近期部分樓市、地市成交火爆引起了監(jiān)管部門的高度重視，對(duì)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管再次升級(jí)。

　　證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公開信息梳理統(tǒng)計(jì)，4月以來（4月1日-5月20日），僅50天，各地銀保監(jiān)局開出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單就有32張，罰沒金額合計(jì)超過1000萬元。

　　銀保監(jiān)會(huì)日前還發(fā)通知稱，將整治房地產(chǎn)市場(chǎng)融資亂象，包括銀行、信托等融資渠道或進(jìn)一步收緊。而在央行近日重提“把好貨幣供應(yīng)總閥門”的背景下，流向房地產(chǎn)的“水”或被嚴(yán)控。

　　接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)融資亂象整治，房企資金面或再次收緊，部分房企又將面臨資金短缺的掣肘。

　　不過也有房企人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，監(jiān)管部門主要是為了規(guī)范金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房企正常融資影響不太大，因?yàn)檫`規(guī)的情況沒那么多。

　　違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)最高被罰200多萬

　　證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公開信息梳理統(tǒng)計(jì)，4月以來（4月1日-5月20日），僅50天，各地銀保監(jiān)局開出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單有32張，罰沒金額合計(jì)1068.7968萬元。

　　其中，上海、天津、青島、河北、重慶、大連、黑龍江等地共15家金融機(jī)構(gòu)在罰單之列，除了一些全國性股份制商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行，六大國有銀行中的建行、交行、郵儲(chǔ)銀行等三大行的地方分支行也被罰了。

　　主要違法違規(guī)事實(shí)（案由）包括某些銀行向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，違規(guī)發(fā)放貸款被用作拍地保證金和土地出讓金，違反規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款，違規(guī)發(fā)放“假按揭”貸款，未嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)用房購房貸款首付比例規(guī)定，信用卡持卡人使用信用卡支付購房款等，以及某些信托公司違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款，信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款等。

　　在32張罰單中，最大金額的罰單是上海農(nóng)商行寶山支行因2017年違規(guī)發(fā)放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金，被責(zé)令改正并罰沒合計(jì)228.7968萬元。

　　另外，中國民生銀行(600016)重慶分行因內(nèi)控管理不嚴(yán)導(dǎo)致信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)；以貸轉(zhuǎn)存；簽發(fā)銀行承兌匯票對(duì)貿(mào)易背景審核不盡職，共計(jì)被罰款90萬元；

　　平安銀行(000001)青島分行因信貸資金違規(guī)流入資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、信貸資金被挪用、貸前調(diào)查不盡職，被罰款90萬元；

　　中國建設(shè)銀行(601939)沈陽大東支行因個(gè)人住房貸款存在虛假銀行流水及未按照施工進(jìn)度發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，被罰款80萬元。

　　值得注意的是，上述罰單中的案由都在銀保監(jiān)會(huì)近期擬整治的房地產(chǎn)融資亂象之列。

　　5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求銀行機(jī)構(gòu)和非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開展整治，突出處罰和問責(zé)，其中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象整治。

　　其中，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)的整治包括：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

　　對(duì)非銀行領(lǐng)域的整治包括：信托公司向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。金融資產(chǎn)管理公司未執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)政策和監(jiān)管要求。金融租賃公司違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　而在今年3月房企融資規(guī)模大幅反彈的數(shù)據(jù)中，其他債權(quán)融資、信托貸款融資和境內(nèi)銀行貸款融資環(huán)比分別大漲464.84%、382.04%和67.21%。

　　房企資金面再次收緊

　　今年3月以來的樓市“小陽春”被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為信貸寬松是原因之一，而二線城市土地市場(chǎng)近期的成交火爆也與房企資金面寬松有關(guān)。

　　這在房企資金來源數(shù)據(jù)中也有體現(xiàn)，國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1—3月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款8955億元，同比增長3.7%；利用外資34億元，同比增長1.0倍；自籌資金15687億元，同比增長5.3%；定金及預(yù)收款17249億元，同比增長15.1%；個(gè)人按揭貸款8031億元，同比增長12.4%。

　　從4月房企的融資規(guī)模來看，雖然環(huán)比有所回落，但相比去年仍處高位。根據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，4月40家典型房企融資總量中，債權(quán)融資額占比超9成，其中，發(fā)行公司債融資占比超6成。

　　不過，4月除公司債融資總額環(huán)比增長2成外，其他債權(quán)融資（占比14.25%）、信托貸款（占比10.00%）、境內(nèi)銀行貸款（4.27%）等融資總額環(huán)比均大幅下降超五成。

　　值得注意的是，無論是從1-4月房企到位資金中利用外資同比增長1倍，還是4月房企發(fā)行的17筆公司債中有15筆是美元優(yōu)先票據(jù)或債券來看，在境外融資成本高企的背景下，境外融資仍較快增長，從側(cè)面反映出境內(nèi)融資形勢(shì)仍不明朗。

　　同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，中國恒大發(fā)行6筆公司債，發(fā)行總?cè)谫Y規(guī)模30億美元，票面利率為9.5%-10.5%。當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為12.85%，融資成本最高。

　　在這樣的背景下，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房企融資亂象進(jìn)行整治，是否意味著房企資金面進(jìn)一步收緊了呢？

　　同策研究院張宏偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)一些非正常合理的融資渠道，如過度加杠桿或一些通道類的業(yè)務(wù)有可能要多一些整治，短期內(nèi)可能對(duì)一些杠桿率比較高的企業(yè)有影響，再加上現(xiàn)在資本市場(chǎng)上市房企股價(jià)又下跌了，有一些企業(yè)之前的股權(quán)質(zhì)押?jiǎn)栴}又顯露出來，這兩種情況下，有些企業(yè)可能遇到一些資金面的壓力。

　　不過，張宏偉強(qiáng)調(diào)，從現(xiàn)在的市場(chǎng)周期運(yùn)行特征和經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，整個(gè)樓市調(diào)控政策層面以及企業(yè)融資環(huán)境還是平穩(wěn)。

　　“違規(guī)融資的情況有，但不是太多，整治亂象對(duì)房企影響不是太大。監(jiān)管部門主要還是希望能夠進(jìn)一步規(guī)范金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。融資環(huán)境最緊的時(shí)候已經(jīng)過去了，房企該融的還能融到，融不到的還是融不到。從監(jiān)管角度講，能流出來的還會(huì)流出來，流不出來的房企也拿不到�！� 某房企人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說。

　　多位業(yè)內(nèi)人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，大河有水難免會(huì)通過各種途徑冒出來，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)離開房地產(chǎn)，營收也會(huì)受影響。某信托公司人士就對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，信托的屬性是要有高收益的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)利潤相對(duì)較高，能承受高成本的資金，跟信托匹配度高。通常信托業(yè)務(wù)收入中，來自房地產(chǎn)的收入占比超過一半。

　　值得注意的是，監(jiān)管部門近期對(duì)房企的資金狀況關(guān)注度頗高，光明地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)(000732)、金科股份(000656)等多家上市房企接到交易所的問詢函，其中很多問題涉及資金狀況、盈利能力、償債能力等。

　　另外，有媒體報(bào)道稱，近期，南京等部分二三線城市房貸利率有所上調(diào)，深圳、合肥等地一些銀行也收緊了房貸額度，某大行深圳分行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。

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