示范意義，可能不會(huì)在全國(guó)直接復(fù)制。

　　他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)化分區(qū)治理的邏輯，并不意味著未來(lái)調(diào)控會(huì)放松，而是更強(qiáng)調(diào)分區(qū)治理的邏輯。

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦⒁獾剑�臨港是上海一個(gè)十分特殊的板塊。

　　在距離上海市中心人民廣場(chǎng)75公里的臨港新城片區(qū)，實(shí)際是在本世紀(jì)初填海圍城而成。此后，區(qū)域內(nèi)S2建成、東海大橋通車(chē)、洋山開(kāi)港、四大開(kāi)發(fā)公司南下、產(chǎn)業(yè)區(qū)崛起、16號(hào)線(xiàn)貫通、特斯拉進(jìn)駐……孤懸東南海濱的臨港逐漸有了新城的景象，中船、西門(mén)子、商飛、瓦錫蘭、馬士基、DHL、上海電氣(601727)、上海汽車(chē)等國(guó)內(nèi)外著名產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和物流企業(yè)紛紛進(jìn)駐。如今，臨港片區(qū)已經(jīng)成為汽車(chē)、船舶、航空、海洋等產(chǎn)業(yè)的“必爭(zhēng)之地”。

　　據(jù)了解，上海自貿(mào)區(qū)之前面積為120.72平方公里，范圍涵蓋外高橋(600648)保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科(600895)技園區(qū)和陸家嘴(600663)金融貿(mào)易區(qū)等七個(gè)區(qū)域。而新批準(zhǔn)的加入上海自貿(mào)區(qū)的臨港片區(qū)，將先行啟動(dòng)南匯新城、臨港裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、小洋山島、浦東機(jī)場(chǎng)南側(cè)等區(qū)域，面積為119.5平方公里。

　　根據(jù)港新城官方微信公眾號(hào)最新介紹，臨港地區(qū)規(guī)劃面積343平方公里，人口68萬(wàn)，由國(guó)際未來(lái)區(qū)（主城區(qū)）、智能制造區(qū)（重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、奉賢園區(qū)）、統(tǒng)籌發(fā)展區(qū)（主產(chǎn)業(yè)區(qū)）、智慧生態(tài)區(qū)（綜合區(qū)）及海洋科創(chuàng)城（自貿(mào)區(qū)、科技城、大學(xué)城）等功能區(qū)域組成。

放松限購(gòu)政策為吸引人才

　　臨港被加入“自貿(mào)區(qū)”的決策意義重大，因而有后續(xù)政策的調(diào)整。萊坊董事及上海和北京研究及咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝肯蛎咳战?jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎荆�這主要是為吸引外國(guó)人和高端人才落戶(hù)臨港片區(qū)，為新片區(qū)帶來(lái)更多的住房購(gòu)買(mǎi)需求。

　　楊?lèi)偝空J(rèn)為，政策之下，臨港的商辦項(xiàng)目也將獲得市場(chǎng)關(guān)注，更多企業(yè)會(huì)選擇臨港作為辦公場(chǎng)所。因此，無(wú)論是臨港的住宅還是商辦市場(chǎng)都將隨著加入自貿(mào)區(qū)而獲得更大的發(fā)展空間。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，這一區(qū)域距離上海中心較遠(yuǎn)，其購(gòu)房人群以自住為主，區(qū)域主打“產(chǎn)城融合”。此次政策的推出，實(shí)質(zhì)是解決區(qū)域內(nèi)工作人群的居住問(wèn)題，與房地產(chǎn)調(diào)控本身的關(guān)聯(lián)度并不大。而相比嘉定新城、青浦新城這些熱門(mén)板塊，臨港新城明顯在發(fā)展速度上稍遜一籌。

　　據(jù)上海中原研究院統(tǒng)計(jì)，臨港新城一手市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，2016~2017年市場(chǎng)需求旺盛，均價(jià)穩(wěn)步上漲，保持平穩(wěn)在2.83萬(wàn)元/平方米，目前市場(chǎng)供大于求，尤其是2018年四季度房企集中推盤(pán)，市場(chǎng)選擇變多；與張江、祝橋、惠南等板塊項(xiàng)目相比，臨港價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，月均去化套數(shù)201套，遠(yuǎn)超周邊板塊100余套。

　　臨港新城及周邊待上市項(xiàng)目與地塊數(shù)量共9個(gè)，潛在供應(yīng)套數(shù)約3277套，貨值84.5億元，分布集中于臨港主城區(qū)與海灣藍(lán)灣國(guó)際社區(qū)，其中綠城上海誠(chéng)園、萬(wàn)科金域藍(lán)灣鷺語(yǔ)墅潛在供應(yīng)套數(shù)排名靠前，貨值超11億元。

　　據(jù)臨港新城官方微信公眾號(hào)2018年7月的介紹，臨港現(xiàn)有常住人口約30萬(wàn)人。從目前的常住人口來(lái)看，對(duì)于區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售拉動(dòng)相對(duì)有限，即使取消限購(gòu)，短期市場(chǎng)不會(huì)有所好轉(zhuǎn)。但未來(lái)會(huì)有更多產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的住房需求會(huì)持續(xù)提升。

　　據(jù)記者了解，目前已經(jīng)入駐臨港的品牌房企，包括港城、綠地、萬(wàn)科、保利、陸家嘴、中建、港城等，而其中港城是名副其實(shí)的臨港“地主”，在該片區(qū)擁有大量土儲(chǔ)。

　　同策咨詢(xún)總監(jiān)張宏偉告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾�，該區(qū)位有一定的去庫(kù)存壓力，從樓市角度來(lái)說(shuō)，本次放開(kāi)房產(chǎn)限購(gòu)政策是一個(gè)去庫(kù)存的機(jī)會(huì)。而對(duì)房企來(lái)說(shuō)，臨港放開(kāi)限購(gòu)之后，如果需求增加，就有開(kāi)發(fā)商愿意投資。

　　張波告訴記者，這一政策對(duì)房企會(huì)形成一定影響，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)未來(lái)的土地市場(chǎng)關(guān)注度或?qū)⑻嵘�。臨港新片區(qū)有了明確的、更高的定位，豐富了戰(zhàn)略定位，突出了產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后會(huì)帶來(lái)更多人群，同步提升了居住需求，因此區(qū)域內(nèi)的土地供量也會(huì)提升。但值得關(guān)注的是，由于上海的限價(jià)政策還在持續(xù)，對(duì)于房企在區(qū)域內(nèi)拿地也會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響。

　　“投資與否要取決于供求關(guān)系�！鄙鲜龇科蟾吖芨嬖V記者，企業(yè)最終會(huì)不會(huì)投資，怎么投資，還要看售價(jià)和政府限價(jià)邏輯。如果限價(jià)低，地價(jià)高，就會(huì)打擊企業(yè)的積極性。只要有合適的價(jià)格和利潤(rùn)就行，不一定賣(mài)高價(jià)。支持板塊發(fā)展，吸引人才是這個(gè)政策的初衷。

　　記者| 吳若凡編輯| 魏文藝 李凈翰

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