千億之下，皆是野心；千億之上，不止狂歡。

　　2019年，上市房企千億俱樂部迎來了5位新成員，即堅(jiān)守華中的建業(yè)地產(chǎn)、闖出西南的藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)、發(fā)跡于華東的濱江集團(tuán)(002244,股吧)、深耕華南的中國奧園與美的置業(yè)。與2018年10余家新晉千億房企相比，數(shù)量雖小，卻帶有豐富的地域特色。

　　邁入千億，有提早撞線的驚喜，有彌補(bǔ)遺憾的努力，也有超額完成的自信。不過，千億門檻的入場券僅僅意味著新的開始，更高一級的規(guī)模競爭即將到來——分化，已經(jīng)悄然滲透到了千億級別的賽道中。

　　在2018年破千億的房企中，有的高歌猛進(jìn)，邁入下個(gè)千億；有的則放慢了腳步，甚至被千億新貴迎頭趕上；更有老牌千億房企不進(jìn)反退。與此同時(shí)，千億之下，龍光、華發(fā)、新力等準(zhǔn)千億房企也在后方虎視眈眈。

　　誠然，在行業(yè)集中度日益提升的當(dāng)下，擠入千億窄門絕非易事，但若想不失速，還要擁有更強(qiáng)的實(shí)力。那么，被打上“千億”烙印的5位新貴，含金量究竟孰高孰低？

　　你追我趕 業(yè)績爆發(fā)期有所重合

　　2019年，5家新晉千億房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額約5340.4億元，最高為中國奧園1180.6億元，最低為建業(yè)地產(chǎn)1011.5億元。除中國奧園外，其余4家房企規(guī)模差距并不大。

　　數(shù)據(jù)來源：房企年報(bào)

　　縱觀上述新晉千億房企，雖然業(yè)績起點(diǎn)各不相同，但增速軌跡卻有所重合。濱江集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、美的置業(yè)三家房企4年間銷售額的最高增速都出現(xiàn)在2017年，分別為67.7%、93.0%及146.1%。

　　彼時(shí)，濱江集團(tuán)的業(yè)績在前一年剛剛創(chuàng)下“歷史之最”，轉(zhuǎn)年又迎來新的銷售高峰，最終決定在2018年沖擊千億；藍(lán)光發(fā)展憑借著在成都、華東、華中區(qū)域大幅增長的銷售額，實(shí)現(xiàn)了整體業(yè)績的突破；美的置業(yè)則抓住三、四線城市熱銷的機(jī)會，連續(xù)兩年大幅邁進(jìn)。

　　進(jìn)入2018年，中國奧園和建業(yè)地產(chǎn)迎來最高增速，銷售額同比增長分別約為100.2%與97.2%。是年年初，前一年銷售額還不足500億的中國奧園在年底完成了全年銷售目標(biāo)730億元的125%；而納入輕資產(chǎn)銷售額的建業(yè)地產(chǎn)幾乎實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的翻倍增長。同時(shí)，美的置業(yè)成功登陸資本市場，并頻頻表示2020年千億志在必得。然而，有人歡喜有人愁，年末濱江集團(tuán)折戟千億，放言再戰(zhàn)2019。

　　此時(shí)，中國奧園后來居上，距離千億近在咫尺，而對末位的建業(yè)地產(chǎn)而言，輕重資產(chǎn)銷售額近900億元是一個(gè)保守卻又似乎可行的目標(biāo)。

　　不過，在2019年，5家房企紛紛放慢腳步。其中，建業(yè)地產(chǎn)以39.8%的銷售增速在2019年提前撞線千億，增速為5家中最高。其中，輕資產(chǎn)銷售增速達(dá)57.0%。而藍(lán)光發(fā)展增速則由47.1%下滑至18.7%，為5家中最低。

　　除建業(yè)地產(chǎn)外，其余4家房企在2019年的增速均為4年間最低，可見越接近閾值，突破就愈發(fā)困難。從下降幅度看，5家房企中增速降幅最大的是中國奧園，下滑70.9個(gè)百分點(diǎn)；降幅最小的為濱江集團(tuán)，下滑6.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從銷售額復(fù)合增長率來看，在2017-2019年，建業(yè)地產(chǎn)與美的置業(yè)都達(dá)到了70%，分別為71.2%和70.0%；中國奧園約為66.5%；藍(lán)光發(fā)展和濱江集團(tuán)分別約50.0%與45.1%，起點(diǎn)高低、孰快孰慢一目了然，但也不能忽視建業(yè)地產(chǎn)總銷售額的29%為輕資產(chǎn)銷售。

　　4家房企增收不增利 三費(fèi)管控仍需加強(qiáng)

　　由于銷售結(jié)算收入的滯后性，房企的營業(yè)收入大多反映了前兩年的銷售情況，而營收不僅與當(dāng)時(shí)的銷售情況掛鉤，也與房企交付項(xiàng)目的速度有關(guān)。

　　數(shù)據(jù)來源：房企年報(bào)

　　2019年，5家房企中營業(yè)收入規(guī)模最高的為中國奧園，約505.3億元；最低為濱江集團(tuán)，約249.5億元；其余3家房企營收在300-400億元之間。從營收增速看，最高為建業(yè)地產(chǎn)107.3%，其次是中國奧園62.9%，美的置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、濱江集團(tuán)分別為36.6%、27.2%及18.1%。當(dāng)然，建業(yè)地產(chǎn)2018年基數(shù)較小也不能忽略。

　　在毛利、毛利率方面，除藍(lán)光發(fā)展以外，其余4家房企均出現(xiàn)營業(yè)成本增幅大于營業(yè)收入增幅的情況，即增收不增利。其中，營業(yè)成本增幅最高為建業(yè)地產(chǎn)，約134.9%；最低為濱江集團(tuán)，僅19.4%。

　　值得關(guān)注的是，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率下滑幅度最大，由2018年的34.7%降至2019年的26.0%，濱江集團(tuán)、美的置業(yè)與中國奧園毛利率均有0.6-1.4個(gè)百分點(diǎn)的降幅，唯有藍(lán)光發(fā)展毛利率同比微增0.6個(gè)百分點(diǎn)至28.3%，但該數(shù)值僅高于建業(yè)地產(chǎn)，毛利率最高為濱江置業(yè)35.1%�？傮w看來，5家房企毛利率均處于25%以上，其中美的置業(yè)與濱江集團(tuán)的毛利率高于30%，在行業(yè)中處于較高水平。

　　與營收具有滯后性不同，三費(fèi)反映了房企當(dāng)期的費(fèi)用支出情況，尤其是銷售費(fèi)用會隨著銷售規(guī)模的增長出現(xiàn)水漲船高的現(xiàn)象。

　　不過，僅有中國奧園和美的置業(yè)的銷售費(fèi)用超過了20億元，分別為25.4億元與21.4億元，同比增長66.0%及49.7%。銷售費(fèi)用最低為濱江集團(tuán)，約5.7億元，但由于前期較少的基數(shù)，其漲幅最高，約83.9%；而藍(lán)光發(fā)展的銷售費(fèi)用則基本沒有漲幅，同比僅微增0.6%。

　　從三費(fèi)規(guī)模來看，美的置業(yè)以62.9億元居于首位，中國奧園以52.9億元緊隨其后，濱江集團(tuán)仍為最低，約18.5億元。同時(shí)，美的置業(yè)的三費(fèi)增幅最大，同比增長約59.2%；藍(lán)光發(fā)展的費(fèi)用管理最佳，三費(fèi)同比增長僅8.3%。雖然5家房企營收規(guī)模不同，但三費(fèi)占營收比例與三費(fèi)規(guī)模整體呈現(xiàn)出正相關(guān)，美的置業(yè)比例最高，約15.3%；濱江集團(tuán)最低，為7.4%，同時(shí)也是三費(fèi)占比有所增長。

　　加減之下，營收規(guī)模最高的中國奧園，其42.0億元?dú)w母凈利潤卻排在第二；領(lǐng)跑的則是美的置業(yè)，歸母凈利潤約43.1億元。而歸母凈利潤最低的是濱江集團(tuán)，約為16.3億元，增幅也是最低，約33.6%。更為重要的是，濱江集團(tuán)產(chǎn)生了約23.4億元的少數(shù)股東損益，占凈利潤的58.9%，比熱衷于收并購的中國奧園還要高出不少。

　　現(xiàn)金短債比均大于1 降風(fēng)險(xiǎn)各有打法

　　即使成為千億房企，有息負(fù)債規(guī)模也是避不開的話題。規(guī)模擴(kuò)張，必然會帶來相應(yīng)的壓力，這讓處于高速增長期的房企有某些相似性。不過，總體而言，5家新晉千億房企各有各的打法，現(xiàn)金短債比均大于1。

　　數(shù)據(jù)來源：房企年報(bào)

　　從有息負(fù)債規(guī)模看，中國奧園427.7億元為最高，濱江集團(tuán)120.1億元為最低；但在增幅方面，中國奧園排在第三位，約75.9%，濱江集團(tuán)由于前期基數(shù)較小以124.0%的增幅排在第一。值得一提的是，美的置業(yè)2019年的有息負(fù)債規(guī)模有所下降，降幅約44.9%。

　　憑借強(qiáng)大的外部融資能力，中國奧園2019年實(shí)現(xiàn)融資性現(xiàn)金流約463.2億元，同比大漲183.0%，期內(nèi)現(xiàn)金增長130.5億元，通過增強(qiáng)流動(dòng)性減少償債風(fēng)險(xiǎn)；美的置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展則通過控制有息負(fù)債規(guī)模降低風(fēng)險(xiǎn)，前者有息負(fù)債規(guī)模同比降低，后者有息負(fù)債規(guī)模增幅由2018年的196.7%大幅降至42.3%；濱江集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)由于前期有息負(fù)債規(guī)模較小，雖然出現(xiàn)同比翻倍的情況，但風(fēng)險(xiǎn)依然較低。

　　區(qū)域型特征較為明顯 土地儲備差距較大

　　區(qū)域深耕與全國化布局，同時(shí)向一二線城市轉(zhuǎn)移，已成為越來越多房企高效擴(kuò)張的戰(zhàn)略手段。不過，在5家新晉千億房企中，項(xiàng)目布局較為集中，區(qū)域型特征明顯。

　　數(shù)據(jù)來源：房企年報(bào)

　　建業(yè)地產(chǎn)便是其中之一。自2002年開始固守河南，此后不斷下沉。盡管在2018年建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績會上，胡葆森首次松口表示“將有條件地走出河南”，但也只是以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行輸出，且都圍繞在河南省周邊。

　　2019年末，建業(yè)地產(chǎn)期末土儲約5093萬方，其中約98.9%都位于河南省內(nèi)，僅有1.1%位于海南，另有輕資產(chǎn)項(xiàng)目儲備2394萬方。

　　盡管河南省的下沉市場有較大的探索空間，但局限于一個(gè)區(qū)域的布局令建業(yè)地產(chǎn)難以分散自身的風(fēng)險(xiǎn)，不僅容易受到區(qū)域政策的影響，同時(shí)隨著強(qiáng)資本房企的侵入與其他本地房企的競爭，建業(yè)地產(chǎn)的生存空間將被進(jìn)一步擠壓。

　　與建業(yè)地產(chǎn)相比，濱江集團(tuán)的狀況稍好但有限。截至2019年末，以土儲貨值比例計(jì)算，濱江集團(tuán)在杭州內(nèi)的土儲貨值占比57.3%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括嘉興、溫州、金華、湖州等二三線城市占比25.8%，浙江省外占比16.9%。顯然，濱江集團(tuán)仍是一家區(qū)域型房企。

　　更為重要的是，濱江集團(tuán)的余糧非常有限。與其他4家房企相比，濱江集團(tuán)的土儲面積明顯較少，總計(jì)2500億元的貨值也相對較低，而2019年其新增土儲面積僅為295萬方，且都位于浙江省內(nèi)。即使位于舒適區(qū)，濱江集團(tuán)仍補(bǔ)倉乏力，后續(xù)的規(guī)模增長令人擔(dān)憂。

　　儲備同樣相對較少的，還有藍(lán)光發(fā)展。截至2019年底，藍(lán)光發(fā)展待開發(fā)建面約1773萬方，與中國奧園等有相當(dāng)差距。

　　不過，藍(lán)光發(fā)展早已向川外邁進(jìn)，布局情況要優(yōu)于建業(yè)地產(chǎn)與濱江集團(tuán)。近年來，華東、華中成為藍(lán)光發(fā)展?fàn)I收貢獻(xiàn)較大的區(qū)域，2019年末兩區(qū)域土儲面積占總土儲的35%，而其在華南的土儲占比也升至15%。同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展也在強(qiáng)化更高能級城市的投資占比，在2019年1121萬方的新增土儲中，新一線和二線城市的比例約60%。

　　發(fā)跡于廣佛地區(qū)的中國奧園與美的置業(yè)，則坐擁珠三角成熟市場的優(yōu)勢，擁有相對較多的土地儲備且相對均衡的布局，二者2019年的新增土儲面積分列5家房企中的前兩位。

　　2019年年底，中國奧園280個(gè)項(xiàng)目分布于85個(gè)境內(nèi)外城市，土儲總貨值約4585億元。以貨值占比計(jì)算，中國奧園在華南地區(qū)儲備占40%，中西部核心區(qū)約占24%，華東區(qū)域約占18%，環(huán)渤海約占11%，境外約占7%。中國奧園還擁有逾30個(gè)城市更新項(xiàng)目，可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區(qū)占比89%。

　　美的置業(yè)的布局則更為均衡。截至2019年底，其278個(gè)項(xiàng)目分布全國59個(gè)城市，在珠三角、長三角、長中游、華北、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)土儲分別為19%、26%、24%、16%和15%。

　　同時(shí)，曾依靠三四線城市大幅擴(kuò)張的美的置業(yè)也在逐步進(jìn)入高能級城市，在其2019年新增土儲面積中，一二線城市占比達(dá)64%，長三角和珠三角區(qū)域占比58%。

　　顯然，5家千億新貴中，已有悄然領(lǐng)先者。

　　封面來源：攝圖網(wǎng)

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