11月初，著名國際信用評級公司聯(lián)合評級國際有限公司發(fā)布信用評級報告指出，確認禹洲集團（01628.HK）“BB”的國際長期發(fā)行人評級，展望穩(wěn)定。聯(lián)合國際同時確認由禹洲發(fā)行的高級無抵押美元票據(jù)“BB”的國際長期發(fā)行債務(wù)評級。這是繼6月份禹洲獲穆迪確認Ba3的企業(yè)家族評級及B1的高級無抵押債券評級，并將展望由“評級觀察”上調(diào)至“穩(wěn)定”后，僅僅半年內(nèi)又一次被國際知名機構(gòu)給予正面評級。

　　值得一提的是，僅僅數(shù)天之后，國際評級機構(gòu)穆迪于定期發(fā)布的周期性評審報告中也再次強調(diào)指出，隨著今年禹洲集團于長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)以及海西經(jīng)濟區(qū)內(nèi)持續(xù)穩(wěn)健的地產(chǎn)開發(fā)和合約銷售不斷進行，整個集團的合約銷售規(guī)模及六大都市圈的區(qū)域深耕更趨深入，與此同時禹洲在地產(chǎn)行業(yè)遭遇新冠肺炎影響的今年保持了極佳的流動性和財務(wù)穩(wěn)健性，上述這些因素很好地支撐了禹洲Ba3的企業(yè)家族評級。

　　除了國際評級機構(gòu)，禹洲也頻頻獲得各大行地產(chǎn)分析師的認可，國際知名投行高盛近日發(fā)表研究報告，首次覆蓋禹洲集團就給予“買入”評級，目標價4.3港元，高盛表示十分看好禹洲未來發(fā)展。同時，花旗、海通國際和中信里昂也重申禹洲“買入”評級，肯定禹洲穩(wěn)健的財務(wù)狀況、強勁的銷售增長及可觀穩(wěn)定的利潤率，相信其千億目標實現(xiàn)無虞。

　　優(yōu)質(zhì)土儲支撐銷售“有質(zhì)量的增長”

　　聯(lián)合國際指出，此次給予禹洲“BB”評級，反映了禹洲所呈現(xiàn)出的強勁合約銷售增長，以及禹洲位于中國一二線城市的高質(zhì)量土地儲備和穩(wěn)健的毛利率，體現(xiàn)了禹洲在中國房地產(chǎn)市場的地位。事實上，禹洲今年銷售增長之強早已頗受關(guān)注，今年首十個月，禹洲合約銷售金額同比增長52.55%，遠遠高于同行業(yè)平均增速。聯(lián)合國際認為，顯著的銷售增長可以反映出，即便年初受到新型冠狀病毒的影響，禹洲良好的執(zhí)行能力和良好的區(qū)位布局仍然能夠助推銷售的增長，并認為禹洲有望實現(xiàn)全年1,000億元人民幣的銷售目標。同時，聯(lián)合國際預期禹洲在未來12-18個月會維持10%-15%的年銷售增幅，并且逐漸繼續(xù)提高盈利能力和財務(wù)表現(xiàn)。

　　不單單是銷售總量增長強勁，秉承著“有質(zhì)量的增長”的發(fā)展理念，禹洲集團真正實現(xiàn)了銷售上的量價齊升。2020年前10個月，禹洲合約銷售均價由去年前十個月的人民幣14,939元/平方米增長至16,329元/平方米，同比增長9.3%。聯(lián)合國際指出，從今年前10個月平均銷售價格增長可以證明，禹洲在一二線城市重點集中布局的土儲非常優(yōu)質(zhì)，這帶動了整個集團平均銷售價格的上漲。

　　2020年的前10個月，禹洲收購了15塊總面積為257萬平方米的土地(權(quán)益土地面積166萬平方米)，全部位于一二線城市，和公司最近18個月的土地戰(zhàn)略在一二線城市的目標一致。禹洲在吸納土儲時采用平衡的收購策略，使公開招拍掛和項目收并購的比例保持均衡。高盛此前報告中也表示，禹洲集團在一、二線城市及長三角、大灣區(qū)等核心地區(qū)的優(yōu)質(zhì)土儲令其對集團未來的銷售充滿信心，該行預測，在豐富土儲和優(yōu)秀產(chǎn)品力的支撐下，禹洲2020年至2022年預售銷售額將達到人民幣1,330億，年均復合增長率將達到15％，優(yōu)于同業(yè)10％的平均水平。海通國際亦在報告中指出，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)商在很大程度上運營良好，即便今年市況較為艱難，仍足以實現(xiàn)他們的銷售目標。鎖定率較高的開發(fā)商中禹洲89%的鎖定率反映了其為今年的千億目標做足了推貨準備，銷售進度穩(wěn)步有序推進，該行預期禹洲的千億目標實現(xiàn)無虞。

　　信貸指標持續(xù)優(yōu)化 財務(wù)穩(wěn)健獲資本市場肯定

　　禹洲集團持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)也獲得各機構(gòu)肯定。聯(lián)合國際表示，截至2020年中期，禹洲對合營及聯(lián)營公司的擔保從2019年年底的124億元人民幣下降到79億元人民幣，幫助穩(wěn)定了禹洲的負債水平；凈負債率進一步下降至63%，顯示出來禹洲積極的債務(wù)管理見到成效。未來，隨著禹洲持續(xù)計劃每年購買土地的金額不多于合約銷售額50%，聯(lián)合國際預期禹洲將穩(wěn)健控制好債務(wù)的增長以及收購土地之間的關(guān)系，并將持續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)來減輕短期債務(wù)再融資的壓力。

　　在融資新規(guī)“三道紅線”的政策影響下，機構(gòu)投資者對內(nèi)房企業(yè)的財務(wù)狀況和信貸指標等要求更加嚴格。中信里昂日前表示，在此政策環(huán)境下，更看好禹洲集團等基本面良好健康、銷售增長強勁的公司。海通國際也指出，盡管投資者前段時間對中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資情緒相當?shù)兔裕�因為在三道紅線政策可能實施的情況下，投資者對未來的銷售增長感到擔憂。但該行認為這個影響已經(jīng)逐漸被市場消化和反應(yīng)，后續(xù)市場將更青睞在增長和財務(wù)健康之間取得良好平衡的企業(yè)，禹洲集團位列其中，得到該行的大力推薦。

　　花旗亦指出，通過審慎嚴格的土地政策、高達90%的現(xiàn)金回款率，以及對聯(lián)合營公司擔保債務(wù)的持續(xù)下降，禹洲集團全年凈負債率預計維持在十分健康的水平。同時，今年8月至9月份公司發(fā)行了兩筆5年期公司債，從而對12月初到期的一筆公司債提前完成再融資計劃，新發(fā)行票面利率為6.5%，融資成本進一步下降，花旗預計至今年年底，禹洲集團的融資成本將由上半年的7.2%進一步下降至7%左右。高盛認為，禹洲積極主動的債務(wù)管理能充分滿足監(jiān)管層的“三道紅線”要求，為后續(xù)發(fā)展預留了較大空間。此外，禹洲始終保持著領(lǐng)先行業(yè)的派息率和股息收益率，高盛預計2020年至2022年禹洲集團的派息率將繼續(xù)保持在35％以上，十分值得投資者關(guān)注。

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