三季度，中國經(jīng)濟復蘇向上的趨勢基本確立，隨著央行積極表態(tài)支持宏觀杠桿率上升，寬信用持續(xù)助力經(jīng)濟復蘇。在這樣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，北京辦公樓市場也如期出現(xiàn)復蘇態(tài)勢。

　　近日，市場機構(gòu)高力國際發(fā)布三季度商業(yè)地產(chǎn)市場報告。據(jù)其統(tǒng)計，三季度北京甲級寫字樓市場凈吸納量（新租面積+擴租面積-退租面積）恢復至-6400平方米，較二季度凈吸納量-83000平方米有明顯改善，說明寫字樓市場租賃需求趨于回暖。

　　事實上，北京核心區(qū)域的寫字樓租金一直價格不菲。尤其是作為具有深厚歷史積淀的國家大道的長安街，是京城商務寫字樓市場上的絕對焦點，一直都有“總部街”的稱號，從建國之初各大政府機構(gòu)以及國家工商金融行業(yè)總部就紛紛云集于此。

　　目前，長安街沿線林立著眾多頂級寫字樓項目，成為世界500強企業(yè)、跨國公司，以及國內(nèi)實力企業(yè)的聚集地。

　　其中，泛海持有的民生金融中心，坐落于東長安街核心地段，距離天安門廣場不到2公里，占據(jù)了東單的東南金角，俯瞰整個東單路口。公開資料顯示，項目總建筑面積250000平方米，體量僅次于隔街對望的東方廣場，而其中寫字樓建筑高達百米，為長安街的最高建筑。不僅如此，民生金融中心的設計方案也屬亞洲罕見，不少業(yè)內(nèi)人士都稱其為長安街“明珠”。

　　在今年年初，曾有多家媒體報道民生金融中心即將出售的消息，業(yè)界普遍預估成交價將超過300億。如果傳言為真的話，那么這筆交易將超越和諧健康以90.6億買入北京長安街旁寫字樓（疫情后國內(nèi)大宗交易市場成交紀錄），有望創(chuàng)造長安街高檔寫字樓市場大宗交易的歷史。

　　即便300億的數(shù)字已是天價，但綜合各種因素來看，民生金融中心可能確實值得甚至有超越這一價格的可能。首先是稀缺性，在北京市政府一紙“禁建令”頒發(fā)后，五環(huán)內(nèi)其它地區(qū)將不再新增寫字樓，現(xiàn)房寫字樓基本“絕跡”。而位于五環(huán)內(nèi)的長安街無疑是難得的價值洼地，新盤難覓，市場長期處于供不應求狀態(tài)，價值迅速飆升。

　　再從租售比反推，民生金融中心折算單價應在13-14萬元每平米，其合理估值應在320-340億元。此外，考慮位置和品質(zhì)溢價，實際估值或應更高。

　　實際上，這已經(jīng)不是民生金融中心第一次被傳出售。但項目遲遲未有成交的原因并非缺少意向的買家；而是泛海方面一直與多方接洽，并待價而沽，期望能把其這一極具競爭力的核心資產(chǎn)賣出一個好價格。

　　作為長安街地標級別的建筑，站在北京稀缺資源最頂端的民生金融中心，隨著寫字樓的回暖，估值極有可能再度上升，如果能夠順利成交，將成為長安街上的又一個“超級大單”。

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