在中國樓市回暖之際，高房價和高利率正在沖擊美國樓市，美國房地產市場正在快速冷卻。

近日，管理資產規(guī)模高達9746億美元（約合人民幣6.73萬億元）的全球最大另類資產管理公司、華爾街最大的商業(yè)地產業(yè)主、私募股權巨頭黑石集團，被曝出已違約一只5.62億美元（約合人民幣39億元）的芬蘭商業(yè)房地產按揭貸款支持證券。

在去年年中，歐美各國房地產周期普遍見頂之后，2022年下半年頻頻有資管機構地產管理基金產品出現(xiàn)限制贖回情況。而最新的數據顯示，美國30年房貸利率已經飆升到6.65%，直逼前期高點7%。而在美國熱門地區(qū)城市的房地產價格已經在今年1月份出現(xiàn)了兩位數的下跌。

華爾街最大商業(yè)地產業(yè)主違約

3月2日，黑石集團價值5.62億美元的商業(yè)地產抵押貸款支持證券（CMBS），被傳出正式發(fā)生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業(yè)SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。

據媒體知情人士透露，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏沖突和利率上升引發(fā)的市場波動中斷了出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期。

目前，這批證券已到期并尚未償還，貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。黑石的一名代表表示，這筆債務只涉及Sponda投資組合的一小部分，對服務機構沒有采納黑石的建議感到失望。

資料顯示，黑石集團2022年末管理資產規(guī)模高達9746億美元，是全球最大另類資產管理公司，也是華爾街最大的商業(yè)地產業(yè)主和私募股權巨頭。受到高利率影響，投資者對于歐美房地產市場的擔心明顯上升。

回頭看，2022年年中，歐美各國房地產周期普遍見頂。美國地產價格指數于去年7月見頂，其同比增速于2022年3月見頂于20.8%，隨后持續(xù)回落。而從去年10月房地產利率飆升到7%時開始，黑石旗下房地產信托基金B(yǎng)REIT投資者贖回請求激增，黑石不得不宣布限制贖回。而到今年1月底，黑石集團2022年四季度報告出爐時，黑石管理層證實其第二只房地產基金（BPP）正面臨超過50億美元的客戶贖回請求。顯然，黑石的擠兌危機似乎仍在繼續(xù)。

美國熱門地區(qū)房價出現(xiàn)兩位數下跌

美國通脹持續(xù)居高不下，美聯(lián)儲加息不止，讓美國樓市進一步冷卻。最新數據顯示，美國30年房貸利率已經飆升至6.65%，直逼前期高點7%。而在美國熱門地區(qū)城市的房地產價格已經在今年1月份出現(xiàn)了兩位數的下跌。

美國住房抵押貸款金融巨頭房地美(Freddie Mac)的數據顯示，美國30年期抵押貸款利率已連漲四周，上周已升至6.65%，明顯高于一年前的3.92%左右。而去年10月美國30年期抵押貸款利率一度飆升至7%以上。

高企的房貸利率之下，美國購房貸款申請降至28年低點，房地產銷售數出現(xiàn)明顯下滑。數據顯示，美國1月成屋銷售跌至12年來的最低水平，而美國抵押貸款銀行協(xié)會（MBA）發(fā)布的季節(jié)性調整指數顯示，上周的購房抵押貸款申請量和前一周相比下降6%，和一年前的同一周相比下降了74%，而成交量也同比下降了44%。

更多數據也在佐證美國樓市“退燒”。WolfStreet的最新數據顯示，2023年1月份，舊金山灣區(qū)的房價中位數環(huán)比下跌8%，同比下跌17%，相比2022年3月的峰值，累計下跌幅度達35%，甚至比次貸危機時期的房地產泡沫破裂來得更猛烈。

美聯(lián)儲經濟學家警告樓市泡沫要破

歷史經驗顯示，房地產周期下行是經濟陷入衰退的有效先行指標之一。美國達拉斯聯(lián)儲的研究顯示，目前美國房地產抵押貸款利率達到20年來最高水平，這可能引發(fā)“全球房地產市場深度下滑”，美國房價可能暴跌20%。

達拉斯聯(lián)儲的經濟學家在本周發(fā)表的一份分析報告中寫道，自2020年疫情大流行以來，樓市相當繁榮，價格大幅上漲，推動全球房地產市場泡沫越來越大。盡管最近房價漲勢開始放緩，但樓市深度下滑的風險仍然存在。

上述經濟學家指出，已經有跡象顯示，美國和德國房地產市場出現(xiàn)了問題，“由于這些國家的經濟規(guī)模和重大的跨境金融溢出效應，這可能會對全球前景構成威脅�！彼麄冎赋�，其中一些危險源于負擔能力危機。美國住房負擔能力下降的跡象通常出現(xiàn)在全球經濟惡化之前。