導(dǎo)讀：有銀行業(yè)人士指出，即便有30%的紅線在，由于監(jiān)管規(guī)定并沒(méi)有深入到每家銀行各個(gè)區(qū)域的房貸總量統(tǒng)籌，不排除有些銀行會(huì)將額度在地區(qū)之間流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)全行總體30%以下的目標(biāo)。

　　來(lái)   源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

　　作   者丨唐韶葵、周炎炎

　　編   輯丨徐旭、李伊琳

　　圖 / 圖蟲

　　從今年以來(lái)新房市場(chǎng)整體成交面積的上漲到單盤認(rèn)籌的火爆程度來(lái)看，上海樓市的全面回暖已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

　　10月18日，瑞安集團(tuán)位于上海西郊的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)新盤-蟠龍?zhí)斓卣�式開盤，一次性推出948套房源，據(jù)東方公證處網(wǎng)站顯示，項(xiàng)目共3715組有效認(rèn)購(gòu)客戶，打破了2018年4月，前灘中糧海景壹號(hào)3127組的紀(jì)錄。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，蟠龍?zhí)斓卮舜握J(rèn)籌，上海客戶占比37.5%，由此也可以推斷，置換客戶的比例較高。

　　上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，上海樓市回暖信號(hào)已久，3、4月份回暖信號(hào)已有，他稱其為“疫情砸出來(lái)的黃金坑”，與股市有異曲同工之妙，下半年有加速向上的走勢(shì)。蟠龍?zhí)斓亻_盤火爆原因有三：青浦徐涇是青浦離市區(qū)最近的地方，外加大虹橋概念，以及最近多年接連出現(xiàn)的高溢價(jià)地塊，對(duì)未來(lái)發(fā)展前景的信心和預(yù)期較高；其二是開發(fā)商瑞安的地產(chǎn)品牌效應(yīng)；第三，均價(jià)6.1萬(wàn)元-6.3萬(wàn)元/平方米，加上大量中小戶型，對(duì)于置換買家來(lái)說(shuō)，總價(jià)正好在心理接受范圍內(nèi)。

　　目前來(lái)看，上海市場(chǎng)已經(jīng)走出了一條全國(guó)市場(chǎng)的反向曲線：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積117073萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。但1-9月上海新房成交面積同比漲10%；二手房，9月單月成交超過(guò)3.1萬(wàn)套，創(chuàng)下近幾年來(lái)新高。

　　從成交金額來(lái)看，去年10月1日至7日，上海商品住宅成交僅約3.55億元，而今年同期已達(dá)約54.49億元。

　　新房市場(chǎng)“加速向上”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蟠龍?zhí)斓貛С隽私衲晟虾Ｗ顭岬陌鍓K，就是蟠龍鎮(zhèn)板塊，該區(qū)域本身是虹橋周邊最近的一個(gè)古鎮(zhèn)，蟠龍?zhí)斓匾彩侨鸢布瘓F(tuán)的城市更新項(xiàng)目，很多當(dāng)?shù)鼐用竦冗@個(gè)項(xiàng)目開售等了好幾年。因此不難理解“千人搖”的出現(xiàn)，這也說(shuō)明市場(chǎng)是比較關(guān)注此類板塊的。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目中簽率低，說(shuō)明首次改善的購(gòu)房需求比較強(qiáng)勁，也是此類項(xiàng)目?jī)r(jià)格略強(qiáng)勢(shì)的原因所在。

　　知情人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，蟠龍?zhí)斓赜衅涮厥庑�，該盤中簽率30%不到，但里面不乏水分。其中有一名客戶一人拿了4、5個(gè)號(hào)，最后搖中了兩個(gè)號(hào)，只選了一套126平方米的房型。這名知情人士指出，如果案場(chǎng)審核不是特別嚴(yán)格的話，用多個(gè)身份證認(rèn)籌（家庭成員）的情況是有可能出現(xiàn)的。出現(xiàn)這種集中搖號(hào)或者一個(gè)盤里面這樣的情況并不少見(jiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)情緒偏熱。另一方面，徐涇高價(jià)地偏多，區(qū)域關(guān)注度也很高。

　　青浦徐涇最近的一場(chǎng)土地拍賣發(fā)生于今年8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以溢價(jià)率超過(guò)34%拿下徐涇一幅地塊，成交樓板價(jià)38484.2元/平方米。據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年以來(lái)，青浦徐涇板塊成交樓板價(jià)基本在28000元/平方米左右。從2018年至2020年近三年徐涇鎮(zhèn)板塊宅地成交樓板價(jià)情況來(lái)看，板塊樓板價(jià)高位產(chǎn)生于2018年，2019年、2020年地價(jià)有顯著下降，進(jìn)入2020年下半年，該片區(qū)樓板價(jià)有抬頭趨勢(shì)：2020年6月，金地以36123元/平方米拿下的青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)09-15地塊。

　　截至2020年9月底，上海新建商品住宅庫(kù)存為 682萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比下降11.9%。與此同時(shí)，上海樓市存銷比自2020年 5月以來(lái)不斷下降，9月上海新建商品住宅存銷比為7.6 個(gè)月。在今年5-7月一直出現(xiàn)新房供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致庫(kù)存面積不斷下降，存銷比也隨之持續(xù)降低。8-9月新房供應(yīng)量大幅增加，一定程度上緩解了前幾月供不應(yīng)求的局面。

　　實(shí)際上海潛在的購(gòu)房需求還是比較多，類似新房交易同比上升，具有積極的意義，至少說(shuō)明市場(chǎng)不悲觀，而且今年上海預(yù)售許可管控有所放松，這都有助于市場(chǎng)交易的反彈和上升。

　　蟠龍?zhí)斓刂皇巧虾�樓市行情中的一個(gè)縮影。近期新開盤的市區(qū)多個(gè)樓盤已經(jīng)未開先火。準(zhǔn)備買二套房的張林（化名），把江蘇老家的房子賣掉之后，在寶山看中了大華朗香公園里，銷售人員告訴他由于看中的客戶比較多，需要啟動(dòng)驗(yàn)資看房，驗(yàn)資金額達(dá)100萬(wàn)元。關(guān)注了很久寶山樓市的張林發(fā)現(xiàn)，一年不到，這個(gè)區(qū)域的樓盤大約漲了5000元/平方米左右。

　　不少最近在看房的客戶反映，上海房?jī)r(jià)“悄悄地漲了”。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假內(nèi)，上海新房成交量達(dá)到近9年最高值，新建商品住宅成交面積13.1萬(wàn)平方米，而在2019年國(guó)慶長(zhǎng)假，新房成交量還不到1萬(wàn)平方米。

　　從9月開始，上海樓市就進(jìn)入盧文曦所說(shuō)的“加速向上”態(tài)勢(shì)。易居研究院《2020年9月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示， 9月上海新建商品住宅成交面積同比大幅增長(zhǎng)40.5%，達(dá)到約110.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13.9%。這也是自上海樓市2017年市場(chǎng)降溫以來(lái)創(chuàng)下的又一新高。

　　與此同時(shí)，上海新建商品住宅成交均價(jià)同樣有所上漲，漲幅為1.0%，至54356元/平方米。

　　“二手”房也瘋狂

　　新房走出向上行情，自2018年以后進(jìn)入平穩(wěn)交易狀態(tài)的上海二手房市場(chǎng)開始出現(xiàn)波動(dòng)。據(jù)中介人士反映，其位于靜安區(qū)的門店，房東開始出現(xiàn)跳價(jià)行為：有二手房源10天不到漲了接近100萬(wàn)。

　　二手門店的咨詢量和帶看量激增，相關(guān)數(shù)據(jù)更是表明，9月上海二手房的成交量來(lái)到了2017年以來(lái)的歷史高位。9月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)4.2%，同比增長(zhǎng)46.8%。截至9月底，上海前9月二手房市場(chǎng)累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)9.9%，增速已回正。

　　二手房市場(chǎng)是最能反映市場(chǎng)冷暖的。一旦房東跳價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)，二手房買家也會(huì)出現(xiàn)著急成交的情況。王慧（化名）剛下手買了一套浦東的二手房，她從年初開始留意這個(gè)板塊的房?jī)r(jià)，在9月底發(fā)現(xiàn)二手房?jī)r(jià)開始上漲，就不再觀望了。她之前有看中一套房源在掛牌后的一周之內(nèi)兩次漲價(jià)，一共超過(guò)50萬(wàn)元，而且其他房源也開始調(diào)價(jià)。

　　相比較而言，市中心的“老破小”不如郊區(qū)的二手房升值快。張帆在年初把距離市中心比較近的閔行區(qū)一套“老破小”賣了，單價(jià)5萬(wàn)元/平方米出頭，置換了距離市區(qū)更遠(yuǎn)的一套大房子，大半年下來(lái)，他置換的房子單價(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，而此前賣出去的房子價(jià)格仍然在5萬(wàn)多元/平方米，升值潛力立見(jiàn)高下。

　　實(shí)際上，相對(duì)新房，上海的二手住宅市場(chǎng)成交更為活躍，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅比較明顯。

　　9月成交3.1萬(wàn)套，創(chuàng)年內(nèi)交易量新高，同時(shí)這一流量也回到2016年調(diào)控前的月均水平。二手房成交活躍一方面整個(gè)9月周度新增掛牌量保持在1.1萬(wàn)套以上運(yùn)行，保證市場(chǎng)有充足房源。另一方面，新房推盤積極，置換買家入市意愿明顯，希望快速達(dá)成交易。隨著成交進(jìn)一步放大，市場(chǎng)折扣悄悄收縮，以前2、3百萬(wàn)總價(jià)房源還有1-2%的議價(jià)空間，但目前多半在1%以內(nèi)。一些千萬(wàn)以上的高總價(jià)房源，折扣尺度也慢慢收回到5%左右。

　　上海是典型的置換型市場(chǎng)。受政策約束，改善客戶買二套新房時(shí)多數(shù)會(huì)提前出售首套房。因此，一二手聯(lián)動(dòng)是上海市場(chǎng)的顯著特征。一般而言，新房成交上漲，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量也會(huì)走高，供應(yīng)層次也會(huì)更為豐富，二手房成交隨之走高。當(dāng)然，今年學(xué)區(qū)政策的調(diào)整也使得部分學(xué)區(qū)房熱度較高。9月至今，個(gè)別大型中介機(jī)構(gòu)“新增客戶/新增掛牌”指標(biāo)顯著上漲，反映看房客戶量依然較大，二手房整體仍將保持較大熱度。而二手房熱度回升也使得部分中介機(jī)構(gòu)調(diào)高了傭金比例。

　　上海樓市回暖背后

　　圖 / 圖蟲

　　上海樓市全面復(fù)蘇，背后可以看到三個(gè)原因：一線城市表現(xiàn)活躍；上�！敖鹁陪y十”的慣性上漲；上海積累的購(gòu)房需求。

　　一個(gè)的信號(hào)是，今年前三季度全國(guó)房企拿地投資快速恢復(fù)，主要三個(gè)方面的影響：受疫情影響，上半年貨幣市場(chǎng)寬松及房企債務(wù)融資難度下降、融資成本降低；今年地方政府推出部分優(yōu)質(zhì)地塊，且在穩(wěn)地價(jià)的基調(diào)下推地價(jià)格相對(duì)不高；今年上半年也是房企積極補(bǔ)倉(cāng)的時(shí)間點(diǎn)。房地產(chǎn)投資快速恢復(fù)主要是我國(guó)高效的疫情防控措施，房地產(chǎn)開工、施工能夠快速恢復(fù)有直接關(guān)系。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)樓市環(huán)比出現(xiàn)上漲，但在一些城市調(diào)控干預(yù)下，環(huán)比漲幅是有所收窄的。9月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海已進(jìn)入慣性上漲通道，具體表現(xiàn)為：9月是傳統(tǒng)銷售季，加上9月也是做三季報(bào)的關(guān)鍵時(shí)期，因此房企較早開啟營(yíng)銷活動(dòng)，整個(gè)9月銷售呈現(xiàn)量、價(jià)齊升格局。但是7月份后，很多城市開啟調(diào)控，所以在政策干預(yù)下，樓市交易熱情有所降溫。比較典型的是杭州，政策連續(xù)“打補(bǔ)丁”，9月銷售旺季房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比持平。

　　同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月開始，上海月度成交量同比回正，7月，累計(jì)成交同比回正。1-9月，商品住宅累計(jì)成交612.74萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)11.8%，9月當(dāng)月成交104.85萬(wàn)平米，僅次于5月，同比增長(zhǎng)36.6%。10月1-19日，同策研究院監(jiān)測(cè)的商品住宅成交量已突破50萬(wàn)平米，接近去年10月整月的52.95萬(wàn)平米。

　　同策研究院分析師丁垚認(rèn)為，上海疫情之后新房市場(chǎng)復(fù)蘇主要來(lái)自于幾個(gè)方面，第一也是最為關(guān)鍵的是供應(yīng)放量，上海不缺需求，各層次新房供應(yīng)增加使得客戶選擇面變廣，成交量自然隨之增加。除此之外，前幾個(gè)月新房預(yù)售價(jià)格的放松與土拍規(guī)則改變使得市場(chǎng)預(yù)期更為樂(lè)觀。

　　上海也并非孤例，此輪回暖中，一線城市表現(xiàn)活躍。新房?jī)r(jià)格北京、上海、廣州和深圳分別環(huán)比上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手住宅銷售價(jià)格北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。相對(duì)新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)避免限價(jià)影響，因此市場(chǎng)交易活躍，房?jī)r(jià)也順勢(shì)上漲。

　　值得關(guān)注的是，火熱行情下，房企也加速推盤，僅上海來(lái)看，三季度的開盤數(shù)量高達(dá)80多個(gè)，供應(yīng)房源共計(jì)超25000套，已超出上海上半年的供應(yīng)總數(shù)。最核心的原因在于，“三道紅線”對(duì)各大房企將產(chǎn)生較為明顯的影響。房企從穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低負(fù)債、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等角度出發(fā)，希望加快銷售，以應(yīng)對(duì)“三道紅線”所帶來(lái)的壓力。

　　上海房貸放款速度驟降

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從三位上海銀行業(yè)人士處了解到，隨著房貸額度趨緊以及即將到來(lái)的年末資金面緊張的情況，疊加上近期監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下，目前上海房貸呈現(xiàn)減速跡象。

　　上述大行房貸經(jīng)理稱，最近房貸放款速度普遍降到了1-2個(gè)月左右，而今年年初比較快的時(shí)候差不多能達(dá)到2-3天即可放款。目前行里的說(shuō)法是沒(méi)有額度，但風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)還是參照以往沒(méi)變化，只要符合要求均可以貸款，但需要接受較長(zhǎng)的放款時(shí)間。

　　“有些二手交易，客戶等著款清交房；有些一手房給的交全款的期限比較短，客戶也會(huì)擔(dān)心逾期賠錢，因此還是有很多房貸客戶近期比較焦慮�！狈抠J經(jīng)理稱。

　　房貸額度緊張背后，也有監(jiān)管有形之手。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道9月末獨(dú)家報(bào)道過(guò)，有大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。此外，部分銀行反饋個(gè)人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼吁客戶辦理房貸提早還款業(yè)務(wù)，以騰挪房貸額度。一位大行人士表示，監(jiān)管層年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款的一定比例，這一比例或?yàn)?0%左右，但未見(jiàn)到發(fā)文。

　　不過(guò)，也有專家認(rèn)為，這是年末的正常現(xiàn)象。

　　上海鏈家研究院資深分析師楊雨蕾對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，銀行政策沒(méi)有變化，審批也不存在收緊的情況，只是部分銀行放款的額度有點(diǎn)緊張，放款可能會(huì)延緩。這個(gè)是每年進(jìn)入年末都會(huì)存在的一個(gè)正�，F(xiàn)象，并不會(huì)影響正常的交易，目前市場(chǎng)供需平衡，政策預(yù)期也比較穩(wěn)定，小的變動(dòng)因素并不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)造成影響。

　　多位市場(chǎng)人士表示，年底的額度緊缺問(wèn)題比較常見(jiàn)，并且最近房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆的城市基本都有一些動(dòng)態(tài)平衡的政策或做法出臺(tái)，不單單是上海。

　　值得關(guān)注的是，今年疫情過(guò)后，上海房地產(chǎn)出現(xiàn)了近年罕見(jiàn)的火爆局面。

　　10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2020年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅略有回落，上海樓市“金九”成色十足，新房和二手房交易量同環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，且均創(chuàng)2017年以來(lái)的歷史高位。

　　不過(guò)，也有銀行業(yè)人士指出，即便有30%的紅線在，由于監(jiān)管規(guī)定并沒(méi)有深入到每家銀行各個(gè)區(qū)域的房貸總量統(tǒng)籌，不排除有些銀行會(huì)將額度在地區(qū)之間流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)全行總體30%以下的目標(biāo)。

　　“比如一線城市房貸業(yè)務(wù)賺錢更多，那就收緊東北和西藏的額度，騰挪到上海、深圳等地。即便對(duì)上海本地進(jìn)行總量和增量管控，也可以在楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、黃浦區(qū)、嘉定區(qū)之間協(xié)調(diào)�！鄙鲜鋈耸糠Q。

　　銀行難抑“房貸沖動(dòng)”

　　“其實(shí)今年最完美的購(gòu)房時(shí)機(jī)是4-5月份，然后在6月底之前將所有貸款手續(xù)辦完�！币晃怀巧绦腥耸恐赋�，當(dāng)時(shí)在新冠肺炎疫情的沖擊下，普遍對(duì)經(jīng)濟(jì)悲觀，房子可以挑選的余地大，房?jī)r(jià)比較低迷，銀行消費(fèi)貸信用貸業(yè)務(wù)受到打擊，房地產(chǎn)作為商業(yè)貸款的壓艙石的作用明顯。

　　“銀行一直有多放房貸的沖動(dòng)，計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)低、經(jīng)營(yíng)成本低、客戶有房產(chǎn)抵押，特別是一二線城市的分行對(duì)房貸業(yè)務(wù)很積極，今年五六月份，房貸審批速度大開綠燈，一周到10天的審批，整個(gè)貸款流程一般在兩周之內(nèi)結(jié)束�！鄙鲜龀巧绦腥耸勘硎�，銀行不愿意資金積壓在手中，因此對(duì)于購(gòu)房者和銀行來(lái)說(shuō)，快速放房貸對(duì)雙方均有利。

　　在疫情出現(xiàn)之后，監(jiān)管要求銀行信貸向小微傾斜，最低資金成本可低于4%，有銀行業(yè)人士表示，銀行剛剛轉(zhuǎn)向大規(guī)模做小微業(yè)務(wù)之時(shí)，也有很多不成熟的地方，比如4、5月份出現(xiàn)了深圳、杭州等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)突然飆漲的現(xiàn)象，其背后不乏客戶經(jīng)理、中介、購(gòu)房者合謀，通過(guò)掛靠小微企業(yè)的模式挪用企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸買房的模式。

　　此外，銀行的“房貸”沖動(dòng)也源自其市場(chǎng)壟斷地位。在消費(fèi)金融領(lǐng)域，銀行業(yè)務(wù)已經(jīng)受到了花唄等互聯(lián)網(wǎng)金融的擠壓，而房貸業(yè)務(wù)有量大、排他性、中低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)金融無(wú)法介入，因此價(jià)格、服務(wù)都缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而且客戶一旦與某家銀行有了房貸業(yè)務(wù)的勾連，客戶黏性都會(huì)比較大，因此如果后續(xù)營(yíng)銷跟上，客戶可以發(fā)展成購(gòu)買基金、理財(cái)，使用信用卡等功能的核心客戶。

　　“雖然監(jiān)管也從宏觀審慎的角度去控制房地產(chǎn)增量，但本質(zhì)上銀行會(huì)有沖動(dòng)去做安全、賺錢的業(yè)務(wù)�！鄙鲜龀巧绦腥耸勘硎�。

　　本期編輯 陳思

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