“我這里也呼吁，把學(xué)前教育和0-3歲的托育服務(wù)納入義務(wù)教育。
因為我們生了這個孩子，他不僅是每個家庭的，他長大了以后是國家的工程師，是國家的科學(xué)家，為社會做貢獻(xiàn)的，孩子是國家的未來。
所以0-3歲托育，還有學(xué)前教育，就是3-6歲的幼兒園，應(yīng)該納入義務(wù)教育。
包括加強稅收等支持政策，什么叫稅收？就是生孩子給減稅，因為生孩子是有成本的。
還有住房政策，什么概念？要大力發(fā)展租賃房政策�！�
“現(xiàn)在大家流行的什么躺平，內(nèi)卷化，很大程度上是因為高房價。
我們現(xiàn)在的住房制度改革還沒有破題，我們現(xiàn)在的五線，六線都解決不了根本問題，住房制度改革的根本要推動人地掛鉤，供求平衡，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康的發(fā)展�！�
“這次放開三胎，按照人口的規(guī)律，其實只會改變斜率，不會改變趨勢，不會出現(xiàn)人口的爆發(fā)式增長。
我們當(dāng)時放開二胎，后來生育不及預(yù)期，當(dāng)年是1786萬，保守派預(yù)測是3000萬，結(jié)果只生了一半。
后來到了2020年降到了1200萬，比上年下降了18%，減少了260萬……
當(dāng)然，這里還取決于支持政策的落地情況怎么樣。”
“再過幾年，有可能會全面放開（生育政策），有可能在再過幾年，就會轉(zhuǎn)向鼓勵生育的政策。
有的朋友會問，放開生育有沒有可能改變老齡化、少子化？改變不了，它改變不了大的趨勢，但有可能會改變斜率。
但如果說有些生育的支持政策做的比較好，真正讓老百姓(603883,股吧)生得起，養(yǎng)得起，還有一定的效果。
所以降房價才是根本，住房制度是根�！�
“高房價是抑制生育很重要的原因，高房價也是導(dǎo)致年輕人躺平的原因，他為什么躺平？因為奮斗一生還買不了套房子，為什么不躺平呢？”
“我們現(xiàn)在放開三孩的政策不簡單是放開的問題，后面有一系列的支持體系，從稅收，住房制度等等給一定的支撐，讓更多人生的得起。
所以這個政策里面講的促進(jìn)生育政策與相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會政策的配套銜接，是非常重要的，它降低我們的生育成本。
后面大家應(yīng)該會看到一些政策的落地，我估計快了。”
“現(xiàn)在央行傳遞的信號就是不希望看到我們的匯率升的過快，升的過急。
所以我估計這些政策出來以后，人民幣匯率升值可能暫告一段落，后面就是以穩(wěn)為主�！�
“無論上海也好，杭州也好，深圳也好，未來推房產(chǎn)稅，短期有效果，長期還是取決于住房制度的改革。
這里也包括大家買房的問題，短期你可以作為考量，長期不用過度考量房產(chǎn)稅的情況�！�
“關(guān)鍵是看人口的流入和流出。人往哪里流動？
人往都市圈和城市群流入，大家買房，從保值增值的角度，一定是買人口流入的都市圈和城市群�！�
“未來我們的城市規(guī)劃、國土規(guī)劃，要尊重人口流動的規(guī)律，不能車多了限號，人多了往外攆人，這是錯的。
因為現(xiàn)在國家講以人為本的發(fā)展理念，大家來了都是深圳人，來了都是北京人，沒有低端和高端之分。
我們政策需要做的，不是說把所謂的低端人群往外攆，而是讓所有的年輕人，無論他是高端還是低端，來了之后安居樂業(yè)，這才是我們公共政策應(yīng)該做的�！�
“5線、6線、7線、8線都上（限購）了，該漲的地方一樣漲，
為什么？
核心原因就是沒有看清中國住房制度的深層次原因。
我現(xiàn)在再次呼吁，中國需要啟動新一輪房改，這個新房改就是人地掛鉤、供求平衡，控制房價，當(dāng)然推房產(chǎn)稅也是對的。”
以上，是東吳證券(601555,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平，今天（5月31日）在線上交流中，分享的最新精彩觀點。
對于剛剛宣布的放開三胎政策，任澤平重點分享了對于放開三胎生育的看法，以及對后續(xù)可能出臺政策的判斷，同時，詳細(xì)分析了要如何破解當(dāng)下當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場存在的問題。
把學(xué)前教育和0-3歲的托育服務(wù)納入義務(wù)教育要大力發(fā)展租賃房政策
大家晚上好，我先給大家介紹兩方面內(nèi)容：
一個是今天剛剛公布的放開三孩的政策。
我們這些年一直呼吁放開生育。去年我們一篇文章就是關(guān)于放開三孩，這是在國內(nèi)最早、最旗幟鮮明的提出放開三孩政策；
后來這篇文章全網(wǎng)是5.6億的閱讀，引爆了大家對老齡化、少子化的關(guān)注和關(guān)心。
作為一個學(xué)者，從學(xué)術(shù)討論推向國家戰(zhàn)略，這是我們最大的貢獻(xiàn)和對社會的一種責(zé)任。
我想給大家講解一下，關(guān)于放開生育，放開三孩的政策。
今天高層會議聽取了十四五時期積極應(yīng)對老齡化戰(zhàn)略的政策，審議了關(guān)于優(yōu)化生育政策，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的重大決定。
這里有幾個政策的亮點，我簡單給大家說一下。
第一個是進(jìn)一步優(yōu)化生育政策；
實施一對夫妻可以生育三個子女的政策，以及配套的支持措施，大家注意了，現(xiàn)在可以生三孩了。
這里還講了一個叫“促進(jìn)生育政策與相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會政策的配套銜接”，會有一些支持性的措施來鼓勵大家生育。
有哪些措施呢？
一個是關(guān)于教育，就是發(fā)展普惠的托育服務(wù)供給。
什么叫托育服務(wù)？
就是0-3歲的小孩（托管教育）。
生完孩子以后，女性很難重返勞動力市場，因為0-3歲（的小孩），大部分都是女性在帶，所以發(fā)展普惠的托育服務(wù)供給非常重要。
我這里也呼吁，把學(xué)前教育和0-3歲的托育服務(wù)納入義務(wù)教育。
因為我們生了這個孩子，他不僅是每個家庭的，他長大了以后是國家的工程師，是國家的科學(xué)家，為社會做貢獻(xiàn)的，孩子是國家的未來。
所以0-3歲托育，還有學(xué)前教育，就是3-6歲的幼兒園，應(yīng)該納入義務(wù)教育。
包括加強稅收等支持政策；
什么叫稅收支持？
就是生孩子給減稅，因為生孩子是有成本的。
還有住房政策，什么概念？
要大力發(fā)展租賃房政策。這是相關(guān)支持政策。
總的來說，是通過漸進(jìn)式改革，把我們的生育政策向前邁了一步，這是非常重要的。
躺平、內(nèi)卷化很大程度上是因為高房價住房制度改革的根本是推動人地掛鉤
我們?nèi)ツ旰粲趿诵禄ǎ髞硪矎膶W(xué)術(shù)討論走向國家戰(zhàn)略，未來我可能會重點呼吁住房制度的改革。
因為，現(xiàn)在大家流行的什么躺平，內(nèi)卷化，很大程度上是因為高房價。
我們現(xiàn)在的住房制度改革還沒有破題，我們現(xiàn)在的五線，六線都解決不了根本問題，住房制度改革的根本要推動人地掛鉤，供求平衡，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。
如果說展望，我有兩點展望：
第一個，再過幾年，有可能會全面放開（生育政策），有可能在再過幾年，就會轉(zhuǎn)向鼓勵生育的政策。
有的朋友會問，放開生育有沒有可能改變老齡化、少子化？
改變不了，它改變不了大的趨勢，但有可能會改變斜率。
但如果說有些生育的支持政策做的比較好，真正讓老百姓生得起，養(yǎng)得起，還有一定的效果。
所以降房價才是根本，住房制度是根，這也是我們一直呼吁的。
但是遺憾在哪里？
就是到現(xiàn)在，我們的住房制度改革沒有形成共識，我們現(xiàn)在五線六線，它都是堵，它不是疏。
房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融的分析框架，是我們團(tuán)隊提出來的。
到現(xiàn)在，中國的住房制度改革，還沒有找到破題的根本。
高房價是抑制生育很重要的原因，高房價也是導(dǎo)致年輕人躺平的原因，
他為什么躺平？因為奮斗一生還買不了套房子，為什么不躺平呢？
所以降房價，推動住房制度改革就變得十分的重要。
這是第一個展望，就是生育政策會從放開三孩過渡到全面放開，甚至到鼓勵生育的政策。
放開三孩后要從稅收，住房制度上給一定的支撐
第二個，我們現(xiàn)在放開三孩的政策不簡單是放開的問題，后面有一系列的支持體系，從稅收，住房制度等等給一定的支撐，讓更多人生的得起。
所以這個政策里面講的促進(jìn)生育政策與相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會政策的配套銜接，是非常重要的，它降低我們的生育成本。
后面大家應(yīng)該會看到一些政策的落地，我估計快了。
比如說教育的公平，稅收的調(diào)節(jié)，女性就業(yè)權(quán)益的保障，應(yīng)該都會出臺相關(guān)的政策，這可能也是大家比較關(guān)心的。
人口是一切發(fā)展的基礎(chǔ)。有朋友講說房價降一半再生一個，邏輯上是對的。住房的改革學(xué)德國、學(xué)新加坡。
人民幣升值的原因：中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇一枝獨秀美國放水，中國貨幣政策正�；�
第二個，人民幣匯率。
最近的人民幣匯率出現(xiàn)了急升，主要是4個方面的原因：
第一個是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇一枝獨秀。
中國經(jīng)濟(jì)比美國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提前了三個季度，匯率長期還是看基本面，所以中國經(jīng)濟(jì)相對比較好。
第二個，美國還在放水，我們已經(jīng)貨幣政策正�；�，就是利差。
第三個，美元除了對人民幣貶值，對歐元也是貶值的，這里很大程度上是因為美聯(lián)儲的貨幣超發(fā)。
美聯(lián)儲的這種貨幣超發(fā)導(dǎo)致了美元的貶值，美元指數(shù)下跌。
還有，就是歐洲經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇也比較超預(yù)期。
這幾個方面共同導(dǎo)致了人民幣匯率的升值。
人民幣升值不是央行的主動原因未來人民幣以穩(wěn)為主
展望未來，人民幣怎么看？
我個人看法應(yīng)該是以穩(wěn)為主。
很多人說人民幣匯率升值，可能是為了降低輸入性通脹壓力，不對。
因為人民幣匯率升值會增加下游企業(yè)的壓力，出口企業(yè)的壓力；
而且上游的成本漲價，匯率再升值，那對下游企業(yè)是一種雙重打擊，我看公共政策部門也出來澄清了，所以這個是大家的誤解。
人民幣匯率升值不是央行的主動原因，更多的應(yīng)該是市場的預(yù)期，以及投機性行為。
今天剛剛公布的政策就表明了央行的態(tài)度，就是要打擊人民幣過快升值的投機行為。
央行現(xiàn)在要干嘛？
要讓人民幣穩(wěn)下來，不能再升了。
今天的政策是什么？中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率。
什么概念？我給大家講一下。
為加強金融機構(gòu)外匯流動性管理，中國人民銀行決定自2021年6月15日起，就是再過半個月，
上調(diào)金融機構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率兩個百分點，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的5%提高到7%。
什么意思？
就是進(jìn)行外匯投機的成本上升了，央行傳遞了這個信號，還是要把匯率穩(wěn)定下來，
也是不希望匯率升值，或者說短期過快急升。
所以長期沒有問題，隨著中國經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，而且中國相對于美國的增速高了2-3倍，中國長期肯定還是升值的。
但是短期這種急升是企業(yè)無法承受的，而且目前央行也出了政策，就是要把匯率急升的政策改變。
現(xiàn)在央行傳遞的信號就是，不希望看到我們的匯率升的過快，升的過急。
所以我估計這些政策出來以后，人民幣匯率升值可能暫告一段落，后面就是以穩(wěn)為主。
這是我對人民幣匯率升值的一個解讀。
股市是貨幣的晴雨表
問：你在今年1月提出了通脹預(yù)期和流動性拐點，隨后市場就進(jìn)行了調(diào)整并風(fēng)格切換。
你又在今年的5月25號提出了未來貨幣政策會對資本市場重新友好，隨后這段時間股票市場就走勢強勁。
你覺得股市下一步的機會又是怎么樣呢？
任澤平：股票市場的分析框架，我有幾個經(jīng)驗可以給大家講一下。
第一個，股市不是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，股市在很大程度上是貨幣的晴雨表。
因為股市也好，房市，商品，它本身是資產(chǎn)價格，
所以你會發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)好不好是一方面，但貨幣松的時候股市一般都漲，貨幣一收緊股市大部分就跌。
比如說去年經(jīng)濟(jì)不好，中國經(jīng)濟(jì)，美國經(jīng)濟(jì)都不好，但股市漲得很好。
中國今年的經(jīng)濟(jì)顯然比去年要好，但一開年股市反而調(diào)整，什么原因？
就是貨幣政策從松轉(zhuǎn)向了中性和穩(wěn)健。
所以大家留意，股市不是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，在很大程度上它是貨幣的晴雨表。
經(jīng)濟(jì)和通脹的壓力會有所緩解貨幣政策可能會對資本市場重新友好
我為什么在今年初提出通脹預(yù)期，流動性拐點，后來股市做了調(diào)整，主要是基于經(jīng)濟(jì)周期的邏輯。
后來我們5月25號提出，未來貨幣政策會對資本市場重新友好，原因是什么呢？
包括今天公布的PMI指數(shù)已經(jīng)看得非常清楚了，經(jīng)濟(jì)在二三季度邊際放緩。
再加上國家出手打擊通脹，打擊大宗商品價格的炒作，所以我估計未來經(jīng)濟(jì)和通脹的壓力會有所緩解。
貨幣政策短期不會放松，
今年初因為通脹預(yù)期起來，一季度經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到18.3%，一些投資者擔(dān)心貨幣政策會收緊的這個焦慮可能會緩解。
貨幣政策去年是松，今年一季度是有點擔(dān)心可能要收緊，但是未來的擔(dān)憂有可能逐步緩解。
放松、可能要等到通脹和經(jīng)濟(jì)明顯改善，或者說放緩。
到了二三季度，隨著經(jīng)濟(jì)通脹放緩以后，大家對于貨幣政策收緊的擔(dān)憂是緩解的。
所以未來貨幣政策可能會對資本市場重新友好，這是一個很重要的（原因）。
還有，就是股市結(jié)構(gòu)性機會還是比較多的，因為總的來說，流動性還是比較充裕的。
因為美國還在貨幣超發(fā)，中國并不是收緊，中國是從松回到了中性穩(wěn)健，而且明確講不急轉(zhuǎn)彎。
大量的牛股出現(xiàn)在賺錢不辛苦的行業(yè)
問：過去10年的大牛股選股邏輯，還適用于未來10年嗎？
任澤平：我們把國民經(jīng)濟(jì)分了很多行業(yè)，但國民經(jīng)濟(jì)無非是三類，
賺錢不辛苦；
辛苦不賺錢；
賺辛苦錢的。
根據(jù)我們研究發(fā)現(xiàn)，大量的牛股是出現(xiàn)在賺錢不辛苦的行業(yè)。
然后我們又進(jìn)一步分析了究竟哪些行業(yè)是賺錢不辛苦的？它有什么特征，這在美國和中國都是適用的。
主要是我們掌握的這種規(guī)律，它不僅適用于過去10年，也將適用于未來10年，20年。
希望大家能夠把握這種規(guī)律，抓住10倍或者幾十倍的這種大牛股的標(biāo)的，主要還是掌握這種牛股輩出的基本邏輯。
隨著人口的發(fā)展醫(yī)藥養(yǎng)老這些行業(yè)會越來越好
問：醫(yī)藥、養(yǎng)老、醫(yī)療這些股票的未來前景又如何？
任澤平：這些行業(yè)都是大賽道，為什么這么說？
比如說養(yǎng)老，醫(yī)療，隨著老齡化的推進(jìn)，這些需求都會大幅上升。
包括醫(yī)藥，未來大家買健康，買快樂，所以這些行業(yè)應(yīng)該是隨著人口的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，前景會越來越好。
白酒是個好行業(yè)
問：怎么看白酒行業(yè)？
任澤平：白酒行業(yè)也是個好行業(yè)，這個是大賽道。
大家想，一把米兩升水，幾千塊錢。
像可口可樂也是，所以食品飲料一直都是好行業(yè)，也都是牛股輩出的行業(yè)。
你花了精力去研究那些賺辛苦錢，或者辛苦不賺錢的行業(yè)，它很難出牛股的。
所以說還是要找那些大賽道里賺錢不辛苦的行業(yè)，那里面還是有規(guī)律性的。
房產(chǎn)稅短期有效果長期影響不大
問：房產(chǎn)稅政策會對超一線城市和三四線城市房價有怎樣的影響？
任澤平：房產(chǎn)稅是短期影響，長期影響不大。
房地產(chǎn)稅是什么概念呢？
它對存量的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，增加持有成本。
對于一些本來人口流出的、房地產(chǎn)市場比較蕭條的這些地方，壓力巨大。大幅增加持有成本，而且想賣賣不出去。
但是對于熱點城市，對于人口流入的、又沒有供求失衡的，稅負(fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的。
所以對于這些這種地方，基本沒有影響或者影響不大。
比如像美國的這些熱點城市，像包括中國香港、倫敦早就出房產(chǎn)稅了，房價該漲一樣漲；
因為它供不應(yīng)求，投資屬性，包括海外移民、當(dāng)?shù)乩习傩召I了很多，這些稅費都是可以轉(zhuǎn)嫁的。
無論上海也好，杭州也好，深圳也好，未來推房產(chǎn)稅，短期有效果，長期還是取決于住房制度的改革。
這里也包括大家買房的問題，短期你可以作為考量，長期不用過度考量房產(chǎn)稅的情況。
第三個，從公共政策的角度，房地產(chǎn)稅不是抑制房價的；
公共政策當(dāng)時推房產(chǎn)稅，主要是因為房地產(chǎn)大開發(fā)時代快結(jié)束了，再過10年土地出讓收入沒有了，
怎么辦？增量的沒有，那就是存量，開始用房產(chǎn)稅來替代土地出讓收入。
這是國家來推的，完善地方財稅體系的。
因為房產(chǎn)稅、消費稅、個人所得稅是地方主體稅，在美國都是這樣；
推房產(chǎn)稅恐怕是大勢所趨，但是對于調(diào)控房價的作用，還是取決于供求關(guān)系。
大家買房也是這個概念，房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融，
你還是買那些長期人口流入、土地供給比較受限的，這個地方長期來說就是硬通貨，建議大家還是加大這些關(guān)注點。
從保值增值的角度買房一定是買人口流入的都市圈和城市群
問：現(xiàn)在大家國家的調(diào)控政策就是防住不炒，你又說我們短期可以不太關(guān)注房產(chǎn)稅，如果現(xiàn)在手上有現(xiàn)金，能否作為投資買入房子，作為保值增值的目的？
任澤平：我剛才講的分析框架，人口流出的地方長期蕭條，
像美國也是這樣，人口從廣闊的中部地區(qū)往兩個海岸線遷移，中部的房價就長期陰跌，鐵銹州；
兩大海岸線人口流入，房價就不斷創(chuàng)新高。
所以關(guān)鍵是看人口的流入和流出。
人往哪里流動？
人往都市圈和城市群流入，大家買房，從保值增值的角度，一定是買人口流入的都市圈和城市群。
比如最近北京深圳出臺的這些政策，坦率地講，都是錯的。
北京疏解人口，人往都市圈城市群流入，這是規(guī)律。深圳最近也是出臺了提高落戶門檻的政策，這種都是違背規(guī)律的。
城市規(guī)劃要尊重人口流動規(guī)律要人地掛鉤、以人為本
未來我們的城市規(guī)劃、國土規(guī)劃，要尊重人口流動的規(guī)律，不能車多了限號，人多了往外攆人，這是錯的，
因為現(xiàn)在國家講以人為本的發(fā)展理念，大家來了都是深圳人，來了都是北京人，沒有低端和高端之分。
我們政策需要做的不是說把所謂的低端人群往外攆，而是讓所有的年輕人，無論他是高端還是低端，來了之后安居樂業(yè)，這才是我們公共政策應(yīng)該做的。
怎么安居樂業(yè)，比如說增加土地供給，增加住房供給，增加教育醫(yī)療，讓我們城市的軌道交通更加發(fā)達(dá)。
客觀上講，大的都市圈更節(jié)約土地、更節(jié)約資源，更有效率、更有活力，反而小城鎮(zhèn)對土地資源的浪費更嚴(yán)重。
因為大的都市圈才真正是集約化發(fā)展，
所以對中國這樣的國家，我還是建議要順應(yīng)人口流動，尤其是往都市圈城市群流動的規(guī)律。
人地掛鉤，就是人來了，把地給他，這樣我們才能真正解決一二線高房價和三四線高庫存的問題。
這是我對公共政策的建議，就是尊重人口流動的規(guī)律，
年輕人到了大的城市，你就讓他安居樂業(yè)，不要攆人，也不要抬高什么門檻，這都是懶政和惰政，都是對客觀規(guī)律的認(rèn)識不夠深刻。
還是要人地掛鉤，真的是以人為本，人來了把用地指標(biāo)給它調(diào)過來，這就能夠改變中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的這些歷史問題，一二線高房價，三四線高庫存的問題。
我呼吁新基建，從學(xué)術(shù)討論上升為國家戰(zhàn)略，我們?nèi)ツ旰粲醴砰_三胎，今天終于也上升為國家戰(zhàn)略，放開三孩政策全面實施了；
我們這個呼吁，不僅是為了國家和民族，也是為了我們每個人，關(guān)系到我們每個人每個家庭的幸福。
作為一個學(xué)者，還是要勤快，有責(zé)任做這樣的呼吁。
我未來將會呼吁新房改，我們現(xiàn)在住房制度改革，連破題都沒有破題，
五線、六線都是懶政惰政的表現(xiàn)，而且都是不尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的表現(xiàn)。
尤其是，我非常反對大城市驅(qū)趕所謂的低端人群；
所有人都是從底層奮斗起來的，1978年中國城鎮(zhèn)化率17.92%，82%都是農(nóng)民，你忘了這40多年中國怎么走過來的嗎？
人不能忘了初心，不要動不動什么抬高門檻，動不動要驅(qū)趕低端人群，更多的是尊重規(guī)律。
我現(xiàn)在明確跟大家講，我們呼吁新基建成為了國家戰(zhàn)略，我們呼吁了放開三孩，現(xiàn)在也正式落地了，這關(guān)系到我們每個家庭的幸福；
我后面要重點呼吁住房制度改革，真正讓我們的年輕人不要躺平，不要內(nèi)卷化，不要雞娃。
最近有一些詞，我看了也很心酸，現(xiàn)在流行說躺平，我相信這些年輕人說躺平的時候，內(nèi)心還是想奮斗的，誰愿意放棄自己的夢想就地躺平呢？
躺平一定是面對現(xiàn)實被迫的、無奈的一種選擇。
比如說很重要的原因就是高房價，你奮斗了一輩子買不了一套房子，那為什么不躺平呢？
中國房地產(chǎn)是有解的學(xué)習(xí)德國、新加坡的成功案例
問：中國的房地產(chǎn)未來到底會偏向于哪一種模式？能給我們描繪一下嗎？
任澤平：中國的房地產(chǎn)，站在了歷史的十字路口。
中國的住房制度，1998年房改學(xué)的中國香港，中國香港又學(xué)的英國，你會發(fā)現(xiàn)大家都深陷高房價之困，
土地的批租制度，控制土地的供給，還有就是預(yù)售制度，高杠桿等等，它有一套的制度，所以決定了高房價。
全球前10大高房價城市，中國已經(jīng)占了一半了，中國香港加上北上廣深；
這樣下去，如果說我們不做出深層次的住房制度改革，我給大家做一個大膽的預(yù)測，未來全球前10大高房價城市中國全包了，那這個問題就大了，那就麻煩了。
現(xiàn)在在這個時點，我們城鎮(zhèn)化率63.89%，我們還有最后10年的時間窗口，來做出重大的調(diào)整。
所以在這里，我也呼吁，我后面還會持之以恒的呼吁，
就像呼吁放開三胎、呼吁新基建一樣，呼吁住房制度改革，
中國的住房制度改革有沒有解？
到現(xiàn)在從技術(shù)上是有解的，我們無非是解決我們認(rèn)識問題和我們改革的決心問題。
住房制度大致分為三類，
像中國香港和英國是一類，深陷高房價之困，這些都是很多教訓(xùn)大有經(jīng)驗的。
第二類，比如說像日本美國是一類，
他們貨幣超發(fā)等等，房地產(chǎn)過度金融化，經(jīng)常爆發(fā)危機。2008年的次貸危機，1992年日本房地產(chǎn)泡沫。
還有成功的案例是什么？德國和新加坡。
德國和新加坡的案例成功在哪里呢？有幾個原因：
第一個，控制貨幣超發(fā)，
股市房市很大程度上它就是貨幣現(xiàn)象，你把貨幣控制住了，房價怎么可能大漲呢？
像德國，在歐元誕生之前，整個歐洲的貨幣體系，各個國家控制貨幣的紀(jì)律性沒那么強，向德國學(xué)習(xí)，大家就盯馬克，
當(dāng)時馬克成為整個歐洲的錨貨幣，大家覺得它貨幣控制得好。后來歐央行成立，歐洲央行的總部設(shè)立在德國的法蘭克福，
你看德國對貨幣控制的好，房價就控制的好。德國房價長期穩(wěn)定，是全球房價穩(wěn)定的一個奇跡。新加坡也是這樣的。
這是第一個經(jīng)驗。把貨幣控制好，不要超發(fā)。你看超發(fā)的這些經(jīng)濟(jì)體，房價都控制不好。
第二個是房地產(chǎn)的定位問題，
比如說德國一直認(rèn)為居住權(quán)是老百姓基本權(quán)利，它出了很多租賃法案，比如說開發(fā)商也好，租戶也好，不能隨便調(diào)價，給你合理利潤，但是你不能暴利。
無論是出租也好，還是開發(fā)房子也好，在德國過分漲價是違法的，這個是違法的。
我再舉一個例子，他有一套住房保障法案之類的，來保障居民的居住權(quán)利。
比如說一個人失業(yè)了，租了另一個人的房子，那個人不能把這個人攆走，因為這個也是他的居住權(quán)利。
所以它的定位是什么？
不是說把房地產(chǎn)作為一種金融、資產(chǎn)或者拉動經(jīng)濟(jì)增長的工具手段，而是作為老百姓的基本權(quán)利，
從法律上做了一些保障，不貨幣超發(fā)，把房地產(chǎn)作為一種居住權(quán)，而不是一種刺激經(jīng)濟(jì)等等的一些工具。
客觀講，土地財政等等確實對中國過去高增長做出了歷史貢獻(xiàn)，要客觀看待。
但是發(fā)展到今天，中國人均GDP一萬多美元了，而且現(xiàn)在大家更多的是追求人民的美好生活，更何況就全球前十大高房價城市，中國占了一半了，是需要中國解決住房制度的時候了。
中國未來房地產(chǎn)還有最后的十年窗口，究竟是像中國香港一樣出了大問題，社會撕裂，包括像美國也是這樣的問題，高房價、社會撕裂、貧富差距，年輕人躺平喪失夢想，還是說我們像德國、像新加坡學(xué)習(xí)。
現(xiàn)在到了比較關(guān)鍵的時候了，如果說我們新基建放開、生育三胎這些呼吁成為國家戰(zhàn)略，現(xiàn)在住房制度真的是到了破題的時候了。如果說再不做改革，我是比較擔(dān)心的。
關(guān)鍵事在人為，我們有沒有形成共識。
第二，有沒有決心推動住房制度改革。
所以反過來講，做投資房地產(chǎn)，我還是堅持我原來的看法，房地產(chǎn)長期看人口，還是人口流入的地方。
大宗商品高點臨近不同商品恢復(fù)不一樣
問：你在5月17號的直播里提出了此輪大宗商品價格高點臨近了，馬上5月19號就調(diào)控了大宗商品價格，鋼鐵等大幅下跌，能給大家講一講這都是怎么預(yù)測出來的，以及你對未來大宗商品價格如何看待？
任澤平：我們也是在不斷的學(xué)習(xí)當(dāng)中，預(yù)測更多是對市場規(guī)律的一種尊重。
這輪大宗商品價格的上漲，主要原因就是供求缺口加上美元流動性的過剩。
供求缺口很簡單，大宗商品的需求國，美國歐洲復(fù)蘇的都不錯，
但是大宗商品的供給國，像拉美、印度，都深陷疫情危機當(dāng)中，
所以出現(xiàn)了供求缺口，進(jìn)而引發(fā)了大宗商品的猛烈上漲。
再疊加我們的碳達(dá)峰碳中和，這些都是疊加因素。
還有就是美元流動性泛濫，最近美國的廣義貨幣供應(yīng)量增速創(chuàng)了20年新高，大宗商品是美元定價的，美元指數(shù)跌，大宗商品漲，美元流動性泛濫，大宗商品漲。
未來大宗商品怎么看？
大宗商品還是分類，我講過大宗商品的價格高點臨近，為什么這么判斷？
首先來說，大宗商品復(fù)蘇的需求還是比較弱的，它更多的是供給約束，如果未來供給能夠恢復(fù)，大宗商品價格就可能下跌，或者說供求矛盾緩解。
比如說有色更多是國際定價，我們國內(nèi)能夠控制的相對比較有限，但是大家留意，鋼鐵煤炭，中國是世界上產(chǎn)量最大的，
我們開發(fā)商講，世界上產(chǎn)量最大的是中國；第二大的是誰？是河北；第三大是誰？是河北的唐山，大家經(jīng)常開玩笑講。
可見，鋼鐵是因為我們要環(huán)保，碳達(dá)峰和碳中和，所以我們把它供給給約束住了。
碳達(dá)峰碳中和對不對？方向是對的，但是我們可以注意節(jié)奏，
鋼鐵煤炭我們是具備產(chǎn)能恢復(fù)能力的，所以像螺紋鋼、煤炭，最近價格就下來了很多，使得下游的成本得到了一定程度的緩解。
還有就是原油，原油回到65美元一桶，在歷史上是一個比較均衡的水平。
對未來大宗商品價格有幾個判斷，
第一個，高點臨近，主要原因就是需求還比較弱，供給是可以恢復(fù)的。
第二個就是分產(chǎn)品，鋼鐵煤炭能夠恢復(fù)的相對快一點。
從長期保值增值的角度推薦買硬通貨
問：在大通脹的背景下，為了預(yù)防手頭現(xiàn)在的現(xiàn)金貶值，那在購買房產(chǎn)、股票、私募基金的投資之間應(yīng)該如何選擇呢？
任澤平：關(guān)于投資，我還是建議大家，
第一個根據(jù)個人需求來，
第二個，如果說從長期保值增值的角度，我還是一直推薦大家買硬通貨。
我這幾年一直講硬通貨，什么叫硬通貨？
就是能夠長期保持增值的，除非有的人高拋低吸，那就比較累。
坦率講，值得長期持有的，硬通貨是非常好的，比較適合大家做投資。
硬通貨是什么？它有兩個關(guān)鍵詞，第一個是硬，第二是通貨。
“硬”，在長期能夠?qū)雇�，它不是“軟”，“軟”跑不贏通脹。
第二個是通貨，它有貨幣、金融、投資屬性。
比如說你買的很多工業(yè)品，它不具備投資屬性，長期是下跌的。
哪些東西具備長期的投資屬性？就是硬通貨。
三大硬通貨大家記住了，
第一個，人口流入的都市圈和城市群的房子，這是我一直講的。
過去很多朋友講，聽了任老師或者看了我們房地產(chǎn)的書，還是有很大的啟發(fā)。你想想看，過去10多年，包括你再看未來10年，人口流入的都市圈、城市群的房子，在長期具備價值，叫硬通貨。
第二個是供給稀缺的貴金屬，
第三個是大賽道的龍頭公司，這是三大硬通貨。
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