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克而瑞研究中心全新推出“每周研究精讀”，聚焦宏觀、行業(yè)、房企、土拍、產(chǎn)品、客需、榜單等多個(gè)研究成果，與各界探討行業(yè)運(yùn)行邏輯、變數(shù)及未來趨勢(shì)。

深度研究

01

2022年精裝收納客戶需求新趨勢(shì)

近兩年，各地住房管理局和城市建設(shè)局都推出了全裝修新規(guī)，旨在整頓“精裝房亂象”，杜絕精裝淪為房企高溢價(jià)工具。在政策大棒之下，開發(fā)商如何兼顧利潤(rùn)與產(chǎn)品力，一方面掌握核心供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)降本增效；另一方面，研究透客戶需求，做好適配，推出客戶滿意的精裝房，打破“驚裝房”、“精裝必改造”的困境。

硬裝標(biāo)準(zhǔn)化、軟裝個(gè)性化，挖掘后端利潤(rùn)點(diǎn)，開啟拎包入住，前置營(yíng)銷端銷售定制家具、窗簾、智能化等部品套餐，增加項(xiàng)目的贏利點(diǎn)，多維度的變現(xiàn)增值。其中，“收納系統(tǒng)”需求上升，升級(jí)定制收納體系或?qū)⒊蔀槠凭种�道�?

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02

以史為鑒:

“房票”重啟棚舊改能否再激活樓市？

2022年以來，鄭州、南京溧水、溫州等22城重啟房票安置。鑒于棚改貨幣化安置的成功經(jīng)驗(yàn)深入人心，2015-2017年全國(guó)棚改開工量連續(xù)3年保持在600萬套以上，高峰期拉動(dòng)全國(guó)21.5%的住房銷售，致使城市周期性輪動(dòng)�，F(xiàn)階段重啟房票能否再度激活樓市？

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壹周觀點(diǎn)

01

非正常停工對(duì)鄭漢渝等

核心二線市場(chǎng)已造成沖擊

7月迎來傳統(tǒng)銷售淡季，疊加各地部分項(xiàng)目陸續(xù)爆出“停工斷貸”負(fù)面?zhèn)髀�，整體去化率由增轉(zhuǎn)降：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城7月新開盤項(xiàng)目平均去化率降至31%，環(huán)比下降8個(gè)百分點(diǎn)，持平5月，經(jīng)歷了6月年中沖刺之后，市場(chǎng)再度回歸平淡，多數(shù)城市復(fù)蘇進(jìn)程受阻。

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02

新房交付焦慮下

房企現(xiàn)房庫存或迎來去化良機(jī)

7月以來，多地陸續(xù)出現(xiàn)商品房停工、交付延期等現(xiàn)象，目前監(jiān)管層、房企都在大力“保交付”，但不確定性仍難消，新房交付焦慮情緒持續(xù)蔓延。在此背景下，或有越來越多購房者將目光轉(zhuǎn)向可售現(xiàn)房。中短期來看，現(xiàn)售制難以落地，大概率以試點(diǎn)形式推進(jìn)，疊加行業(yè)流動(dòng)性仍緊張，現(xiàn)房資金沉淀壓力甚大，因而新建現(xiàn)房大批入市顯然難以實(shí)現(xiàn)，這也就為現(xiàn)房庫存去化提供了良好契機(jī)。

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03

疫情過后別墅受歡迎

一線城市成交上漲超4成

疫情后改變了人們的生活方式，也使得購房者居住理念、置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變。對(duì)于后疫情時(shí)代下的置業(yè)需求，主要有以下幾點(diǎn)：低密度住宅、小區(qū)自然環(huán)境，戶型功能規(guī)劃合理等等，都成為未來購房時(shí)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。幾個(gè)方面的考量下來，有更多人在疫情后青睞別墅，在此情況下，別墅產(chǎn)品的成交量上升。

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核心觀點(diǎn)

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月報(bào)/周報(bào)

客戶月報(bào)

購房者隨政策暖風(fēng)頻吹購房信心有所上升

老帶新來訪占比略有提升（7月）

全球呈現(xiàn)“性價(jià)比優(yōu)先”、“愛護(hù)地球”、“健康優(yōu)先”、“體驗(yàn)至上”、“關(guān)心社會(huì)”五個(gè)新興消費(fèi)者群體，中國(guó)消費(fèi)者最關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，將可持續(xù)性置于消費(fèi)決策首位。

7月傳統(tǒng)淡季下，一線城市成交堅(jiān)挺，同比轉(zhuǎn)正，個(gè)別高能二線去化筑底回升，市場(chǎng)信心有所提振；購房者對(duì)政策暖風(fēng)的信任度在上升，購房迫切度有所提升。

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新房周報(bào)

12省市政策放松

開盤去化率回落至43%（8.1-8.7）

第32周成交一線微升、二三四線回落。一線城市成交指數(shù)為103.91，環(huán)比增長(zhǎng)1.47；二線城市成交指數(shù)為54.87，環(huán)比下降25.39點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為58.21，環(huán)比下降27.86點(diǎn)。

杭州、深圳等16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)開盤/加推49次，平均開盤去化率為43%，較上周下降7個(gè)百分點(diǎn)。包括杭州、上海、成都在內(nèi)的核心城市去化率均有所下滑，這與季節(jié)因素、推盤結(jié)構(gòu)都有一定關(guān)系。

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二手房周報(bào)

15城二手成交環(huán)比降20%

深蘇青仍同比持增（8.1-8.7）

15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交129.1萬平方米。市場(chǎng)規(guī)模連續(xù)維持高位后本周階段回調(diào)，環(huán)比下降20%，同比漲幅收窄至23%。

具體來看各重點(diǎn)城市環(huán)比漲跌分化，同比則多數(shù)保持增長(zhǎng)。本周深圳、舟山、資陽和渭南環(huán)比上漲，一線城市北京和二線城市成都、南京、蘇州、青島、大連、廈門以及部分三四線城市佛山、東莞等則環(huán)比下跌。深圳、蘇州、青島、東莞等則仍維持同比正增長(zhǎng)。

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土地周報(bào)

土地成交量漲價(jià)跌

溢價(jià)率環(huán)比進(jìn)一步上漲（8.1-8.7）

2022年8月1日-8月7日，迎來深圳、天津、濟(jì)南等城市年內(nèi)第二批次集中出讓。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模環(huán)比上周大幅上漲，但平均地價(jià)卻因主力成交城市的改變而大幅回落。市場(chǎng)熱度方面，由于深圳此次土拍熱度仍在高位，濟(jì)南、天津也在土地出讓門檻降低、供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化等措施下土拍熱度較首輪回溫，因此本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率得以環(huán)比上漲。

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直播分享

第二講

行業(yè)壓力傳導(dǎo)下

上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與破局

房地產(chǎn)開發(fā)流程長(zhǎng)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋行業(yè)眾多。具體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，以商品房開發(fā)及施工建設(shè)流程來劃分，可以將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈分為幾個(gè)階段：

經(jīng)歷此輪危機(jī)，加速了行業(yè)洗牌、上下游企業(yè)的底色也都顯露出來。在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇的背景下，長(zhǎng)期來看，地產(chǎn)開發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展，除了自身的品牌、渠道和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)外，還要依靠創(chuàng)新，順應(yīng)綠色低碳、數(shù)字化等趨勢(shì)。

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本期編輯：太陽

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