在房地產(chǎn)的“黑鐵時代”，房企還有什么新機遇、新賽道嗎？

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，拿地停擺、債務(wù)暴雷、大規(guī)模裁員、股價閃崩，是不少房企正在面對殘酷現(xiàn)實。但是第一財經(jīng)記者了解到，部分房地產(chǎn)公司的代建業(yè)務(wù)卻表現(xiàn)出了明顯的“逆周期”特征，房地產(chǎn)越是艱難，這項業(yè)務(wù)越是景氣。

“新業(yè)務(wù)多到忙不過來了，我們不僅不裁員，還要大舉招兵買馬！”近日一位代建行業(yè)從業(yè)者對記者表示。

目前房企中從事代建業(yè)務(wù)的公司并不多，分拆上市的僅有兩家，其中“代建第一股”綠城管理的股價，從去年9月至今年2月的漲幅超過100%。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，代建即房企由開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商，由甲方轉(zhuǎn)向乙方，通過給土地持有方操盤項目來賺管理費，這種轉(zhuǎn)型將是必然趨勢。在歐美等發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場成熟后，也出現(xiàn)了投資、開發(fā)、運營逐步分離的規(guī)律，未來房地產(chǎn)代建將會越來越受認可。

民營房企危機反助推代建成長

“2021年下半年以來，我們都忙不過來了！業(yè)務(wù)擴張得特別快�！蹦愁^部房地產(chǎn)代建企業(yè)內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示。

房地產(chǎn)代建指擁有土地的一方發(fā)起訴求，擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的代建方承接需求，最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。一般來說，土地方擁有拿地渠道和資源，付出土地金和其他資金成本，而代建方則擁有成熟操盤經(jīng)驗和品牌溢價，通過專業(yè)能力使項目獲得開發(fā)利潤，代建方從中賺取代建管理費。

對于代建方來說，這是一種徹頭徹尾的輕資產(chǎn)模式，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式相比，代建業(yè)務(wù)不需要占用巨額資金，風險較低。

去年下半年以來，由于遭受資金壓力，很多房企在土地市場“躺平”，停止拿地。因此外界普遍猜測由于集中供地頻頻流拍等因素，代建市場總盤子也在減少，然而市場真實情況恰好相反。

“整個市場在加速擴張，實施‘集中供地’改革以來，我們的業(yè)務(wù)多到做不完，目前整個市場規(guī)模年均增速超過20%�！蹦炒�建企業(yè)相關(guān)負責人稱。

她表示，許多對房地產(chǎn)行業(yè)來說的壞消息，恰恰是代建行業(yè)的利好消息，雙方形成了反周期。央企國企成為拿地主力、地方城投兜底拿地、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)暴雷致樓盤停工、政府加大保障房建設(shè)力度等，都促成了代建行業(yè)規(guī)模的爆發(fā)。

2021年是實施集中供地改革的首年，從第二批集中供地開始，許多民營房企參拍意愿不強，央企、國企成為拿地主力，還有很多城市的地方城投兜底拿地。以第三批集中供地為例，據(jù)申港證券數(shù)據(jù)，長春、長沙、沈陽、北京5城市的央企國企拿地占比分別高達100%、82%、75%、72%、75%。

此外，城投公司也在第二批、第三批集中供地中表現(xiàn)活躍，頻頻出手，主要因為地方政府想“救市”，維護當?shù)赝恋厥袌龇�(wěn)定。

“這給代建公司帶來了極大的契機。因為很多央企、國企、城投公司，過去沒有那么大的實力，一下子吞進這么多土地，最終還是得找靠譜的代建方去操盤�！痹撔袠I(yè)人士稱，其所在代建企業(yè)過去絕大部分客戶為中小型、地方型房企，占比達到90%，現(xiàn)在正大力拓展國企、央企客戶，成果顯著，國央企客戶占比目前已經(jīng)超過40%。

2021年，不少房企債務(wù)爆雷，導(dǎo)致旗下樓盤施工停擺，交付成為難題，這也成了代建行業(yè)的機遇。僅以恒大為例，2022年就要交樓7000萬平方米，總計60萬套。

“這些爆雷房企失去了工程、招投標等方面的能力，失去了品牌溢價，為了保交付，一般來說這些停工項目會有資產(chǎn)管理方進場重新盤活，聘請代建公司繼續(xù)項目管理，最終實現(xiàn)交樓�！币晃淮�建公司內(nèi)部人士告訴記者。

在房地產(chǎn)市場重大變革之際，政府托底保障性住房也成為一大趨勢，新年前后，各省各市都在發(fā)布大規(guī)模的保障性租賃住房計劃。2月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹指出，2022年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全國將新籌集240萬套，比去年大幅度增長。

“政府必然要找代建方來完成這種規(guī)模宏大的民生工程，各地政策陸續(xù)發(fā)布后，引起了金融機構(gòu)和券商分析師的高度重視，大家都認為代建行業(yè)贏來重大機遇�！鄙鲜龃�建行業(yè)人士稱。

該人士判斷，房企從開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，將成為必然趨勢�！斑^去房企是甲方，以后要逐漸習(xí)慣成為乙方�！�

分拆代建業(yè)務(wù)IPO或成趨勢

2019年-2021年，房企的“物業(yè)分拆上市潮”轟轟烈烈，物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)競相追逐的第二賽道。如今隨著房企資金鏈等問題頻出，物業(yè)賽道已經(jīng)大降溫。

“物業(yè)跟房地產(chǎn)母公司聯(lián)系緊密，物業(yè)管理面積基本都來源于母公司，母公司出問題會立刻拖累物業(yè)，而代建業(yè)務(wù)則不同，代建是徹底的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，和母公司的關(guān)聯(lián)沒有那么深�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者分析道。

該人士認為，接下來大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)并分拆代建公司上市，會成為一種新潮流，這種模式更被資本市場看好。

截至目前，國內(nèi)已上市的代建公司僅有兩家——綠城管理（09979.HK）與中原建業(yè)（09982.HK），綠城管理于2020年7月在港交所上市，中原建業(yè)則是2021年5月。

綠城管理作為“代建第一股”，2021年度新拓代建項目合約總面積達到2278萬平方米，同比增長22％，新拓代建項目代建費預(yù)估達到71億元。綠城管理股價自去年9月低點至今年2月中旬7港元/股的高點，股價漲超100%，與絕大多數(shù)地產(chǎn)股走出了完全相反的趨勢。

中指研究院企業(yè)研究負責人劉水表示，代建業(yè)務(wù)具有抗周期性，能夠抵御市場下行風險，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度不佳的形勢下，抗風險能力較差的中小型房企會選擇代建模式開發(fā)項目，進而給代建服務(wù)商帶來收益。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，代建業(yè)務(wù)具有高盈利性特征，2017年以來，代建行業(yè)新簽約項目總建面復(fù)合增長率達到21.3%，2020年房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)凈利潤水平達到25.4%，高出傳統(tǒng)房地產(chǎn)凈利潤率超10個百分點。

一位央企代建業(yè)務(wù)人員表示，據(jù)他觀察，大量房企都在涉足代建行業(yè)，存在許多新入局者，行業(yè)競爭壓力加大，但是行業(yè)發(fā)展機遇現(xiàn)在也很多。

2018年，房企金地集團(600383)成立了金地開發(fā)管理公司（簡稱“金地管理”），開始深耕代建業(yè)務(wù)，目前已布局全國超30座城市，管理服務(wù)項目超70個。一位業(yè)內(nèi)人士透露，金地管理很可能成為下一個分拆IPO的代建企業(yè)。

此外，華潤、招商蛇口(001979)、保利、當代置業(yè)、朗詩、雅居樂等也都在大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)，據(jù)不完全統(tǒng)計，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過30家。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，代建行業(yè)的門檻也較高，代建業(yè)務(wù)是否成功非常依賴房企本身的品牌溢價與操盤能力，這一要求就淘汰掉不少房企。在服務(wù)政府這一塊，政府部門較為重視代建企業(yè)的資質(zhì)、規(guī)模、過往操盤案例與流程規(guī)范，因此小型公司很難吃到政府公建、保障房業(yè)務(wù)這塊“蛋糕”。隨著行業(yè)競爭加劇，未來高利潤若難以為繼，代建行業(yè)也可能會走入發(fā)展瓶頸期。