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　　榮盛發(fā)展

　　2018年榮盛發(fā)展(002146)首次跨入千億房企陣營，實(shí)現(xiàn)簽約面積983.4萬平米，同比增長54.73%，累計(jì)簽約金額1015.63億元，同比增長49.51%。受益清晰的戰(zhàn)略布局和多元化拿地方式，以及持續(xù)改善的現(xiàn)金流，集團(tuán)業(yè)績成功突破千億，在追求銷售業(yè)績不斷增長之際，公司凈負(fù)債率仍較2017年大幅下降了36個(gè)百分點(diǎn)至87.86%。值得關(guān)注得是，集團(tuán)盈利能力雖在持續(xù)提升，但還需警惕規(guī)模擴(kuò)張帶來的三費(fèi)費(fèi)用率有所攀升問題。

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　　一

　　銷售業(yè)績首破千億，區(qū)域戰(zhàn)略定位清晰

　　2018年，榮盛發(fā)展累計(jì)簽約面積983.4萬平米，同比增長54.73%；累計(jì)簽約金額1015.63億元，同比增長49.51%，銷售業(yè)績首次突破千億，成功邁入千億房企大軍中，2018年對(duì)于集團(tuán)而言，必將具有重要的戰(zhàn)略意義。2019年公司計(jì)劃簽約銷售金額為1120億元。

　　在區(qū)域戰(zhàn)略布局方面，日漸完善的戰(zhàn)略定位形成了公司的核心競爭力。目前，公司已基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的項(xiàng)目布局。

　　“兩橫”即沿著長江及隴海鐵路沿線的布局，“兩縱”是以京滬、京廣鐵路沿線的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩(wěn)步拓展“長三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市的布局。南北縱深的投資布局在一定程度上降低了集團(tuán)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)城市長期深耕助力集團(tuán)業(yè)績?nèi)〉猛黄菩赃M(jìn)展。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司持續(xù)堅(jiān)持“3+X”的戰(zhàn)略導(dǎo)向，緊緊抓住市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)，通過股權(quán)收購、招拍掛、舊村改造等多種方式，先后在京津冀、長三角、中西部等30多個(gè)城市獲得土地89余宗，規(guī)劃建筑面積760.53萬平米，預(yù)計(jì)2019年度公司計(jì)劃新獲取項(xiàng)目的建筑面積約為1672.5萬平米。截至報(bào)告期末，公司土地儲(chǔ)備建筑面積3613.54萬平米，可以滿足公司3年左右的開發(fā)需要。從總土地儲(chǔ)備區(qū)域分布來看，集團(tuán)仍以京津翼地區(qū)為重點(diǎn)布局區(qū)域，其中河北區(qū)域?yàn)閼?zhàn)略要點(diǎn)，總土地儲(chǔ)備占比達(dá)35%，山東區(qū)域占比達(dá)13%。

　　二

　　毛利潤同比上漲55.3%，規(guī)模擴(kuò)大致使三費(fèi)費(fèi)用率有所攀升

　　2018，榮盛發(fā)展公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入563.68億元，同比增長45.6%。屬于上市公司股東的凈利潤75.65億元，同比增長31.3%，毛利潤和凈利潤分別為177.36億元和82.77億元，同比增長55.3%和36.2%，毛利潤率和凈利潤率分別為31.5%和14.7%，利潤上漲主要系隨著公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，可結(jié)算項(xiàng)目增加，各地區(qū)實(shí)現(xiàn)收入同比增長較多。

　　三費(fèi)方面，2018榮盛發(fā)展的三費(fèi)費(fèi)用率為7.95%，較于2017年提升了0.73個(gè)百分點(diǎn)，其中銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率與財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為3.06%、3.46%、1.42%，公司的銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率較2017年上升了0.05個(gè)百分點(diǎn)和0.85個(gè)百分點(diǎn)。銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用同比漲幅達(dá)48.2%和262.1%，銷售費(fèi)用同比漲幅明顯主要系隨著公司發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，報(bào)告期銷售人員薪酬和銷售代理費(fèi)增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比出現(xiàn)較大漲幅主要由于公司融資規(guī)模不減，疊加2018年行業(yè)整體融資成本上行，從而致使利息支出顯著增加。

　　三

　　現(xiàn)金流持續(xù)改善，凈負(fù)債率降至87.86%

　　報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)銷售回款815億元，完成年度計(jì)劃的101.88%，占簽約額的80.25%，計(jì)劃2019年實(shí)現(xiàn)銷售回款約920億元；公司積極拓展融資渠道，運(yùn)用銀行信貸、信托融資和直融等方式，新增融資額總計(jì)達(dá)449.93億元，預(yù)計(jì)2019年公司計(jì)劃新增信貸融資611.43億元。受益良好的銷售回款和融資，公司的現(xiàn)金流狀況再次得到改善，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額175.12億元，繼2017年后持續(xù)為正。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司貨幣資金達(dá)303.67億元，同比增長29%，受益貨幣資金增加，公司凈負(fù)債率為87.86%，較于2017年下降了36個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債率水平也遠(yuǎn)低于YH50房企2017年平均凈負(fù)債率111.2%。2018年公司凈負(fù)債率水平改善顯著，實(shí)現(xiàn)近五年凈負(fù)債率首次位于100%以下的較大突破。公司現(xiàn)金短債比為0.97，基本能覆蓋短期債務(wù)。

　　四

　　多元業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力，多板塊貢獻(xiàn)收入

　　目前，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸至全國50多個(gè)城市，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目250余個(gè)，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得較快發(fā)展之際，也在積極發(fā)展多元業(yè)務(wù)，公司“大健康”板塊以“旅游、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生”等產(chǎn)業(yè)為切入點(diǎn)，經(jīng)過三年多發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了高起點(diǎn)、大規(guī)�？焖龠M(jìn)入和布局，迅速進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)。

　　報(bào)告期內(nèi)，康旅板塊作為公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要體現(xiàn)，公司大力推動(dòng)“6+N”戰(zhàn)略布局，初步形成“3+1”的榮盛康旅國際度假區(qū)業(yè)態(tài)模式，康旅全年實(shí)現(xiàn)簽約50.98億元，回款40.77億元，營業(yè)收入36.01億元。

　　產(chǎn)業(yè)園板塊，產(chǎn)業(yè)新城規(guī)模、效益雙豐收，大地產(chǎn)板塊聯(lián)動(dòng)彰顯。作為大地產(chǎn)板塊的重要承載者，年度目標(biāo)全面完成。報(bào)告期內(nèi)，榮盛興城共實(shí)現(xiàn)凈利潤8.12億元，完成回款35.62億元；積極推進(jìn)“大項(xiàng)目資源導(dǎo)入”和“產(chǎn)業(yè)園中園打造”的招商策略，簽訂土地類招商協(xié)議20家，總投資45億元；

　　金融板塊，振興銀行、中冀投資、泰發(fā)基金持續(xù)發(fā)力，公司大金融戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)。互聯(lián)網(wǎng)板塊，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入4776萬，完成計(jì)劃的80%；“盛行天下”、“米飯公社”平臺(tái)用戶注冊(cè)分別達(dá)到48萬人、28萬人，平臺(tái)體系雛形初現(xiàn)。

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