文/標(biāo)準(zhǔn)排名分析員 董馨

2020年10月29日，金輝控股（9993.HK）已發(fā)行股份在香港聯(lián)合交易所有限公司成功上市，由此登陸國(guó)際資本市場(chǎng)，開(kāi)啟了新的發(fā)展篇章，成為2020年下半年首家完成上市的房地產(chǎn)企業(yè)，也成為近年來(lái)少有的，在港股IPO中以高位區(qū)間定價(jià)的中國(guó)房企。

2020年，金輝控股堅(jiān)持區(qū)域深耕發(fā)展觀念，土地儲(chǔ)備穩(wěn)步增長(zhǎng)，物業(yè)簽約銷(xiāo)售來(lái)源進(jìn)一步多樣化。年內(nèi)，公司共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額972億元，合約銷(xiāo)售面積約692萬(wàn)平方米，合約平均售價(jià)每平方米約14046元。

2020年，金輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，與2019年的76.9%相比有所下降；凈負(fù)債率為75.3%，與2019年的166.9%相比大幅下降；現(xiàn)金短債比為1.4，與2019年的0.7相比大幅提升，“三道紅線”指標(biāo)全部轉(zhuǎn)為綠檔。

同時(shí)，通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理和不斷優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，金輝控股受到信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。其中，標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評(píng)級(jí)公司將其對(duì)金輝控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)上調(diào)至“B+”；穆迪信用評(píng)級(jí)公司首次將“B1”評(píng)級(jí)授予金輝，并給予穩(wěn)定展望。

盈利能力有所下降

從盈利情況來(lái)看，2017-2020年金輝控股的營(yíng)業(yè)收入分別為117.77億元、159.71億元、259.63億元、348.75億元，呈逐年上升趨勢(shì)。歸母凈利潤(rùn)分別為20.31億元、20.08億元、25.08億元、31.28億元，2020年公司歸母凈利潤(rùn)與2019年相比有所提升。

金輝控股的營(yíng)業(yè)收入由物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收入、物業(yè)租賃收入、管理咨詢(xún)服務(wù)收入、物業(yè)管理服務(wù)收入四項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入組成。

具體來(lái)看，2020年公司物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收入為343.81億元，較2019年同期的250.37億元有所提升，同比增長(zhǎng)37.32%。其中，住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收入為316.53億元，較2019年同期的241.92億元有所提升，同比增長(zhǎng)30.84%；商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售為27.28億元，較2019年同期的8.46億元有所提升，同比增長(zhǎng)222.52%。公司物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收入增加主要是由公司已竣工及交付物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量增加，使得公司已交付總建筑面積增加，尤其是華南區(qū)域和華中區(qū)域本年增加較多所致。

2020年公司物業(yè)租賃收入為3.37億元，較2019年同期的3.53億元同比下降4.58%，主要是由新冠肺炎疫情期間投資物業(yè)實(shí)行了減租或免租措施所致。

2020年公司管理咨詢(xún)服務(wù)收入為1.58億元，較2019年同期的0.556億元同比增長(zhǎng)184.2%，主要是由公司所提供管理咨詢(xún)服務(wù)的合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量有所增加所致。

此外，為將公司的資源主要投入物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售中，公司出售了物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，有關(guān)出售已于2019年12月31日完成。因此，公司2020年并未取得任何物業(yè)管理服務(wù)收入。

2018-2020年金輝控股的營(yíng)收增速分別為35.62%、62.56%、34.33%；歸母凈利潤(rùn)增速分別為-1.13%、24.91%、24.7%，2020年公司營(yíng)收增速和歸母凈利潤(rùn)增速均較2019年有所放緩。

2020年，金輝控股的銷(xiāo)售成本為271.62億元，與2019年的203.01億元相比有所提升，同比增加33.8%，主要是由公司業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，相應(yīng)交付總建筑面積因此增加所致。

與此同時(shí)，2017-2020年，金輝控股的毛利率分別為32.2%、30.21%、21.81%、22.12%。2020年公司毛利率雖較2019年略有提升，但自2017年達(dá)到近4年最大毛利率后整體呈下降趨勢(shì)，利潤(rùn)空間不斷被壓縮。

2020年，金輝控股銷(xiāo)售費(fèi)用由2019年的7.71億元同比增長(zhǎng)49.43%至11.53億元，主要是由公司促銷(xiāo)及廣告開(kāi)支增加所致。管理費(fèi)用由2019年的9.88億元同比增長(zhǎng)21.06%至11.96億元，主要是由于公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致稅費(fèi)及辦公支出增加。

2020年公司的凈利率雖由2019年的10.36%略升至10.95%,但2017-2018年公司凈利率分別為18.86%、14.4%，均高于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所下降。

全國(guó)布局，區(qū)域聚焦

2020年，金輝控股堅(jiān)持區(qū)域深耕發(fā)展觀念，土地儲(chǔ)備穩(wěn)步增長(zhǎng)，物業(yè)簽約銷(xiāo)售來(lái)源進(jìn)一步多樣化。年內(nèi)，公司共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額972億元，合約銷(xiāo)售面積約692萬(wàn)平方米，合約平均售價(jià)每平方米約14046元。

2020年，公司持有24項(xiàng)投資物業(yè)，總建筑面積約為72.72萬(wàn)平方米，并持有一處持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的投資物業(yè)，估計(jì)總建筑面積為6.95萬(wàn)平方米。公司投資物業(yè)的平均出租率為90%。

截至2020年年底，公司在建項(xiàng)目的計(jì)劃總建筑面積為1798.86萬(wàn)平方米，較2019年的計(jì)劃總建筑面積為1756.15萬(wàn)平方米有所提升，同比增長(zhǎng)約2.4%。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管持續(xù)深化的背景下，金輝控股秉持“全國(guó)布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先”的發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞都市圈及城市群，已完成環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華中、華南、西南及西北六大區(qū)域的布局。其中，2020年環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華中、華南、西南及西北六大區(qū)域已交付建設(shè)面積分別約為66.39萬(wàn)平方米、17.59萬(wàn)平方米、43.15萬(wàn)平方米、61.67萬(wàn)平方米、35.94萬(wàn)平方米、30.91萬(wàn)平方米。

2020年，公司持續(xù)深耕已進(jìn)入的一二線核心城市及區(qū)域中心型城市，目前已進(jìn)駐全國(guó)32座核心城市，包括北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、西安、蘇州、石家莊等一線、強(qiáng)二線及環(huán)一線城市。全國(guó)均衡布局使得金輝控股可以對(duì)沖區(qū)域市場(chǎng)的短期波動(dòng)，保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定；區(qū)域聚焦的策略使得金輝控股能夠提高區(qū)域管理運(yùn)營(yíng)水平，獲取區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在土地儲(chǔ)備方面，2020年公司新增35幅土地，總規(guī)劃建筑面積約為430.18萬(wàn)平方米，公司應(yīng)占權(quán)益規(guī)劃建筑面積約為357.6萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益合約地價(jià)總額約為183.29億元，平均土地收購(gòu)成本約為每平方米5126元。土地儲(chǔ)備覆蓋15個(gè)強(qiáng)二線重點(diǎn)城市，主要集中在長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)，重點(diǎn)區(qū)域的深耕也體現(xiàn)了公司對(duì)于高增長(zhǎng)區(qū)域的戰(zhàn)略導(dǎo)向。截至2020年，金輝控股土地儲(chǔ)備總建筑面積及應(yīng)占總建筑面積分別約為3072.74萬(wàn)平方米、2404.8萬(wàn)平方米，其中94.7%位于二線及核心三線城市，將為公司未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，使公司具備高成長(zhǎng)潛力。

在業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健高質(zhì)增長(zhǎng)的同時(shí)，金輝控股的產(chǎn)品力也不斷提升，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)等方面都收獲了業(yè)內(nèi)諸多肯定，摘得多項(xiàng)國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。

2021年，金輝控股將繼續(xù)堅(jiān)持質(zhì)量發(fā)展之路，將核心競(jìng)爭(zhēng)力打造作為重點(diǎn)工作，持續(xù)創(chuàng)新和提升產(chǎn)品力，不斷優(yōu)化和迭代全生命周期的產(chǎn)品系，提升產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率。

“三道紅線”指標(biāo)全部轉(zhuǎn)為綠檔

從短期償債能力來(lái)看，2017-2020年金輝控股的流動(dòng)比率分比為1.46、1.27、1.36、1.44，2020年公司流動(dòng)比率與2019年同期相比有所提升。2017-2020年金輝控股的速動(dòng)比率分比為0.54、0.44、0.46、0.52，2020年公司速動(dòng)比率與2019年同期相比有所提升。

從長(zhǎng)期償債能力來(lái)看，2017-2020年金輝控股的資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.18%、85.46%、85.68%、80.55%，2020年公司資產(chǎn)負(fù)債率較2019年有所下降。

2020年三季度以來(lái)，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管環(huán)境趨嚴(yán)的情況下，各金融管理部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資行為的監(jiān)管，降低企業(yè)對(duì)金融杠桿的依賴(lài)程度，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。境內(nèi)外房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷不同程度的收緊，行業(yè)整體融資環(huán)境具有挑戰(zhàn)性。

金輝控股始終保持妥帖穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)態(tài)度，從而在2020年下半年“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)后，迅速成為第一批達(dá)標(biāo)的房企。2020年金輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，與2019年的76.9%相比有所下降；凈負(fù)債率為75.3%，與2019年的166.9%相比大幅下降；現(xiàn)金短債比為1.4，與2019年的0.7相比大幅提升，“三道紅線”指標(biāo)全部轉(zhuǎn)為綠檔。這也意味著按政策要求金輝控股的有息負(fù)債年增幅最高可以達(dá)到15%的水平，不過(guò)金輝控股的債務(wù)增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于此。

2020年年報(bào)顯示，金輝控股債務(wù)總額為537.74億元，同比增長(zhǎng)9.6%。公司期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余為265.9億元，同比增長(zhǎng)98.4%。同時(shí)一年內(nèi)到期的債務(wù)占比僅為35.9%，利率相對(duì)較低的銀行類(lèi)借款占到了借款總額的66.2%，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯。

融資方面，2020年6月16日，金輝控股的附屬公司金輝集團(tuán)發(fā)行本金為6.5億元的四年期公司債券，該債券于2020年6月23日在上海證券交易所公開(kāi)上市，年利率為6.95%。2020年7月29日，金輝控股的附屬公司金輝集團(tuán)發(fā)行本金為5億元的三年期公司債券，該債券在上海證券交易所非公開(kāi)發(fā)行，年利率為7%。2020年11月19日，金輝控股的附屬公司金輝集團(tuán)發(fā)行本金為12.2億元的四年期公司債券，該債券于2020年11月30日在上海證券交易所公開(kāi)上市，年利率為6.95%。

與此同時(shí)，金輝控股也在進(jìn)一步努力開(kāi)拓境外融資渠道。2020年1月16日，金輝資本投資發(fā)行本金額為3億美元，票面年息率為10.5%，于2022年到期的優(yōu)先票據(jù)。2020年6月17日，金輝資本投資發(fā)行本金額為2.5億美元，票面年息率為8.8%，于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)。

通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理和不斷優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，金輝控股受到信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。其中，標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評(píng)級(jí)公司將其對(duì)金輝控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)上調(diào)至“B+”；穆迪信用評(píng)級(jí)公司首次將“B1”評(píng)級(jí)授予金輝，并給予穩(wěn)定展望。同時(shí)，2020年金輝控股的加權(quán)平均債務(wù)成本也由2019年的7.76%下降至7.47%，下降約0.3個(gè)百分點(diǎn)。

未來(lái)，金輝控股將繼續(xù)遵循監(jiān)管要求，聚焦資金使用效率和效益，以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為管理導(dǎo)向，堅(jiān)持強(qiáng)化財(cái)務(wù)的安全性，保持流動(dòng)性的充裕，進(jìn)一步創(chuàng)新融資模式、拓寬融資管道，繼續(xù)提升信用評(píng)級(jí)，降低公司融資成本。

從營(yíng)運(yùn)能力來(lái)看，2018-2020年金輝控股的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.2、0.27、0.29，2020年公司存貨周轉(zhuǎn)率與2019年相比有所提升，且高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值0.27。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.18、0.22、0.24，2020年公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2019年相比有所提升。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.15、0.19、0.21，2020年公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2019年相比有所提升，且高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均值0.19。

應(yīng)加快綠色建筑發(fā)展進(jìn)程

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測(cè)顯示，2019年金輝控股獲得綠色建筑二星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目是淮安四季金輝家園二期住宅項(xiàng)目、淮安金輝城1-6號(hào)樓(A地塊)，綠色建筑認(rèn)證面積為45.05萬(wàn)平方米。獲得綠色建筑三星級(jí)設(shè)計(jì)和運(yùn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目均為0。這也是金輝控股無(wú)緣中國(guó)投資協(xié)會(huì)和新華社《環(huán)球》雜志、標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國(guó)綠色地產(chǎn)指數(shù)TOP30”的重要原因。

2020年，金輝控股獲得綠色建筑二星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目是金輝城一期B1區(qū)、天津津南區(qū)北閘口鎮(zhèn)雍和雅苑、天津?qū)氎?8號(hào)地（云棲花園61畝）項(xiàng)目、云闕花園、學(xué)仕花園、淮安融僑華府安瀾園1-22＃住宅樓、淮安金輝城B地塊（1-15＃樓）、鹽城金輝優(yōu)步花苑住宅（1-3＃、5～8＃、10-11＃樓）、孝感臨空金輝城項(xiàng)目（1-1、1-3、1-8、1-9號(hào)樓），綠色建筑認(rèn)證面積為139.35萬(wàn)平方米。獲得綠色建筑三星級(jí)和運(yùn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目均為0。

不過(guò)，由于金輝控股2020年環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告并未公示，因此公司2020年一星、二星、三星綠色建筑項(xiàng)目的具體情況，公司2020年綠色發(fā)展及環(huán)境保護(hù)方面的措施和成果均無(wú)從知曉，標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)與其公布數(shù)據(jù)是否存在出入也無(wú)法判斷。

為此，標(biāo)準(zhǔn)排名已向金輝控股發(fā)出調(diào)研函詢(xún)問(wèn)上述問(wèn)題的具體情況，但截至發(fā)稿前未得到公司回復(fù)。

未來(lái)，加大綠色建筑開(kāi)發(fā)力度，將綠色低碳理念環(huán)環(huán)鑲嵌到項(xiàng)目的建設(shè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供應(yīng)鏈、施工、管理中，降低公司發(fā)展為環(huán)境所帶來(lái)的負(fù)面影響，積極響應(yīng)國(guó)家關(guān)于綠色建筑發(fā)展的號(hào)召，樹(shù)立綠色健康的品牌形象，金輝控股任重道遠(yuǎn)。

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