作者： 吳俊捷

　　[ 按照深圳“十三五”規(guī)劃要求，深圳市政府確定新增產(chǎn)業(yè)用地目標，到2020年，整體用于工業(yè)用地的比例不得低于30% ]

　　即將迎來40歲生日的深圳接到了“大禮包”。

　　中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱《實施方案》）。其中，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限由廣東省進一步下放至深圳、深圳持續(xù)推進的二三產(chǎn)業(yè)混合用地獲中央文件鼓勵等，被業(yè)內(nèi)認為或釋放系列“二級利好”。

　　相較于農(nóng)業(yè)用地有限的深圳而言，超過60%土地屬于非建設(shè)用地的深汕特別合作區(qū)將大獲裨益。有多位人士樂觀預判，《實施方案》本質(zhì)上是推動深圳將此前的農(nóng)村土地改革經(jīng)驗、農(nóng)村戶籍人口轉(zhuǎn)城市戶籍人口經(jīng)驗等經(jīng)濟、社會管理實踐方法復制到深汕特別合作區(qū)。

　　農(nóng)轉(zhuǎn)用權(quán)限下放

　　《實施方案》指出，“支持在土地管理制度上深化探索。將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地（下稱“農(nóng)轉(zhuǎn)用”）審批事項委托深圳市政府批準�！�

　　早在今年3月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，其中重要的內(nèi)容就是“將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準”。作為副省級城市、計劃單列市的深圳也拿到了這個權(quán)限，這為深圳拓展城市發(fā)展空間創(chuàng)造了極為有利的條件。

　　按照《中華人民共和國土地管理法》第46條，下列三種征收土地情況的，需要由國務(wù)院批準——征收永久基本農(nóng)田；征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；征收其他土地超過七十公頃的。

　　在《實施方案》出臺的背景下，深圳目前擁有了后面兩種審批權(quán)，但尚不具有第一種情況的審批權(quán)。

　　相較之下，深圳此次獲得的土地審批權(quán)限要小一些。但農(nóng)轉(zhuǎn)用權(quán)限由廣東省下放至深圳。

　　廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造協(xié)會副會長、合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇指出，這也契合《實施方案》第二十五條所提到的“依法依規(guī)賦予深圳更多省級經(jīng)濟社會管理權(quán)限”，這對于深圳土地管理有一定的影響。

　　高力國際華南區(qū)咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事陳厚橋在接受第一財經(jīng)記者采訪之際表示，土地審批權(quán)限的下放能部分緩解深圳土地資源供應(yīng)緊張的問題，但他也直言在生態(tài)保護紅線的作用下，深圳乃至深汕合作區(qū)實際可轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的農(nóng)用地要打折扣�！靶抡�策并不是類似于新增深汕特別合作區(qū)那樣的飛地給深圳，只是土地審批權(quán)限的下放，對深圳土地管理有利，但實際作用有限。”

　　《實施方案》也有提及“深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革”。2018年12月,深圳市深汕特別合作區(qū)揭牌，被稱作深圳第“10+1”區(qū)。

　　截至目前，深汕特別合作區(qū)在醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)等多個方面都與深圳展開了對接。僅產(chǎn)業(yè)引進方面，截至目前，深汕合作區(qū)供地產(chǎn)業(yè)項目89個（82個來自深圳），涉及機器人、新材料等多個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，預計提供6.3萬個就業(yè)崗位。

　　深汕合作區(qū)對接深圳資源以更好對標深圳被外界視為兩地關(guān)系互動的主旋律。伴隨產(chǎn)業(yè)及配套公共資源的引進，深汕特別合作區(qū)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市人口也被視為順理成章的事情。

　　陳厚橋等人士也指出，《實施方案》提及深汕農(nóng)村土地制度改革，本質(zhì)上是推動深圳將此前的農(nóng)村土地改革經(jīng)驗、農(nóng)村戶籍人口轉(zhuǎn)城市戶籍人口經(jīng)驗等經(jīng)濟、社會管理實踐方法復制到深汕特別合作區(qū)。

　　“工改”業(yè)務(wù)迎更明朗預期

　　除了給深圳土地管理適度放權(quán)外，《實施方案》有提出“支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題�！�

　　二三產(chǎn)業(yè)混合用地制度即工業(yè)和商業(yè)、居住、公共設(shè)施等用地功能混合。

　　近幾年，深圳、東莞等均開始了此類探索，即將現(xiàn)有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，升級改造為用地性質(zhì)為M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）。

　　根據(jù)深圳2015年發(fā)布的《城市規(guī)劃標準與準則》，M0地塊主導用途為廠房（無污染生產(chǎn)）、研發(fā)用房，其他用途包括商業(yè)、宿舍、可附設(shè)的市政設(shè)施、可附設(shè)的交通設(shè)施、其他配套輔助設(shè)施地塊等。深圳的M0地塊通常由工業(yè)地塊城市更新而來，改造后的地塊可以建設(shè)工廠、辦公樓、商業(yè)、公寓等。

　　羅宇認為，二三產(chǎn)業(yè)混合在深圳已有實踐，《實施方案》對此更多是支持鼓勵�！吧钲谠缭�2007年工業(yè)區(qū)升級改造政策出臺就開啟了‘工改’序幕，至今十三年間工改二三產(chǎn)業(yè)混合功能的項目也不少�！�

　　業(yè)內(nèi)人士對于《實施方案》的出臺更多是看作工改獲中央文件鼓勵支持，迎來更積極政策預期。

　　這幾年，“工改”類城市更新越來越受重視，但與之對應(yīng)的是并不見減少的各類爭議。

　　按照深圳“十三五”規(guī)劃要求，深圳市政府確定新增產(chǎn)業(yè)用地目標，到2020年，整體用于工業(yè)用地的比例不得低于30%，或者說劃定了270平方公里的“工業(yè)紅線”。

　　對于劃定工業(yè)區(qū)塊控制線內(nèi)的工業(yè)用地達270平方公里，外界一直存在不同看法，尤其是近年深圳第三產(chǎn)業(yè)比重超過第二產(chǎn)業(yè)。有聲音就稱，深圳不應(yīng)該劃定這么大面積的工業(yè)用地，如果計算去除近50%的生態(tài)紅線、30%的工業(yè)用地，再扣除醫(yī)院、學校、公路等配套用地，留給住宅的土地太少了。

　　佳兆業(yè)集團副總裁劉策對此分析稱，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地，強調(diào)存量工業(yè)土地盤活，這背后是深圳工業(yè)紅線用地預留過大、服務(wù)用地不足�！吧钲诠┑亟Y(jié)構(gòu)性的問題，住宅偏少，工業(yè)用地偏多，適合傳統(tǒng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，但現(xiàn)在大量人口進到深圳，第三產(chǎn)業(yè)特別是高科技產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，地均GDP提升，對工業(yè)用地需求降低，但對配套住宅和商服用地需求增加，需要調(diào)整優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。”劉策分析稱，工改商、工改居和商改租等有較好的政策預期。

　　目前，《實施方案》尚未涉及工改更細化的條款。對于外界口中的“一份大禮包”，房企人士表示，“依法依規(guī)賦予深圳更多省級經(jīng)濟社會管理權(quán)限”及區(qū)域價值獲中央文件認可，長遠利好深耕該片區(qū)的企業(yè)。