文/標準排名分析員 董馨

2020年，龍光集團（3380.HK）實現(xiàn)權益合約銷售額1206.9億元，同比增長31.9%。其中，大灣區(qū)貢獻約6成合約銷售額。

2020年龍光集團剔除預收款后的資產負債率為69.8%，凈負債率降至61.4%，現(xiàn)金短債比為1.84，“三道紅線”指標均為綠檔。得益于多元化融資渠道和穩(wěn)健的財務指標，2021年2月，穆迪將公司國際信用評級上調至Ba2，展望穩(wěn)定。

然而，2020年公司營收增速和歸母凈利潤增速均較2019年有所放緩，且歸母凈利潤增速小于營收增速漲幅，出現(xiàn)增收不增利的情況。此外，公司的毛利率和凈利率也在逐漸放緩、盈利能力有所下降。

雖然龍光集團位列中國投資協(xié)會和標準排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國房企綠色信用指數(shù)TOP50”第23名，但更多憑借的是其穩(wěn)健的財務信用指標，其在綠色建筑發(fā)展方面仍比較薄弱。

凈利率連續(xù)5年下滑

從盈利情況來看，2016-2020年龍光集團的營業(yè)收入分別為205.39億元、276.9億元、441.37億元、574.8億元、710.8億元，呈逐年上升趨勢。歸母凈利潤分別為44.88億元、65.27億元、82.88億元、112.69億元、130.17億元，2020年公司歸母凈利潤與2019年相比有所提升。

龍光集團的營業(yè)收入由物業(yè)銷售收入、物業(yè)租賃收入、建筑及裝飾及其他收入、城市更新業(yè)務收入4項業(yè)務營業(yè)收入組成。具體來看，2020年公司物業(yè)銷售收入為548.58億元，較2019年同期的409.21億元有所提升，同比增長34.1%，占公司營業(yè)總收入的77.2%。公司物業(yè)銷售收入來自大灣區(qū)、長三角區(qū)域、大西南區(qū)域及其他區(qū)域，分別占比46.7%、3.6%、32.3%及17.5%。2020年，公司已交付建筑面積（不包括車位）也由2019年的327.59萬平方米同比增長45.9%至477.99萬平方米。?

2020年公司建筑及裝飾及其他收入為100.93億元，較2019年同期的115.32億元同比下降12.5%，主要是由向公司與合營公司伙伴共同營運的項目提供的建筑及裝飾服務減少所致。

2020年公司城市更新業(yè)務收入為60.19億元，較2019年同期的49億元有所提升，同比增長22.8%，城市更新業(yè)務預期將成為公司具有強勁增長力的核心業(yè)務。

2020年公司物業(yè)租賃收入為1.09億元，較2019年同期的1.28億元同比下降14.5%，主要是受新冠肺炎影響，一些租戶決定于屆滿時不再續(xù)簽租賃所致。

2016-2020年龍光集團的營收增速分別為40.93%、34.82%、59.4%、30.23%、23.66%；歸母凈利潤增速分別為69.39%、45.43%、26.98%、35.96%、15.15%。

2020年公司營收增速和歸母凈利潤增速均較2019年有所放緩，且歸母凈利潤增速小于營收增速漲幅，出現(xiàn)增收不增利的情況。

2020年，龍光集團的銷售成本為497.48億元，與2019年的393.47億元相比有所提升，同比增加26.43%，主要是由于物業(yè)銷售和建筑及裝飾業(yè)務及其他的成本增加所致。

與此同時，龍光集團的毛利率也呈現(xiàn)出下降趨勢。2016-2020年，龍光集團的毛利率分比為31.94%、34.37%、33.73%、31.55%、30.01%，自2017年達到近5年最大毛利率后連年下滑，利潤空間不斷被壓縮。

此外，為應對2020年充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境，公司加大了物業(yè)銷售推廣的力度導致公司銷售費用由2019年的13.98億元同比增長19.6%至16.72億元。同時，由于勞工成本增加導致公司的管理費用由2019年的14.09億元同比增長32.49%至18.67億元。

費用增長的同時，2020年公司的凈利率也由2019年的20.05%下降至18.75%。而2016-2018年公司凈利率分別為25.31%、25.28%、20.34%，均高于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所下降。

大灣區(qū)貢獻約6成合約銷售額

在土地儲備方面，截至2002年年底，龍光集團透過公開市場招拍掛的方式新獲取項目37個，建筑面積為484.2萬平方米。2020年，龍光集團總土儲面積為7200萬平方米，其中粵港澳大灣區(qū)和長三角土儲占比85%，一二線城市土儲面積占比93%，可保證未來銷售和利潤的穩(wěn)健增長。公司首進上海、寧波、南京、溫州，持續(xù)加倉蘇州、嘉興等城市，圍繞長三角都市圈深化戰(zhàn)略布局。

城市更新是公司優(yōu)質土儲的重要組成部分，具有價值高，增長快，轉化效率高等特征。截至2020年年底，公司城市更新業(yè)務布局11個城市，貨值超過7100億元，其中95%位于粵港澳大灣區(qū)核心城市。2018-2020年，公司已孵化的城市更新貨值超900億元，未來三年預計可孵化貨值約為1500億元，轉化效率進一步提速。

2020年，在新冠肺炎疫情和復雜外部環(huán)境的不利影響下，龍光集團仍然通過優(yōu)質充裕的土地儲備和強大的戰(zhàn)略執(zhí)行力保持公司業(yè)績穩(wěn)健增長，展示出穿越周期的發(fā)展能力。

2020年內，龍光集團繼續(xù)聚焦粵港澳大灣區(qū)及長三角等中國最具價值的核心都市圈，銷售保持強勁增長，在深圳、佛山、珠海、南寧、汕頭以及長三角區(qū)域銷售均過百億，深耕優(yōu)勢持續(xù)擴大。2020年，公司實現(xiàn)權益合約銷售額1206.9億元，同比增長31.9%，增長率行業(yè)領先，超額完成了2020年銷售目標。

2020年，公司合約銷售額主要來自于大灣區(qū)及大西南區(qū)域。在2020年的合約銷售額中，大灣區(qū)、大西南區(qū)域、長江三角洲區(qū)域、新加坡及其他區(qū)域占比分別約為59.3%、17.4%、8.4%、3%及11.9%。

其中，大灣區(qū)區(qū)域的銷售額主要來自位于深圳地鐵4號線紅山站地鐵上蓋項目龍光?玖悅臺及位于深圳光明新區(qū)的龍光?玖龍臺等項目。大西南區(qū)域的銷售額主要來源自南寧?天瀛及南寧?印象愉景灣項目。

未來，基于優(yōu)質充裕的土儲和強大的戰(zhàn)略執(zhí)行力，龍光集團將繼續(xù)完善粵港澳大灣區(qū)，長三角都市圈，西南城市群和中部城市群的全國性布局，充分發(fā)揮城市更新業(yè)務的差異化競爭優(yōu)勢，推動公司長期持續(xù)發(fā)展。

“三道紅線”指標均為綠檔

從短期償債能力來看，2016-2020年龍光集團的流動比率分比為1.88、1.46、1.48、1.34、1.6，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所提升。2016-2020年龍光集團的速動比率分比為0.59、0.79、0.86、0.61、0.72，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所提升。

從長期償債能力來看，2016-2020年龍光集團的資產負債率分別為70.23%、75.72%、78.4%、79.13%、75.08%，2020年公司資產負債率較2019年有所下降。

此外，2020年龍光集團剔除預收款后的資產負債率為69.8%，凈負債率降至61.4%，現(xiàn)金短債比為1.84，“三道紅線”指標均為綠檔。

在融資方面，2020年龍光集團融資成本持續(xù)下降，全年新增融資成本5.45%，同比下降約10%。2020年，龍光集團成功發(fā)行五批優(yōu)先票據，總額11.8億美元，平均發(fā)行利率為5.2%。分別為2020年1月14日發(fā)行的3億美元于2025年到期年息5.75%的優(yōu)先票據。2020年1月17日發(fā)行的1.8億美元的額外優(yōu)先票據與2024年到期的年息6.9%的1億美元優(yōu)先票據合并形成一個單獨系列。2020年9月17日發(fā)行的1億美元于2024年到期年息4.25%的優(yōu)先票據。2002年10月19日發(fā)行的3億美元于2025年到期年息5.25%的優(yōu)先票據。2020年12月14日發(fā)行的3億美元于2026年到期年息4.85%的優(yōu)先票據。

與此同時，2020年1月8日，深圳龍光于深圳證券交易所發(fā)行公開境內公司債券，本金額為人民幣10億元，票面年利率為4.8%，于2025年到期。2020年4月15日，深圳龍光于上海證券交易所發(fā)行非公開境內公司債券，本金額為15億元，票面年利率為4.69%，于2024年到期。2020年7月24日，深圳龍光于上海證券交易所發(fā)行公開境內公司債券，本金額為20億元，票面年利率為4.69%，于2025年到期。2020年9月14日，深圳龍光于上海證券交易所發(fā)行公開境內公司債券，本金額為20億元，票面年利率為4.8%，于2025年到期。

得益于多元化融資渠道和穩(wěn)健的財務指標，國際權威評級機構標準普爾及惠譽對公司的評級分別為BB及BB評級。2021年2月，穆迪將公司國際信用評級上調至Ba2，展望穩(wěn)定。

從營運能力來看，2016-2020年龍光集團的存貨周轉率分別為0.41、0.46、0.63、0.56、0.52，2020年公司存貨周轉率與2019年相比略有下降，但高于房地產開發(fā)行業(yè)存貨周轉率平均值0.32。流動資產周轉率分別為0.38、0.39、0.41、0.4、0.4，2020年公司流動資產周轉率與2019年持平。總資產周轉率分別為0.29、0.28、0.31、0.31、0.32，2020年公司總資產周轉率與2019年相比略有提升，但高于房地產開發(fā)行業(yè)總資產周轉率平均值0.22。

綠色建筑發(fā)展薄弱

根據標準排名監(jiān)測顯示，2019年龍光集團獲得綠色建筑二星級設計標識及綠色建筑三星級和運行標識的項目均為0。這也是龍光集團無緣中國投資協(xié)會和新華社《環(huán)球》雜志、標準排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國綠色地產指數(shù)TOP30”的重要原因。2020年，龍光集團獲得綠色建筑二星級設計標識的項目是龍光城北區(qū)三期（148、149棟及地下室）和玥云府（6 棟），綠色建筑認證面積約為15.28萬平方米。

不過，龍光集團2020年環(huán)境、社會及管治報告顯示，公司年內累計獲取綠色建筑設計認證項目78個，面積達977.9614萬平方米，包括53個一星綠色建筑設計認證項目，24個二星綠色建筑設計認證項目，1個三星綠色建筑設計認證項目。

就監(jiān)測數(shù)據與其公布數(shù)據存在出入等問題，標準排名向龍光集團發(fā)出調研函詢問具體情況，但截至發(fā)稿前未得到公司回復。

雖然綠色建筑發(fā)展薄弱，但是龍光集團非常重視房地產業(yè)務對周邊環(huán)境及天然資源所帶來的影響，以綠色生產為發(fā)展原則，將環(huán)�？剂考尤胫辽�產鏈的每一環(huán)中。各項目會明確公司及承包商的節(jié)能減排責任，承包商在開工前必須確保減排及環(huán)保合規(guī)措施，項目負責人須就排放及資源使用每月向工程管理中心匯報，確保達成集團的環(huán)保目標。

在排放及污染物管理方面，為減低排放及污染物的散播、泄漏對環(huán)境帶來的傷害，公司實施一系列管控措施，從源頭、過程、至事后全方位減少及阻止排放及污染物影響周邊環(huán)境。公司對工地排放及污染的管控措施包括訂立污染物排放種類及數(shù)量目標；設置污染源實時監(jiān)測工具，承包商如有超標情況須實時上報；將工地的排放狀況與目標進行對比分析，并跟進有待改善項目，匯報防治工作不力單位；定期派遣人員巡視工地現(xiàn)場，確保并無違規(guī)情況等。

廢氣及揚塵方面，公司會采用預拌混凝土及預拌砂漿，減少工地現(xiàn)場沙石。公司所有開發(fā)項目須實行施工場地硬化，并覆蓋塵土源頭。此外，公司工地均配置近地和高空立體交叉噴霧系統(tǒng)及車輛沖洗設施，定時灑水及沖洗；工地的衛(wèi)生管理人員每天也會對道路、堆場及出入口的浮土及積灰進行清理。

污水方面，公司會收集使用過的污水，引入污水沉淀池進行過濾再排出；還會規(guī)劃管道路線防止二次污染。

建筑廢料方面，公司會審核工程圖紙，防止因圖紙問題導致后期施工拆改所產生的建筑廢料。此外，建筑廢物會分類堆放，并做好清運紀錄，方便追蹤。對于有害廢棄物，公司會交予合資格的廢棄物處置公司，確保廢物以合規(guī)方式銷毀及處理。公司亦會將建筑廢料（包括廢磚、混凝土塊、落地灰等）回收再造成建筑砌塊，用于建造大廈墻體，減少廢物并省卻原材料。

噪音方面，公司會使用符合標準的低噪音建筑機械；工地設有隔音設備，有效減少噪音傳到附近社區(qū)。公司還對高噪音的工序進行規(guī)定，所有項目的施工都只會在日間進行以防影響居民休息。

在綠色營運方面，公司在辦公室推行多項減廢措施，從源頭減廢及回收循環(huán)兩方面減少廢物。公司的辦公室均設有廢紙回收箱，以送往合資格回收商進行再造處理。打印機旁亦設置單面紙回收箱，收集單面已用紙再用于二次打印非重要文件。此外，公司提倡雙面打印，并優(yōu)先使用大容量、可反復添加墨粉的打印機，減少廢棄墨粉盒。各部門須每月提前申報當月辦公用品量，訂立目標合理使用辦公用品，以進一步減少廢物。

加大綠色建筑開發(fā)力度，將綠色低碳理念環(huán)環(huán)鑲嵌到項目的規(guī)劃、設計、施工和管理中等，積極響應國家關于綠色建筑發(fā)展的號召，龍光集團任重道遠。

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