11月22日，由《財(cái)經(jīng)》雜志、財(cái)經(jīng)網(wǎng)、《財(cái)經(jīng)智庫》聯(lián)合主辦的“《財(cái)經(jīng)》年會2024：預(yù)測與戰(zhàn)略”在北京舉行。在“房地產(chǎn)企穩(wěn)——癥結(jié)與施策”議題中，原國家房改課題組組長、原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇在主題演講中講到，當(dāng)年房改讓國家和人民獲益良多，完善雙軌制被稱為新一輪房改，啟動新房改的關(guān)鍵是激發(fā)政府作為。

孟曉蘇表示，應(yīng)建設(shè)保障房，惠及工薪收入家庭，“各類保障房應(yīng)該能夠覆蓋大城市50%的居民家庭”，”工薪階層在購買保障房時(shí)，應(yīng)可以享受優(yōu)惠價(jià)格。保障房項(xiàng)目將會引導(dǎo)購房家庭，讓新市民、年輕人和外來人口住有所居，從而為城市可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件”。

原國家房改課題組組長孟曉蘇

以下為部分發(fā)言實(shí)錄：

各位朋友好，現(xiàn)在大家都在關(guān)注“新一輪房改”。

4月和7月兩次中央政治局會議都明確提出了“規(guī)劃建設(shè)保障房”、“加大保障性住房供給”的要求。8月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，內(nèi)容更為清晰。文件明確提出，“要著力解決保障性住房供給不足突出問題”，“讓工薪收入群體逐漸消除買不起商品房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”，“創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕的更好條件”。同時(shí)，還提出“推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品房回歸商品屬性�！�

在國務(wù)院文件發(fā)布后，國內(nèi)外媒紛紛說：“這是要推動一輪新房改”！“新房改”并非僅見于這個(gè)文件，而是我在一年多前提出的建議。我很高興看到人們都愿意接受這個(gè)說法，愿意與大家共同研究“推動新一輪房改”。

我講三方面內(nèi)容：第一，當(dāng)年“房改”讓國家和人民獲益良多；第二，“完善雙軌制”被稱為“新一輪房改”；第三，啟動“新房改”關(guān)鍵是激發(fā)政府作為。

第一，當(dāng)年“房改”讓國家和人民獲益良多。

我是1998年房改方案設(shè)計(jì)的參與人。當(dāng)年的房改是借助農(nóng)村改革的力量推動城市改革。1998年7月份，國務(wù)院接受了我們的房改方案，發(fā)布了城鎮(zhèn)住房制度改革文件，到現(xiàn)在正好是25年。在這1/4世紀(jì)里，房改啟動了內(nèi)需，作為一種神奇力量推動著中國的發(fā)展。

房改至少在兩方面起到重要作用：一是實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民的“居者有其屋”。根據(jù)央行2019年的統(tǒng)計(jì)，中國城鎮(zhèn)居民的住房自有率達(dá)到96%，戶均擁有住房1.5套，最低收入20%家庭的住房自有率達(dá)到90%。中國人民千百年來“居者有其屋”的理想，終于在共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下、在改革開放之中、通過房改實(shí)現(xiàn)了。

25年來房屋資產(chǎn)不斷升值，已經(jīng)占到居民家庭財(cái)產(chǎn)的60％左右，在家庭實(shí)物資產(chǎn)中則占到74％。在房改中受益最大的是購買公房的老職工，他們享受到的是房改優(yōu)惠購房價(jià)，用兩三萬元錢買到原來的租住公房。過了一年后，以房改價(jià)的1%補(bǔ)交了土地出讓金，5年后允許進(jìn)入商品房市場流轉(zhuǎn)。隨著日后的貨幣運(yùn)行和房價(jià)上漲，如今很多老職工的房產(chǎn)價(jià)格已達(dá)到大幾百萬元，北京和上海老職工的房產(chǎn)價(jià)值上千萬元。房改在第一次分配領(lǐng)域就促進(jìn)了社會公平。

二是房改有力推動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。朱镕基總理說：“房地產(chǎn)業(yè)拉動了100多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”！現(xiàn)在許多新產(chǎn)業(yè)涌現(xiàn)，有專家統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)拉動到160多個(gè)產(chǎn)業(yè)。它如同老黃牛般穩(wěn)步推動中國經(jīng)濟(jì)前行。從整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)增長中，我們也可以看到這種拉動作用。在房改之初的1998年，中國經(jīng)濟(jì)位居世界經(jīng)濟(jì)第七位。當(dāng)時(shí)中國經(jīng)濟(jì)界普遍認(rèn)為，到2025年我們能成為世界第三，到2050年才有可能成為世界第二。房改推動了中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在房改頭12年里，我國平均每兩年超越一個(gè)國家。2010年超過日本成為世界第二，隨后12年又進(jìn)一步拉大了與后面國家的差距。房改力量助推中國經(jīng)濟(jì)在25年周增長了15倍。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)已如美國房地產(chǎn)業(yè)一樣位居第二大產(chǎn)業(yè)。第一大產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)和采掘業(yè)的總和，而房地產(chǎn)業(yè)作為單一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)居第二大產(chǎn)業(yè)。前年房地產(chǎn)市場份額達(dá)到18.2萬億元。將制造業(yè)和采掘業(yè)中任何一個(gè)門類單獨(dú)計(jì)算，其市場份額都不如房地產(chǎn)業(yè)大。正因?yàn)槌浞终J(rèn)識到這個(gè)產(chǎn)業(yè)的重要作用，當(dāng)年國家將房地產(chǎn)業(yè)定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。最近國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)人再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

第二、“ 完善雙軌制”被稱為“新一輪房改”。

在上一輪房改過程中，我們就提出了“住房雙軌制”。當(dāng)時(shí)在房改方案里專門有一章，即“建立住房社會保障”。提出“市場提供商品房，政府供應(yīng)廉租房”。為什么當(dāng)年就能提出這樣的完善思路？因?yàn)榉扛姆桨肝�取了世界各國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。以英國為例，在1845年資本主義發(fā)展初期，恩格斯寫下了《英國工人狀況》一書，揭露英國工人住房困難，幾戶人家擠住在黑暗的地下室，非常破敗和簡陋。恩格斯所描述的情景與我們房改前的某些情況類似。然而他得出的結(jié)論與我們不同，我們的結(jié)論是要建設(shè)保障房，而恩格斯的結(jié)論是要推翻萬惡的資本主義制度。在二戰(zhàn)之后，4000萬人口的英國建設(shè)了1千萬套房子，其中有500萬套是保障房。英國人又將這套制度復(fù)制到香港，規(guī)定香港一半家庭要住政府提供的居屋和公屋里。新加坡的保障房稱為組屋，大約87％的新加坡居民可以享受到組屋的優(yōu)惠。這些經(jīng)驗(yàn)都被我們吸取。

在2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央明確提出“要完善住房市場體系和住房保障體系”，把當(dāng)年我們所提倡的住房雙軌制闡述得更加清晰和明確。

二十多年來我一直呼吁建設(shè)保障房，呼吁完善雙軌制，希望能推動“新一輪房改”，讓它惠及工薪收入家庭。我認(rèn)為，各類保障房應(yīng)該能覆蓋我國大城市約50％的居民家庭。原來在我們的房改方案中，這種大城市包括78個(gè)，現(xiàn)在根據(jù)14號文件提出“300萬人口以上城市”大約有35個(gè)，主要面對大城市的工薪收入家庭。

工薪階層購買保障房應(yīng)享受優(yōu)惠價(jià)格，因?yàn)楸Ｕ戏坎话�含土地出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，房價(jià)就比商品房低很多。同時(shí)租賃保障房應(yīng)允許將來以租代購，以便有錢時(shí)購買，原有租金可沖抵房價(jià)。

對于產(chǎn)權(quán)型保障房可以規(guī)定年限，若干年后補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用，就可以進(jìn)入商品房市場流通。當(dāng)然，直接把保障房作為商品房出售是絕對不應(yīng)當(dāng)?shù)�，�?yīng)當(dāng)賣給或租給工薪階層家庭。但工薪階層家庭應(yīng)可以像當(dāng)年老職工一樣享受到房改后的待遇，即保障房持有若干年后可以進(jìn)入商品房市場，從而獲得房屋升值的優(yōu)惠。

讓工薪家庭購房，保障房建設(shè)資金可以迅速回籠。14號文件中提出提出了三個(gè)原則：“工薪群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)”。工薪家庭購買保障房也不是容易的事情，需要拿出自己的全部積蓄，并通過銀行抵押貸款。如果若干年后，這些房屋被允許獲得商品房市場流通的權(quán)利，持有者就可以像當(dāng)年房改老職工一樣，通過房產(chǎn)升值實(shí)現(xiàn)共同富裕。這正是在14號文件所寫的：“創(chuàng)造全體人民共同富裕的更好條件�！�

第三，啟動“新房改”關(guān)鍵是激發(fā)政府作為。

2017年國務(wù)院文件已明確提出了兩個(gè)為主：“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”，明確了保障房建設(shè)主要是政府責(zé)任。我認(rèn)為保障房建設(shè)須要中央財(cái)政出錢。有人質(zhì)疑保障房建設(shè)是不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)？我們不用這個(gè)詞匯，政府行為當(dāng)然更多地偏重于計(jì)劃。我建議讓中央財(cái)政出資并非是拍腦袋，而是經(jīng)驗(yàn)之談。早在80年代和90年代，中房公司每年都向各地?fù)芸罱ㄔO(shè)保障房，我們在230個(gè)大中城市設(shè)有中房公司，多年保持著全國20％的房屋開發(fā)量，累計(jì)建成了1300多個(gè)住宅小區(qū)。我作為總經(jīng)理和董事長，每年都要向這230個(gè)城市的中房公司發(fā)布建房計(jì)劃，他們拿到計(jì)劃指標(biāo)后就可以到銀行領(lǐng)錢，當(dāng)時(shí)甚至不用企業(yè)資本金，就可以把房屋建設(shè)出來。這些房屋很快賣給各個(gè)單位，成為各個(gè)單位的福利房，建設(shè)資金就回來了。那時(shí)我們從未出現(xiàn)過金融危機(jī)。

所以過去中央財(cái)政每年都出不少錢來建設(shè)保障房，我們以央企名義往各地?fù)苓^不少錢。如果現(xiàn)在中央仍然能夠出資建設(shè)保障房，將會引導(dǎo)工薪家庭的購房行為，讓新市民、年輕人新家庭住有所居，同時(shí)為城市可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

目前央企管理層的認(rèn)識已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，國務(wù)院國資委主任已明確提出央企的四大功能：“戰(zhàn)略安全、產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、國計(jì)民生和公共服務(wù)”。建立保障房與這四大功能緊密相連。我今天再次呼吁：讓央企和國企回歸保障房建設(shè)本位！

如果我國能實(shí)現(xiàn)“住房雙軌制”，那就可以做到“市場歸市場，保障歸保障”，就會大幅度降低工薪收入家庭的購房價(jià)格與租房價(jià)格，房地產(chǎn)調(diào)控政策就可能會回歸理性。

我希望“新一輪房改”順利推進(jìn)，讓我國早日實(shí)現(xiàn)“完善住房市場體系和住房保障體系”的制度目標(biāo)。

謝謝大家！