截至今年9月末，富力地產(chǎn)現(xiàn)金短債比約為0.46，凈負(fù)債率為179.73%，房企監(jiān)管“兩條紅線”被雙雙觸碰

　　《投資時報》研究員 王子西

　　出售旗下物流園資產(chǎn)、發(fā)行高息票據(jù)、配售新H股……近段時間以來，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱富力地產(chǎn)，2777.HK）頻頻動作。而在這一系列舉動的背后，或暗合富力地產(chǎn)資金趨緊的狀況。

　　據(jù)三季報顯示，截至今年三季度末，富力地產(chǎn)貨幣資金為359.50億元，較上年末減少6.47%；其流動資產(chǎn)為3245.78億元，較上年末微增0.28%；流動負(fù)債合計(jì)為2381.04億元，較上年末增加16.54%。同時，該公司流動比率已由2019年末的1.58下落到1.36，其流動性堪憂，短期償債能力走弱。

　　另外，截至2020年9月30日，該公司短期借款為93.48億元，較上年末減少34.41%；應(yīng)付票據(jù)為34.36億元，較上年末增加44.47%；一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為659.23億元，較上年末增加29.55%。粗略計(jì)算，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比約為0.46，凈負(fù)債率為179.73%，房企監(jiān)管“兩條紅線”被雙雙觸碰。

　　富力地產(chǎn)今年以來股價走勢（港元/股）

　　數(shù)據(jù)來源：wind

　　凈負(fù)債率攀升

　　作為中國知名的物業(yè)發(fā)展商之一，經(jīng)過二十余年高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已成為富力地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)，除地產(chǎn)開發(fā)外，該公司還在酒店發(fā)展、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)及設(shè)計(jì)建造等領(lǐng)域多元化發(fā)展。

　　富力地產(chǎn)曾被稱為“華南五虎之首”，但其現(xiàn)金吃緊問題，并不是近段時間才出現(xiàn)。查閱近幾年財報，《投資時報》研究員發(fā)現(xiàn)，2012年至2019年，其經(jīng)營活動所用凈現(xiàn)金均為流出狀態(tài)。具體來看，2016年—2019年，富力地產(chǎn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流分別為-33.38億元、-72.87億元、-86.17億元、-241.45億元；對應(yīng)各年度資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.31%、78.23%、80.92%、81.33%。

　　從數(shù)據(jù)來看，其經(jīng)營活動所用凈現(xiàn)金呈現(xiàn)持續(xù)凈流出狀態(tài)，且在2019年達(dá)到近幾年的凈流出的峰值。而在這四年中，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢。

　　值得注意的是，在2019年年報中，該公司表示“自2019年中期開始降低凈資產(chǎn)負(fù)債比率，為維持穩(wěn)健的流動資金，集團(tuán)持有384.4億元現(xiàn)金結(jié)余以解決可預(yù)見的需求，并保持足夠的現(xiàn)金水平”。

　　但是，時至2020年6月30日，富力地產(chǎn)已將降負(fù)債確定為“未來的另一項(xiàng)重要目標(biāo)”，并明確“要從處理到期債務(wù)及管理資產(chǎn)負(fù)債率水平兩方面改善集團(tuán)的財務(wù)狀況”。

　　時至今年三季度末，富力地產(chǎn)貨幣資金為359.50億元，較上年末減少6.47%；流動資產(chǎn)合計(jì)為3245.78億元，較上年末微增0.28%；流動負(fù)債合計(jì)為2381.04億元，較上年末增加16.54%。從流動比率指標(biāo)來看，已經(jīng)由2019年末的1.58下落到1.36�？梢�，富力地產(chǎn)短期償債能力走低。

　　另外，值得注意的是，截至2020年9月30日，富力地產(chǎn)的短期借款為93.48億元，較上年末減少34.41%；應(yīng)付票據(jù)為34.36億元，較上年末增加44.47%；合同負(fù)債為561.45億元，較上年末增加44.33%；一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為659.23億元，較上年末增加29.55%。

　　從上述數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)現(xiàn)金短債比約為0.46，已經(jīng)觸碰房企監(jiān)管“一條紅線”。由于，三季報沒有顯示預(yù)收款項(xiàng)金額，故無法計(jì)算其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，但從報表中可以得出，其資產(chǎn)負(fù)債率仍保持在高位水平，約為81.33%。

　　另外，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率為179.73%。從歷年數(shù)據(jù)來看，自2016年至2019年，該公司的凈負(fù)債率已經(jīng)由159%上升到202%；相對2019年度，今年三季度末凈負(fù)債率雖已下落22個百分點(diǎn)，但仍離監(jiān)管要求相去甚遠(yuǎn)。富力地產(chǎn)的負(fù)債壓力，可見一斑。

　　富力地產(chǎn)2020年三季報流動負(fù)債情況（單位：元）

　　數(shù)據(jù)來源：公司2020年三季報

　　降負(fù)債動作不斷

　　事實(shí)上，今年下半年，在改善流動資金、降低負(fù)債方面，富力地產(chǎn)動作不斷。

　　其一，配售新H股融資。根據(jù)相關(guān)公告，早在今年9月15日，富力地產(chǎn)便與配售代理簽訂配售協(xié)議，向不少于六名獨(dú)立承配人配售2.57億新H股。此次配售于10月5日配售完成，每股配售價為9.82港元，扣除相關(guān)開支及費(fèi)用后，富力地產(chǎn)所得配售款項(xiàng)凈額為24.98億港元。在相關(guān)公告中，該公司明確表示，擬把本次配售所得款項(xiàng)凈額用于償還境外債務(wù)。

　　其二，處置旗下資產(chǎn)，回籠資金。11月9日富力地產(chǎn)公告稱，其與The Blackstone Group Inc.（下稱黑石集團(tuán)）聯(lián)屬的基金附屬公司、目標(biāo)公司及合并附屬公司簽訂合并協(xié)議，富力地產(chǎn)擬將其持有的廣州富力國際空港綜合物流園（下稱空港物流園）70%物業(yè)權(quán)益，向黑石集團(tuán)轉(zhuǎn)讓。該空港物流園作價63億元，也就是說，擬轉(zhuǎn)讓的70%物業(yè)權(quán)益對價為44.1億元。如若交易順利完成，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)可錄得出售收益約15億元。

　　《投資時報》研究員查閱公告注意到，該物業(yè)位于廣州國際機(jī)場富力綜合物流園，占地1470畝，計(jì)劃總建筑面積為超過120萬平方米，目前落成的倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，且配套設(shè)施已落成，而未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

　　有分析人士認(rèn)為，該物流項(xiàng)目園區(qū)體量大，又位于廣州國際機(jī)場附近，出售該物流園或是富力地產(chǎn)無奈之舉。

　　其三，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。11月12日，富力地產(chǎn)公告發(fā)行一筆3.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，該優(yōu)先票據(jù)自2020年11月18日（包括該日）起按年利率12.375%計(jì)算，從2021年5月18日開始每半年付息一次，票據(jù)于2022年到期。該公告中，富力地產(chǎn)表示，擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于一年內(nèi)到期之中的長期債務(wù)再融資。

　　需要注意的是，本次票據(jù)發(fā)行，富力地產(chǎn)主席兼執(zhí)行董事李思廉的配偶張綺雯也在購買者之列，后者購買了共計(jì)500萬美元的票據(jù)。

　　分析人士認(rèn)為，這些或不是該公司降負(fù)債舉措的終結(jié)“動作”，未來為了減輕償付債務(wù)壓力、改善現(xiàn)金流，富力地產(chǎn)或有新的動作。

本文首發(fā)于微信公眾號：投資時報。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。