證券時報記者 王小偉
美的置業(yè)擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務進行內(nèi)部重組，迅速點燃了市場新預期。6月24日，該公司港股股價一度飆升100%，25日再度上揚3.77%。
市場新預期的基礎在于業(yè)務重構。按照計劃，將會有私人公司持有美的置業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，同時通過實物分派私人公司股份+現(xiàn)金選擇權的方式，將私人公司從上市公司剝離。交易落地后，上市公司不再持有私人公司任何股份，由上市公司控股股東和其他選擇實物分派的股東共同持有私人公司股份。這種業(yè)務重構，使部分機構大幅上調(diào)美的置業(yè)目標價。
實際上，此前A股就有類似案例。
4月底，華遠地產(chǎn)開始籌劃將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉讓至控股股東華遠集團，此次交易預計構成重大資產(chǎn)重組。由此，華遠退出房地產(chǎn)業(yè)務，保留及發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務，如代建、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等。這被視為華遠地產(chǎn)轉型為服務型公司的一大標志性動作。
從華遠地產(chǎn)到美的置業(yè)，有一個共同點：業(yè)務方面“去重取輕”。這有利于聚焦資源、聚焦精力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務，進而推進轉型。同時，財務方面“輕裝上陣”，能降低企業(yè)的杠桿率及負債水平，尤其是減輕償債壓力，進而助力地產(chǎn)企業(yè)增強抗風險能力，穿越產(chǎn)業(yè)周期。
由此，近年房地產(chǎn)演進的三個節(jié)點已經(jīng)較為明晰。此前更多的是政策博弈，此后相當長一段時間，開始向博弈基本面過渡。目前來看，從某種意義上說，上市公司正在進入加速自身資本運作的新階段。
在這股運作潮中，并非只有“縮表”一種模式。最典型的是萬通發(fā)展，公司日前啟動作價3.24億美元收購索爾思光電1.24億股股份事項，切入光模塊領域，推進通信與數(shù)字科技領域發(fā)展。按照計劃，光通信模塊生產(chǎn)商逐步將制造基地向以中國為代表的發(fā)展中國家轉移，提升公司綜合競爭力和市場影響力。
不過，從方案公布后的股價連續(xù)大跌來看，這種發(fā)展模式，暫不被市場認可。原因之一，與地產(chǎn)商跨界并購風險考量有關。
二級市場之所以對去重取輕式的“縮表”模式給出的反饋更為樂觀積極，或許因為這種重組是對新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)務轉型更切合實際的探索。
比如，重資產(chǎn)拿地與開發(fā)運營分離，讓土地回歸資本、開發(fā)回歸能力，可以實現(xiàn)各歸其位、各得其所。這是憑借股東信用優(yōu)勢，進行資產(chǎn)負債表收縮的最快辦法，甚至比債務重整的效率都要高，且可以避免盲目跨界擴張所帶來的更大風險。
以上三個案例，可以視為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢變化浪潮中，在關鍵時間點的一次重要變化。相對來看，市場資金對于企業(yè)做減法、走向輕資產(chǎn)這條路徑，更為認可。這種認可，從本質來看，與當前的經(jīng)濟周期是適配的。
但值得注意的是，并非所有地產(chǎn)公司都能“復制”這種模式。
去重取輕的剝離模式伴隨著負債的轉移，首要條件就是不能影響到債權人的利益。無論從美的置業(yè)控股股東實力來看，還是從華遠地產(chǎn)的國資背景來看，這條路徑相對順暢。而相當比例的地產(chǎn)公司，可能在開發(fā)業(yè)務一次性剝離方面存在掣肘。
在上市公司層面收縮資產(chǎn)負債表，做深做精輕資產(chǎn)運營和服務，或是行業(yè)的大勢所趨。尤其在上市公司提質增效、高質量發(fā)展的過程中，既需要在上市公司層面保留住核心資產(chǎn)、減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金占用，削減不必要的杠桿，又要防止空心化。這個天平兩端的權衡，將是待解的新命題。
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