編者語：

　　巴曙松教授受邀在《大河報(bào)·大河財(cái)立方》開設(shè)專欄，本期主要對(duì)大陸城鎮(zhèn)化進(jìn)程做一些探討。巴教授通過對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展空間、增量人口的分布、民眾財(cái)富增長(zhǎng)變化和城市土地供應(yīng)四個(gè)方面的分析，揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的新特征和新趨勢(shì)。敬請(qǐng)閱讀。

　　文/巴曙松

　　城市是房地產(chǎn)市場(chǎng)生長(zhǎng)的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)提供了難得的歷史機(jī)遇。從長(zhǎng)期眼光認(rèn)識(shí)和理解房地產(chǎn)業(yè)，需要從城鎮(zhèn)化角度切入。當(dāng)前，大陸城鎮(zhèn)化率已接近60%，城鎮(zhèn)化進(jìn)入關(guān)鍵發(fā)展階段，由此引發(fā)的一系列效應(yīng)傳導(dǎo)，使房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出諸多不同于以往的新特征和新趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)各方提出了新挑戰(zhàn)，也提供了新機(jī)遇，需要審慎地加以應(yīng)對(duì)、調(diào)節(jié)和優(yōu)化。

　　具體而言，可從城鎮(zhèn)化發(fā)展空間、增量人口分布、民眾財(cái)富增長(zhǎng)變化、城市土地供應(yīng)四個(gè)方面進(jìn)行考察。

　　一是從發(fā)展空間看，大陸城鎮(zhèn)化率依然有明顯的上升空間，未來10年的集中放量有可能是城鎮(zhèn)化的最后一波房地產(chǎn)增量紅利。

　　雖然高城鎮(zhèn)化率不是衡量發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的數(shù)據(jù)表征，但高城鎮(zhèn)化率是發(fā)達(dá)國(guó)家的典型特征，它們的城鎮(zhèn)化率都在80%左右。如今，大陸正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期的后半段，仍有10%~20%的上升空間，發(fā)展速率仍可能處于較高水平。

　　預(yù)計(jì)大陸城鎮(zhèn)化至少還有10年的較快上升期，2030年將是大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。屆時(shí)，大陸城鎮(zhèn)化率將提升10%左右，城鎮(zhèn)人口增量將接近2億，形成巨大的增量市場(chǎng)。其后，增量市場(chǎng)將急劇萎縮，整體進(jìn)入存量市場(chǎng)階段。

　　二是從增量人口分布來看，大陸中等以上城市規(guī)模和小城市數(shù)量發(fā)育較快，長(zhǎng)三角、京津冀和珠三角三大城市群形成核心引領(lǐng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望表現(xiàn)出以人帶量、價(jià)格分化的特征。

　　三大城市群在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口集聚、科技轉(zhuǎn)化等方面已經(jīng)建立起頂端優(yōu)勢(shì)，與其他城市和城市群形成了發(fā)展級(jí)差。去年，三大城市群城鎮(zhèn)人口占全國(guó)總?cè)藬?shù)的44%，并且人口規(guī)模仍在增加。未來，人口將進(jìn)一步向三大城市群內(nèi)部核心城市流動(dòng)。隨著常住人口的進(jìn)一步增加，將呈現(xiàn)“以人帶量”的特征。

　　但是，“以人帶量”在不同城市之間也存在較大差異：對(duì)于重慶、成都、武漢等城市來說，人口增量帶動(dòng)作用相對(duì)較大；而上海、北京、廣州等城市人口增量帶動(dòng)作用相對(duì)較小，需求沒有充分轉(zhuǎn)化。而在房?jī)r(jià)上則出現(xiàn)了分化：北京、上海、深圳等城市房?jī)r(jià)上漲幅度明顯快于常住人口增加速度；重慶、成都、西安等城市房?jī)r(jià)上漲速度并未超過或接近常住人口增速。

　　對(duì)比往年人口數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，小城市人口數(shù)量較為穩(wěn)定，而大城市及以上級(jí)別城市較其他類型城市人口增長(zhǎng)更快。預(yù)計(jì)到2030年，中小城市人口總量將保持穩(wěn)定，但所占比例將不斷縮��；大城市、特大城市、超大城市人口和所占比例將進(jìn)一步增加。

　　三是從國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)來看，城市人均GDP與房?jī)r(jià)之間具有明顯的指數(shù)拉動(dòng)作用。大陸正處于跨越中等收入陷阱的歷史關(guān)鍵期，如果轉(zhuǎn)型策略有效，大陸國(guó)民人均財(cái)富將在2024年以后開始提速，2030年以后進(jìn)入高速發(fā)展信道。

　　未來10%~15%的城鎮(zhèn)化率增量將是一把雙刃劍，發(fā)展模式、城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)等將成為新的關(guān)鍵因素。如果發(fā)展轉(zhuǎn)型順利，未來房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的消費(fèi)群體將是一個(gè)購買力不斷增長(zhǎng)的群體。這一群體的需求也會(huì)不斷發(fā)生變化，未來10年仍將以剛性需求為主，而10年后改善性需求將逐漸成為主流需求。與此同時(shí)，需求會(huì)逐步走向多元化，房地產(chǎn)業(yè)有著更深的想像空間。

　　四是從土地供應(yīng)方面來看，當(dāng)前城市建成區(qū)擴(kuò)張過快、人口密度提升空間仍較大，未來城區(qū)三大開發(fā)主題將是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建設(shè)用地高質(zhì)量發(fā)展。

　　目前，大陸城市建成區(qū)擴(kuò)張過快，沒有適度的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，造成城市人均建設(shè)用地面積普遍超標(biāo)，土地被大量浪費(fèi)，出現(xiàn)“空城”“鬼城”。與此同時(shí)，城市人口聚集度并未隨著城鎮(zhèn)化率的增長(zhǎng)而加大，土地城鎮(zhèn)化性能在變差。目前，深圳、上海、北京等城市的建成區(qū)人口密度均大于4000人/平方千米，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，土地資源可承載常住人口的能力能達(dá)到8000人/平方千米以上，人口密度還有很大提升空間。

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　　文章來源：《大河報(bào)·大河財(cái)立方》，2019年4月25日（本文觀點(diǎn)僅代表作者作為一位研究人員個(gè)人的看法，不代表任何機(jī)構(gòu)的意見和看法）

　　本篇編輯：陳英祺

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