文/標準排名助理分析員 王雪翊

終審/惠吉華

新城悅服務（1755.HK）位居中國投資協會、標準排名聯合發(fā)布的“2020中國智慧物業(yè)綠色信用指數TOP50”排行榜第11名。

3月12日，新城悅服務發(fā)布了2020年業(yè)績公告。公告顯示，2020年新城悅服務總營業(yè)收入為28.7億元，同比增長41.6%。毛利潤為8.8億元，同比增長46.8%。凈利潤為4.9億元，增速為62%。多項核心指標表現良好。

新城悅服務智慧運營中心智慧大屏

同時，集團的在管面積為約1.014億平方米，較2019年末凈增加68.6%，即約0.412億平方米，在規(guī)模上成功突破一億平方米的大關，在頭部物企中有了話語權。

基于2020年的良好表現，多家機構上調其評級和目標價。安信國際發(fā)布研究報告，上調新城悅服務2021-2022年凈利預測4.6%~5%，繼續(xù)看好其長遠發(fā)展，維持“買入”評級，目標價上調至40港元。

花旗銀行發(fā)表報告表示，深交所日前將新城悅服務納入港股通內，將增加投資者興趣，重申其“買入”評級，目標價由35港元上調至36.8港元。

投資機構的看好為未來新城悅服務的融資活動進一步注入強心劑。

同時，新城悅服務開始發(fā)力收并購，2020年完成了對兩家物業(yè)公司的股權收購，實現了上市后收購零突破。這兩筆收并購是其在管規(guī)模擴大的主要原因之一，在當前物管行業(yè)加速整合的大背景下亦有積極意義。

業(yè)績會上，新城悅服務董事長戚小明定下了“三年三倍”目標：2021年，新城悅服務的在管面積目標是要達到1.5億平方米，合約面積達到2.7億平方米。從更長遠來看，到2023年，在管面積要達到2.8億平方米，其中第三方的拓展項目占比要達到50%；合約面積要達到4.2億平方米，合約面積和在管面積的比要維持在1.5左右。

這展現了新城悅服務管理層強大的野心。但2023年的目標規(guī)模幾乎是現在的翻倍增長，想要實現這一目標對新城悅服務來說也并不容易，還需時間來驗證。

收入穩(wěn)定增長，盈利指標良性發(fā)展

新城悅服務于1996年創(chuàng)立于江蘇常州，現總部設于上海，為跨足住宅服務、商業(yè)服務、辦公服務的綜合性物業(yè)管理服務企業(yè)，2018年11月6日正式在香港交易所主板掛牌上市。?

近年來，新城悅服務的營業(yè)總收入和利潤實現穩(wěn)定增長。2017-2020年，營業(yè)總收入分別為8.66億元、11.5億元，20.24億元、28.66億元，毛利潤分別為2.42億元、3.39億元、6億元、8.81億元，歸母凈利潤分別為0.73億元、1.5億元、2.82億元和4.52億元。

2017-2020年，營業(yè)總收入同比增長分別為51.1%、32.73%、76.01%、41.62%，毛利潤同比增長分別為49.59%、39.93%、76.97%、41.62%，歸母凈利潤同比增長分別為69.4%、104.88%、87.51%、60.41%。

三項經營指標的同比增長均呈現波動趨勢，且在2020年增幅有所減緩，但從數值來看，增長幅度依然較為可觀。

三項指標中增長幅度最低的是營業(yè)收入，毛利潤的同比增長略微高于營業(yè)總收入的同比增長，歸母凈利潤的同比增長則遠遠高于另外兩項指標，說明新城悅服務收入增長促進盈利增長的能力較強，有利于其盈利能力長期、可持續(xù)發(fā)展。?

毛利率和凈利率是反映盈利能力的另一指標。

2017-2020年，新城悅服務的毛利率較為穩(wěn)定，維持在25%~30%區(qū)間內，在2020年有略微增長，達到近年來的最高值30.73%。

凈利率的增長幅度要稍高于毛利率，從2017年的10.59%增長至2020年的17.06%。

同行業(yè)對比來看，2019年26家上市物企的凈利率均值和毛利率均值分別為12.1%和29.4%，新城悅服務二者基本達到行業(yè)平均水平，但與頭部物企尚存在差距。

根據樂居財經發(fā)布的2020上半年上市物企盈利榜，新城悅服務的毛利率和凈利率水平均位于行業(yè)中游。

整體上看，經營收入指標與利率指標均反映出新城悅服務的盈利能力較為穩(wěn)定。

在償債能力方面，新城悅服務的負債情況反映了物管行業(yè)傳統的“輕資產”運營特點。

除2017年達到76.76%的較高水平外， 2018年下降至44.14%，2020年為57.47%，整體資產負債率較低。且負債中貿易應付款等流動負債占比接近100%，無任何借款。

從短期償債來看，新城悅服務的流動比率自2018年達到峰值2.2之后逐年下降，2020年流動比率為1.61，短期償債能力略有下降。從數值上看，新城悅服務的流動比率小于標準值2。

根據《2020物業(yè)服務企業(yè)上市公司測評報告》，2019年26家上市物企的流動比率均高于1，主要處于1.12至3.56范圍內，平均值為1.92。近半數的上市物企流動比率接近或超過2。同行業(yè)對比，新城悅服務的流動比率低于行業(yè)均值，有進一步提升的空間。

流動比率下降可能由于流動負債上升。其合同負債在2020年大幅上升，從2019年年底的3.9億元增加至6.28億元，增長幅度達61.02%。

這一增長并非壞事，合同負債主要為物業(yè)管理服務的客戶預付款，體現了物企對業(yè)務上下游的話語權和對業(yè)主物業(yè)費提前收繳的情況，新城悅服務年內的合同負債上升表明其對服務議價話語權增強。

此外，雖然短期償債能力有所降低，但新城悅服務在2020年的資金流動性依舊充足。

業(yè)績公告顯示，2020年集團經營活動所得的現金凈額達到約人民幣7.87億元，為凈利潤的1.61倍，較2019年同期的5.447億元增長約44.5%。

增值業(yè)務大幅增長，毛利率受新業(yè)務沖擊

新城悅服務的收入主要來源于四大板塊：物業(yè)管理服務，社區(qū)增值服務，智慧園區(qū)服務及開發(fā)商增值服務。

2020年業(yè)績公告顯示，2020年物業(yè)管理服務收入同比增長47.8%，作為物業(yè)公司的傳統業(yè)務，其增長已進入穩(wěn)定期。社區(qū)增值服務同比增長達118.6%，在四項業(yè)務中增幅最大。智慧園區(qū)服務和開發(fā)商增值服務相對較低，分別為29.8%和11.9%。

從四類業(yè)務在收入中的占比來看，2020年物業(yè)管理服務收入在總收入中的占比增長約2%，至43.7%。社區(qū)增值服務收入占比相比2019年成倍增長至17.4%，但占比依舊較低。智慧園區(qū)服務和開發(fā)商增值服務在總收入中的占比則出現下降，分別下降約3.75%和6.7%。

雖然社區(qū)增值業(yè)務在總收入中的占比并不高，但增長卻相當可觀。

目前，許多物業(yè)公司都瞄準了社區(qū)增值業(yè)務這一藍海市場，試圖從傳統的物業(yè)管理服務模式轉型，在此基礎上向綜合物業(yè)運營商轉型。

新城悅服務亦不例外。2020年業(yè)績公告顯示，增值業(yè)務板塊的毛利約人民幣2.14億元，占集團總毛利比例的24.3%，成為第二大利潤來源。

新城悅服務的社區(qū)增值業(yè)務主要包括公共資源管理服務、設施設備服務、廣泛裝修服務、資產管理服務、餐飲服務以及其他多種家居生活服務，并將這些業(yè)務劃分為成熟業(yè)務和新興業(yè)務兩大板塊。

其中，成熟業(yè)務模塊包括拎包入住、車位尾盤和公共資源管理，整體占總收入比重為62.4%，整體同比增速為89.5%。

新興業(yè)務板塊包括零售、團膳以及設施設備服務。其中，團餐業(yè)務為集團2020年新進入領域，新興業(yè)務板塊年內產生的收入達到1.87億元，收入占比為37.6%，年收入增長超過了150%，也是未來寄予厚望更加快速增長的領域。新興業(yè)務的高速增長是社區(qū)增值業(yè)務整體實現大幅增長的主要原因。?

一方面，新興業(yè)務拉動社區(qū)增值業(yè)務收入大漲。另一方面，部分增值業(yè)務毛利率偏低，拉低了社區(qū)增值業(yè)務的整體毛利率。

業(yè)績公告顯示，除社區(qū)增值服務外，另外三項業(yè)務的毛利率在2020年均有不同程度增加。物業(yè)管理服務的毛利率從2019年的28.5%增加至31.3%，智慧園區(qū)服務的毛利率微增0.3個百分點至16.4%，開發(fā)商增值服務的毛利率也由27.9%小幅增加至29%。而社區(qū)增值服務的毛利率卻由2019年的56.6%大幅下滑13.6%至43%。

相比傳統的物業(yè)管理服務，物管公司社區(qū)增值服務的毛利率普遍較高，一般維持在50%以上。新城悅服務社區(qū)增值服務板塊2020年43%的毛利率并不理想，在行業(yè)內屬于偏低水平。

對此，新城悅服務管理層在業(yè)績公告上解釋稱，社區(qū)零售業(yè)務、拎包入住業(yè)務等本身毛利率較低，其大幅增長拖累了整體毛利率。

當前，社區(qū)增值業(yè)務依舊處于探索初期階段，開發(fā)的新興業(yè)務和毛利率和其帶來的收入增長并不穩(wěn)定，成熟業(yè)務現有的模式也不一定能實現規(guī)模經濟和最優(yōu)效益，可能仍然需要進一步優(yōu)化。

這給新城悅服務的盈利能力帶來不確定性，進而給整體毛利率帶來負面影響。新城悅服務需要在創(chuàng)新業(yè)務和穩(wěn)定利率上尋求平衡點，或許需要謹慎擴展新業(yè)務，并著力提高現有業(yè)務的毛利率水平。

在管規(guī)模大漲，外拓能力明顯增強

物業(yè)管理服務取得較大增長的主要原因是其規(guī)模面積在年內大幅擴大。得益于“一核兩增”戰(zhàn)略的實施，新城悅服務的在管面積和合約面積實現較大突破。

截至2020年12月31日，集團的在管面積為約1.014億平方米，較2019年年末凈增加約0.412億平方米，增幅約68.6%。合約面積約為2.031億平方米，較2019年年末凈增加約0.503億平方米，增幅約為33.0%�？偤霞s面積與在管面積之比約為2，表明新城悅服務在管面積規(guī)模躍升的同時，儲備面積亦十分充足，隨著未來合約面積轉化將會繼續(xù)加快推動新城悅服務規(guī)模增速。??

在規(guī)模擴張的同時，新城悅服務的獨立性也明顯提高。

2020年，其來自第三方的在管面積大幅增加137.8%，占總面積比重從2019年的28.9%上升至40.7%，增加11.8個百分點。來自第三方的合約面積大幅增加94%，面積占比由2019年的21.8%上升至2020年的32%。

第三方面積大幅上升，一方面來自新城悅服務的自主外拓，另一方面來自年內進行的收并購，其中項目直接拓展占比達到55%，收并購占比約45%。

2020年，新城悅服務推進以新樓盤為主的第三方項目拓展戰(zhàn)略，全年完成約1900萬平方米的項目拓展，這個數字接近2019年的2倍，其第三方外拓能力明顯增強。

收并購同樣對第三方面積貢獻頗大。2020業(yè)績公告顯示，年內公司完成了上市以來第一單和第二單并購，分別于2020年5月和11月完成了對誠悅時代和大連華安的并購，帶來了約1600萬平方米的在管面積。

在業(yè)績發(fā)布會上，談及未來規(guī)模增長的時候，戚小明表示：未來新城悅將堅持“334原則”，即：新增管理規(guī)模中30%來自并購，30%由新城供給、40%來自新城悅自身拓展及新城集團的拓展獲取。在項目拓展上則以新項目為主，保證60%以上為新項目，保障企業(yè)的高質量拓展。

與其他物管公司一樣，新城悅服務在著力提高獨立性，降低對母公司面積輸送依賴的同時，依舊無法避免第三方面積占比和收入占比存在“剪刀差”的問題。

2020年，新城系的在管面積占比為59.3%，對收入的貢獻高達72.2%。第三方面積占比為40.7%，收入占比僅為27.8%，面積收入占比嚴重不平衡。

進一步與去年同期對比，2019年新城系71.1%的在管面積貢獻了77.5%的物業(yè)收入，來自第三方占比28.9%的在管面積貢獻了占比22.5%的物業(yè)收入。

雖然從趨勢上看，第三方在管面積對收入的貢獻在2020年有所上升，但從比例增加來看，第三方在管面積占比提升11.8%，而其對收入的貢獻僅增加5.3%，這進一步加劇了面積和收入占比的不平衡現象。

“剪刀差”其實是由于對第三方收取的物業(yè)管理服務費用相對偏低所致。持續(xù)擴大或許會拖累物業(yè)管理服務板塊毛利率，并對這一業(yè)務板塊的長期盈利能力造成負面影響。

配股籌資發(fā)力收并購

2020年是物業(yè)行業(yè)高速發(fā)展的一年，共有18家物業(yè)公司IPO登陸資本市場，而與此同時，物業(yè)行業(yè)的集中度整合加快，行業(yè)分化加劇，優(yōu)勢向龍頭企業(yè)聚集。而在管規(guī)模是劃分物管企業(yè)體量的主要參考指標，以及物業(yè)企業(yè)發(fā)展和收入增長的主要驅動力。

在行業(yè)整合的大背景下，提高在管規(guī)模，特別是提高第三方面積的市場占有率，從而提高行業(yè)地位，對物業(yè)公司來說是重中之重。

在提高在管面積的三種途徑之中，越來越多的上市物業(yè)公司把目光投向收并購，意圖通過擴大并表范圍迅速實現在管規(guī)模躍升。

2020年物業(yè)行業(yè)收并購頻發(fā)。據克而瑞統計，2020年上市物企共發(fā)生60余次收并購。

新城悅服務亦看準時機發(fā)力收并購，完成上市兩年后的第一單和第二單并購，這對在管規(guī)模的提升貢獻十分顯著。年內集團新增在管面積為4430.3萬平方米，其中收購的新增面積1600萬平方米占比約為36%。

收并購除了對規(guī)模提升帶來顯著效應之外，亦是進行集團戰(zhàn)略化布局，進軍多元化領域的利器之一。新城悅服務通過收購誠悅時代實現了在辦公樓和產業(yè)園業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略性布局，并進入了團餐業(yè)務領域。通過收購大連華安實現了在環(huán)渤海區(qū)域的戰(zhàn)略布局。

橫向收購提高在管規(guī)模，縱向收購布局專業(yè)化領域，無疑是未來物企收并購的核心邏輯。

克而瑞物管指出，行業(yè)將迎來收并購高峰期，大量資金將在收并購市場掀起更大風浪。隨著收并購越來越頻繁，對資金的需求將會越來越高。

新城悅服務在兩單收并購之后，所余資金已不多，自2018年上市募集約5.4億元凈額后，其60%約3.23億元擬用于“獲得物業(yè)管理項目”的款項，已用去2.57億元，余額僅剩6590萬元。其截止2020年年末的現金及現金等價物18.8億元中，留出了20%用作收并購，約有3.76億元。

因此，出于對未來收并購所需資金的支持，新城悅服務選擇了配股籌資的方式。

3月16日，新城悅服務發(fā)布公告，擬配售發(fā)行5000萬股新股，占擴大后股本約5.74%，每股發(fā)售定價20.8港元，預計募集款項凈額為10.32億港元。

3月18日，新城悅服務發(fā)布補充公告，披露了此次配股所募集資金的具體用途：60%用于收購物業(yè)管理公司，于深耕區(qū)域（如長三角、環(huán)渤海、中西部）收購或投資3-5家住宅物業(yè)管理公司，所涉領域包括非住宅類物業(yè)管理公司（包括寫字樓、工業(yè)區(qū)、公共樓宇、醫(yī)院及學校）。30%用于收購于社區(qū)增值服務業(yè)務配套的下游公司，10%用于升級信息科技基礎設施。

通過資金用途，新城悅服務未來的戰(zhàn)略布局一方面進一步提高規(guī)模，特別是提高在非住宅領域的在管面積，另一方面發(fā)力社區(qū)增值業(yè)務，繼續(xù)進行新業(yè)務嘗試。

新城悅服務的此次配售已于3月23日完成，所募資金加上先前剩余用于收并購的金額已相當可觀。

在物管行業(yè)收并購頻現“大魚吃小魚”和“大魚吃大魚”的當下，良好的資金儲備將成為新城悅服務突圍收并購廝殺的堅實基礎。

收并購無疑成為搶占物管規(guī)模賽道的熱點，收并購之后如何進行集團內部資源的有效整合同樣是重中之重。若沒有有效整合與戰(zhàn)略規(guī)劃，收購后進入的新領域運營不佳亦可能拖累盈利。

新城悅服務在2020年內通過收購進入的新業(yè)務領域，如團餐行業(yè)利潤偏低，已導致社區(qū)增值服務板塊整體毛利率下滑。

從短期看，收并購帶來的新業(yè)務對盈利的沖擊似乎無可避免。長期來看，能否逐漸提高利潤則要看新城悅服務后續(xù)的管理能力。

科技賦能智慧園區(qū)，注重綠色環(huán)保

住房和城鄉(xiāng)建設部等六部門聯合發(fā)布《關于推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務的意見》，意在通過推進智慧物業(yè)管理服務平臺建設，打造智慧化社區(qū)，從而促進城市加速向智慧化城市轉型，構建居住社區(qū)生活服務生態(tài)，為居民提供智慧物業(yè)服務。

在這一方面新城悅服務已率先布局，以科技賦能社區(qū)管理，從而提高運營效率和降低成本，更專業(yè)地響應客戶訴求。

新城悅服務的智慧園區(qū)服務為四大核心業(yè)務板塊之一，主要為各類項目提供一站式的智慧解決方案，業(yè)態(tài)覆蓋住宅、寫字樓和綜合體等。2020年，智能園區(qū)服務啟動了承接第三方項目，全年共承接8個項目，合約總金額約人民幣0.749億元，這8個項目中包括上海核心城區(qū)高端購物中心、深圳國際五星級酒店等項目。2021年年初，集團的子公司江蘇若鴻智能科技有限公司已經成功進行高新技術企業(yè)備案，未來集團的智能園區(qū)業(yè)務將可以享受到更優(yōu)惠的稅率，有助于相應板塊的利潤率提升。?

2021年2月28日，新城悅服務智慧運營中心揭幕。新城悅智慧運營中心智慧大屏、AI、便捷的智能終端覆蓋全服務場景，對400系統、CRM系統、客戶分析系統進行智能算法的一一匹配，滿足客戶不斷升級的生活需求，通過智慧大屏、AI、便捷的智能終端覆蓋全服務場景，為客戶提供更加“懂人心”的服務，同時對管理過程監(jiān)督、跟蹤、衡量，持續(xù)優(yōu)化，保證品質服務的扎實落地。

新城悅服務還致力于打造5G社區(qū)，結合AI、大數據等技術打造鄰里、健康、教育、服務、環(huán)保等5大生活場景，例如無感通行、人臉識別等應用已陸續(xù)在新城悅社區(qū)中落地啟用。

在環(huán)境方面，新城悅服務倡導“綠色辦公”，實施一系列綠色辦公措施，如無紙化辦公和電力分控，最大限度地減少運營和辦公活動對環(huán)境的影響。并積極發(fā)展“綠色社區(qū)”，建立環(huán)境管理體系，并獲得了GB/T24001-2016和ISO14001:2015的外部認證，采用多種節(jié)能、節(jié)水及減排的措施及政策，減少對環(huán)境的負面影響。

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