對(duì)于剛性和改善性住房需求而言，地方購(gòu)房杠桿的寬松空間有望加大。

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)8月24日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的接續(xù)政策措施，加力鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)。會(huì)議提出，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

“自2016年下半年以來，住房信貸政策就一直堅(jiān)持‘一城一策’的思路，即各地制定差異化的首付和利率政策。此次國(guó)常會(huì)表態(tài)，并非意味著各地要大幅度松綁首付、降低利率，而是旨在增加地方政府與金融管理部門的協(xié)同性�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

他舉例稱，比如，很多地方希望降低首付、降低利率，但當(dāng)?shù)亟鹑诠芾聿块T一方面要貫徹國(guó)家的金融審慎管理體制；另一方面，基于本地銀行自律定價(jià)機(jī)制和地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)判斷，地方金融管理部門需要獨(dú)立判斷適宜的貸款首付和價(jià)格，制定相應(yīng)的信貸政策。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，截至8月17日，2022年以來全國(guó)共有83城相繼放松限貸。其中，蘭州、貴陽、南通等57城首套房首付比例下調(diào)至20%；鄭州等44城實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸；41城下調(diào)二套房首付比例，其中33城二套首付下調(diào)至30%。

8月以來，放松限貸城市進(jìn)一步向強(qiáng)二三線城市擴(kuò)容。截至目前，已有南京、福州、惠州、廈門等多個(gè)熱點(diǎn)城市傳出限貸松綁的消息。比如，根據(jù)福州貸款新政，五區(qū)戶籍二套房首付最低降至四成，非五區(qū)戶籍首套房首付最低降至三成。

“但地方放松限貸政策并不具備法律效應(yīng)，執(zhí)行層面對(duì)商業(yè)銀行沒有硬約束，不同銀行在執(zhí)行上尚未形成一致性，尤其是對(duì)‘二套房’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的界定尚未改變，因而放松限貸的落地效果也就因城市而有明顯差異�！笨硕�瑞方面稱。

今年以來，央行三次下調(diào)5年期以上LPR，推動(dòng)了房貸利率調(diào)降。8月22日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）： 5年期以上LPR為4.3%，較前值下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這也預(yù)示著購(gòu)買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.1%，二套房房貸利率下限為4.9%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年7月全國(guó)百城首套房貸利率為4.35%，較2021年10月高點(diǎn)下降137BP（尤其在5-7月三個(gè)月內(nèi)下降82BP）；百城二套房貸利率為5.07%，較2021年10月高點(diǎn)下降91BP，放款周期也大幅縮短至1個(gè)月。

但這并未能帶動(dòng)居民貸款數(shù)量的提升。2022年1-7月，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款17084億元，創(chuàng)近年來同期新低，同比下降 56%。其中，7月份，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款1486億元，環(huán)比下降65%，同比跌幅擴(kuò)至63%。

市場(chǎng)銷售也仍待恢復(fù)。2022年1-7月全國(guó)商品房銷售金額同比下滑28.9%，克而瑞百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比下滑49.3%。

“在房企融資困難的背景下，銷售回款是多數(shù)房企的唯一資金來源，保銷售復(fù)蘇是行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵�！�國(guó)金證券(600109)分析師杜昊旻分析認(rèn)為。

上月底召開的中共中央政治局會(huì)議中也指出，要“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。

李宇嘉表示，伴隨多個(gè)重要會(huì)議明確提出，保持信貸和社會(huì)融資的穩(wěn)定性，支持信貸有效需求回升等目標(biāo)，下一步，在全國(guó)三四線城市的信貸政策若仍有下調(diào)空間，首付比例大概率會(huì)下調(diào)，而在一線城市，信貸寬松政策的出臺(tái)還會(huì)比較謹(jǐn)慎�！暗�即便地方下調(diào)首付比例和利率，受供求關(guān)系、居民預(yù)期、支付能力、房?jī)r(jià)水平、收入預(yù)期等多重因素疊加影響，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難以迅速反彈�！�