近年不少內(nèi)房企業(yè)相繼分拆物管業(yè)務(wù)上市，成為港股市場熱點之一。禹洲集團(tuán)（01628.HK）早前亦公布其分拆計劃，8月26日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱，正考慮可能分拆物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)營運服務(wù)業(yè)務(wù)于香港聯(lián)交所獨立上市。

　　事實上早在去年底，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安太平紳士就曾透露，待物管業(yè)務(wù)成熟時便考慮分拆上市。作為全國房地產(chǎn)前40強(qiáng)企業(yè)，禹洲集團(tuán)銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，今年更是在邁向千億銷售的征程上不斷突破，市場對其分拆自然是充滿了期待及想象，消息傳出后市場就一直保持關(guān)注。據(jù)禹洲集團(tuán)公布的2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)上半年錄得物業(yè)管理費收入為人民幣2.89億，較去年同期增加了62.16%，在管總建筑面積達(dá)1,300萬平方米，合同管理面積達(dá)2,200萬平方米，合共服務(wù)全國超10萬戶業(yè)主。在多個行業(yè)榜單中，禹洲物業(yè)也長期占據(jù)行業(yè)前40強(qiáng)的排名。從各項數(shù)據(jù)來看，禹洲物管業(yè)務(wù)正步入規(guī)模成熟期，公告發(fā)出后，該分拆計劃更是獲得了資本市場的高度關(guān)注，多家大行紛紛表示看好。

　　物管業(yè)務(wù)分拆將釋放巨大潛在價值

　　禹洲集團(tuán)物管業(yè)務(wù)在過去幾年持續(xù)保持快速增長，大行預(yù)計，隨著未來該業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，營收將進(jìn)一步提升。摩根大通預(yù)計，禹洲物管業(yè)務(wù)在2021年的收入和凈利潤可分別實現(xiàn)約人民幣10億元及人民幣1.25億元。星展指出，禹洲物管業(yè)務(wù)未來將積極通過收并購項目進(jìn)一步提升業(yè)務(wù)規(guī)模，有望未來3年內(nèi)合同管理總建筑面積提升至1億平方米，以2021年物管業(yè)務(wù)盈利水平達(dá)人民幣1億元估算，該業(yè)務(wù)市值約為人民幣15億至20億元（港元16億至22億元）。中信里昂亦預(yù)測，至2021年禹洲物管業(yè)務(wù)將實現(xiàn)人民幣1億元的利潤貢獻(xiàn)，以25倍市盈率計算，該物管業(yè)務(wù)估值可達(dá)28億港元。銀河-聯(lián)昌指出，隨著未來收并購項目的增加，預(yù)期禹洲物管業(yè)務(wù)2021年收入增幅可達(dá)40%，凈利潤率亦將達(dá)到10%或以上，以此計算禹洲物管業(yè)務(wù)的潛在市值將介于人民幣25億元至30億元之間。

　　禹洲物管業(yè)務(wù)自1997年成立以來，始終緊跟集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展步伐，深耕海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、長三角、京津冀、大灣區(qū)、華中及華南六大區(qū)域布局，各大行認(rèn)為，物管業(yè)務(wù)實現(xiàn)分拆后將釋放巨大潛在價值，有助市場對禹洲集團(tuán)進(jìn)行價值重估。

　　分拆將進(jìn)一步提升股東回報

　　禹洲集團(tuán)的派息水平在業(yè)內(nèi)一直處于領(lǐng)先水平，今年上半年，禹洲宣布擬派發(fā)中期股息每股12港仙，派息率為36.65%。2019年，恰逢上市十周年，禹洲更是兩次派發(fā)特別股息與股東同樂，全年累計派息達(dá)每股40港仙，派息率高達(dá)45.67%。除了持續(xù)增長的銷售表現(xiàn)為提高派息帶來憧憬外，市場也將物管業(yè)務(wù)分拆視為派息增長的另一強(qiáng)勁動力。摩根大通預(yù)期物管業(yè)務(wù)的分拆將以實物方式向股東分派股份，且禹洲集團(tuán)將不會持有股份。招銀國際認(rèn)為，疊加今年中期每股派發(fā)12港仙，預(yù)計全年禹洲的派息率將繼續(xù)位居行業(yè)高位。星展更表示，若禹洲的物管業(yè)務(wù)在今年底前實現(xiàn)分拆，預(yù)計2020年全年禹洲集團(tuán)的股息收益率可進(jìn)一步提升至17%以上，將進(jìn)一步為股東帶來豐厚回報。海通證券(600837,股吧)特別指出，隨著禹洲旗下的物業(yè)管理和商業(yè)管理即將進(jìn)行分拆上市，預(yù)計將會給股東帶來豐厚的回報，值得市場關(guān)注。

　　持續(xù)提升的股東回報也離不開穩(wěn)定增長的業(yè)績做支撐，今年前8月，禹洲集團(tuán)已實現(xiàn)累計銷售金額為人民幣654.06億元，同比大增60.91%，已完成年度目標(biāo)約65.4%，對于實現(xiàn)全年千億目標(biāo)底氣十足。

　　自2014年以來，禹洲將派息率持續(xù)維持在35%以上，即以不低于核心利潤的30%作為對股東派發(fā)股息的指引。2020年上半年，禹洲的核心股東凈利同比增加9.6%至人民幣15.30億元，宣派中期股息12港仙，對應(yīng)派息率達(dá)37%，股息收益率達(dá)11%。此外，于今年8月份，禹洲獲大股東連續(xù)增持共300萬股，可見禹洲管理層積極踐行對資本市場和股東的承諾，以及對長遠(yuǎn)發(fā)展前景的十足信心。

　　不斷創(chuàng)新高的銷售表現(xiàn)，持續(xù)穩(wěn)定的債務(wù)結(jié)構(gòu)，高水平的股東回報率加上物管業(yè)務(wù)分拆帶來的憧憬，禹洲獲多家大行唱好，均給予“跑贏大市”或“買入”評級。摩根士丹利等數(shù)間大行更進(jìn)一步上調(diào)了禹洲目標(biāo)價，充分彰顯了資本市場對禹洲未來發(fā)展的認(rèn)可及肯定。

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