文/楊羚強

　　8月20日，銀監(jiān)會和住建部邀請部分房企參加會議，并公布了三條融資“紅線”。這一事件，被認(rèn)為“精準(zhǔn)地打到了房企的三寸”，其威力不亞于7000萬年前那次小行星撞擊地球事件。

　　但就像達(dá)爾文寫的“進(jìn)化論”所說的那樣，“三條紅線”的發(fā)布，對那些高度依賴信貸融資擴大規(guī)模的開發(fā)商來說，也許是當(dāng)頭棒喝。

　　但對那些一直依靠高效率，而不是高負(fù)債，取得高收益、高增長的開發(fā)商來說，卻可能是一次機遇。憑借公司的高效率，這些房企不僅能夠非常有效地改善凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)，更能憑借對新環(huán)境適應(yīng)力，收獲價值投資的長線投資者“歡心”，從而成為未來的行業(yè)明星。

　　就比如這幾年異軍突起的上坤，所以能在凈負(fù)債率大幅下降時，實現(xiàn)更高的凈資產(chǎn)收益率，就是依靠高效的資金運轉(zhuǎn)。如果，能保持之前的運營效率，在房地產(chǎn)未來的行業(yè)賽場上，上坤的速度極可能領(lǐng)先于同等規(guī)模的其他公司，從未在低負(fù)債的同時，為投資者帶去更高的回報。

　　負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化

　　今年，上坤已向港交所交去一份招股申請書，其中包括了最近三年的財務(wù)數(shù)據(jù)。

　　和同等規(guī)模的房企財報作比較，很快就顯現(xiàn)出了這份財報的與眾不同。不僅僅營收、純利的三年復(fù)合增速令人驚喜，更重要的是上坤還在將凈負(fù)債率從2017年底的684.8%下降至2019年底的118%，但股東回報率（ROE）卻從2017年底的5.5%升至2019年年底的29.6%。

　　學(xué)過財務(wù)的投資者都知道，如果一家企業(yè)在凈負(fù)債率實現(xiàn)大幅下降的情況下，依然可以實現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率的大幅增長，那么大概率是因為企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率大幅提升。

　　實際上，從2016年開始，上坤圍繞現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率、九大價值鏈協(xié)同，實現(xiàn)了從小運營到大運營的戰(zhàn)略升級。根據(jù)杜邦分析法，重點關(guān)注凈利率、現(xiàn)金流回額、資本回報率等指標(biāo)，構(gòu)建了一套以流動性指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)為導(dǎo)向的科學(xué)管理體系。通過杜邦分析法拆解影響指標(biāo)背后的每一個具體因素，找到運營效率、盈利能力變動的具體原因，用最直觀的數(shù)字實現(xiàn)理性的管理決策。

　　在周轉(zhuǎn)率提高大幅度的背景下，上坤有能力減少對有息負(fù)債的依賴。截至2019年12月31日，上坤的有息負(fù)債總額只有67.66億元，不僅比2018年底的74.59億元大幅減少，更重要的是上坤有能力通過預(yù)售回籠，歸還到期的債務(wù)，顯示出了極佳的財務(wù)狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，上坤截至2019年年底，通過預(yù)售所取得的合同負(fù)債高達(dá)83.29億元，不僅有力地保障了未來兩三年的營收，同時也有力地保障了有息負(fù)債的到期償還。

　　和大部分房企相比，上坤開發(fā)的物業(yè)更多的利用預(yù)售資金開發(fā)。如果，察看資產(chǎn)負(fù)債表中的“合同負(fù)債”科目/“開發(fā)中物業(yè)”科目，可以發(fā)現(xiàn)上坤開發(fā)資金中可以動用更多預(yù)售款，去年年底的比例是76.7%，而截止今年2月底，這一比例是84.17%，而行業(yè)平均水平是33.16%。

　　效率帶動規(guī)模增長

　　盡管，上坤的有息負(fù)債金額大幅減少，但公司的規(guī)模卻依然能實現(xiàn)持續(xù)快速擴張。據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，公司的營收、純利過去三年復(fù)合增速分別超過了150%和330%。

　　這種規(guī)模的增長很大程度得益于公司的效率提升。

　　在過去三年中，上坤持有的現(xiàn)金大幅增長，2017年年底只有8.28億元，2019年底已經(jīng)多達(dá)34.84億元，在很大程度上，體現(xiàn)了上坤經(jīng)營性現(xiàn)金流的擴張。

　　上坤所以能在減少有息負(fù)債總規(guī)模的情況下，正是借助于良好的現(xiàn)金流。得益于根據(jù)科學(xué)的杜邦分析法設(shè)計的大運營體，上坤成功實現(xiàn)“獲取優(yōu)秀土地、產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、適度領(lǐng)先的產(chǎn)品設(shè)計、融資成本低、快速開發(fā)能力、建安成本可控、強有力的營銷、品牌與產(chǎn)品溢價、嚴(yán)格控制費用”的九大價值鏈環(huán)節(jié)。

　　上坤成功實現(xiàn)以現(xiàn)金流為核心的經(jīng)營策劃管控，通過搭建“儲-建-供-銷-存-回-融-結(jié)”8階動態(tài)一體化經(jīng)營模式，精準(zhǔn)投資、彈性運營。制定了投標(biāo)前的“標(biāo)準(zhǔn)鐵三角”、營銷5M工作計劃、成本控制等多項管理工具，在標(biāo)準(zhǔn)工作周期內(nèi)確保工作質(zhì)量及決策效率，提升管理協(xié)同能力。

　　在拿地策略方面，上坤踏準(zhǔn)周期聚焦深耕，提出城市群布局“3+X”戰(zhàn)略，找準(zhǔn)時機進(jìn)駐更多戰(zhàn)略型城市。截止目前，上坤已成功布局上海、浙江、江蘇、湖北、安徽、廣東、河南七大核心區(qū)域，不斷打造以中心城市及省會城市為管理核心，向周邊三、四線城市輻射的戰(zhàn)略核心經(jīng)濟圈。踏準(zhǔn)周期聚集深耕的戰(zhàn)略不但幫助上坤緊抓房市發(fā)展機遇，也有效降低了決策失誤產(chǎn)生的沉沒成本。

　　在資源整合方面，上坤還形成了投融運一體管控的彈性運營體系，通過投資模式和合作模式的雙重優(yōu)化，極大地提高了上坤獲取土地資源、地產(chǎn)開發(fā)、打造產(chǎn)品的能力。上坤建立地產(chǎn)安卓系統(tǒng)，通過四種平臺充分打開戰(zhàn)略合作模式，極大的提高多元化拿地能力。伴隨著更多低成本優(yōu)質(zhì)土儲的積累，上坤能進(jìn)一步開闊其盈利空間，抓住未來發(fā)展的諸多機遇。

　　憑借高效的運營效率、精準(zhǔn)的布局策略和優(yōu)秀的資源整合能力，上坤能在保證現(xiàn)金流充裕、產(chǎn)品快速周轉(zhuǎn)、資源的有效利用的過程中保持一種健康的運營狀態(tài)，因為高速發(fā)展擴張拿地，上坤在2017-2018曾出現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)情況，此后于2019年迅速回正，達(dá)到20.08億元。

　　在行業(yè)逐步去杠桿后，上坤的案例，無疑給投資者篩選優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股更多的啟發(fā)。類似上坤這樣能夠?qū)崿F(xiàn)高效率，才能既保證高收益、高分紅，又能保持高增長和財務(wù)的絕對安全，才能成為內(nèi)房股的“明星”。

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