編者按：格隆博士會(huì)經(jīng)常在格隆匯APP的專欄里，寫一些短小精悍的思考與感悟。未見得嚴(yán)謹(jǐn)，但讀之，當(dāng)有海灘徒步，撿拾珍珠的驚喜。小編將最近幾篇關(guān)于房市的集思于此，以供爭(zhēng)鳴。閱讀更多，請(qǐng)移步格隆匯APP的格隆專欄。
1月15日/星期五18:33
諸多國(guó)人在買房這個(gè)攸關(guān)貧富與階層的核心是非問(wèn)題上，堪稱糊涂：他們一直犯著致命錯(cuò)誤，且至死不改。
他們把中國(guó)普通人幾乎是唯一可以正大光明放杠桿的房子視為負(fù)債，而非資產(chǎn)。把多年持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)視作傷害，而不是視作上天賜予的難得的眷顧與饋贈(zèng)!
比如，下圖里的這個(gè)作者：他絲毫沒(méi)有意識(shí)到，身處上海，無(wú)論怎樣艱辛，至少上天賜予了他在上海這個(gè)中國(guó)最具實(shí)力和長(zhǎng)遠(yuǎn)潛力的城市買房(哪怕是一個(gè)郊區(qū)的老破舊房)的機(jī)會(huì)，賜予了他分享上海這個(gè)頂級(jí)都市遠(yuǎn)高于其他城市更快的資產(chǎn)增殖速度。
他不是。他認(rèn)為是傷害。他認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲意味著這個(gè)城市對(duì)他不友好，他要逃離。
再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，房子是資產(chǎn)，而且是迄今普通人唯一能高比例放杠桿的、經(jīng)得住時(shí)間檢驗(yàn)的，靠譜的資產(chǎn)。
過(guò)去這些年，唯一跑贏了印鈔機(jī)速度的大類資產(chǎn)，只有房子。
饒是如此，房子依然只在中國(guó)人投資偏好里排第三，占比遠(yuǎn)低于水性楊花、絕對(duì)不靠譜的股票。
其結(jié)果是，2020年網(wǎng)民票選的十大人生憾事里，有兩條都和房子有關(guān)(買錯(cuò)房&錯(cuò)過(guò)買房最佳時(shí)機(jī))。
沒(méi)有錯(cuò)，從哪個(gè)金融理論上，中國(guó)房?jī)r(jià)都肯定有泡沫。但，so what? 別忘了，它同時(shí)是我們的貨幣、80%的銀行信貸、90%的債券、理財(cái)、信托最終指向的最底層資產(chǎn)——除非你的資產(chǎn)能自由進(jìn)出，全球配置，否則，就只有大家一起關(guān)起門來(lái)玩。這也就意味著，這是一層幾乎無(wú)法戳破的、異常堅(jiān)硬的泡沫。
再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，房子是資產(chǎn)——極少數(shù)能跟上印鈔機(jī)速度的資產(chǎn)。拼盡全力，在中國(guó)最有實(shí)力和潛力的核心城市供套房子，累是會(huì)累點(diǎn)，但或是你作為一個(gè)普通人這輩子贏下來(lái)的最正確選擇。
否則，你大概率會(huì)輸。
或者，正在輸?shù)穆飞稀?/STRONG>
一個(gè)普通深圳家庭，在深圳灣買套90平米的房，需要多少年？
142年。
這意味著：不只是你買不起房，是所謂那些天天想著怎么"搞錢"的深圳人，也一樣買不起房。
怎么辦？
逃離？
你逃離的結(jié)果，是大概率幾十年后，你的后代會(huì)再次被迫回流到類似深圳這樣的一線城市街頭，且起點(diǎn)比當(dāng)初逃離的你，還要低得多。
還是要買。
就算142年。
房子是資產(chǎn)，不是財(cái)米油鹽這些快消費(fèi)品。既然是資產(chǎn)，就沒(méi)道理說(shuō)你需要短時(shí)間就全額擁有(短期全款買斷，那不是資產(chǎn)配置，是有錢任性，不僅失去了持續(xù)對(duì)抗通脹的資產(chǎn)配置意義，更違背了加杠桿的財(cái)富增殖密訣)，更沒(méi)有人會(huì)逼你終身持有，它是資產(chǎn)，不想供了，賣掉就好了——在增殖效率高的地方供著一套核心資產(chǎn)，只是為了讓你不被印鈔機(jī)和時(shí)代的車輪拉下，是為了給自己保留有一天不想高節(jié)奏打拼了，不想當(dāng)供房奴了，想回家鄉(xiāng)了，可以賣掉，以一個(gè)富人瀟灑離開的權(quán)利。
而不是像一個(gè)nobody，無(wú)限落寞地離開，沒(méi)有任何一個(gè)人在意你的離去，也沒(méi)有一個(gè)人在家鄉(xiāng)歡迎你的歸來(lái)。
142年，確實(shí)很令人疲累，也很令人絕望——但這個(gè)世界，誰(shuí)又不累呢？最起碼，142年這種累，是一種向上攀爬的累，會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過(guò)灰溜溜走下坡路的累——邏輯上，后者的累，會(huì)遠(yuǎn)超過(guò)前者。前者至少擁有希望，只是打拼的身累。后者根本沒(méi)有未來(lái)與希望，會(huì)是一種身心俱疲的崩潰。
事實(shí)上，做一個(gè)芝麻綠豆的人也絕不容易。如果你從不逼自己一把，處處壓制自己的可能，你鐵定會(huì)過(guò)得很累。
而且，最終一無(wú)所獲。
再提醒一遍：房子是資產(chǎn)，不是大米和面粉。供一套核心地域的房產(chǎn)，目的是為了和印鈔機(jī)扳手腕，而不是和你的錢包扳手腕、較勁。
所以，別哭窮，沒(méi)用，也沒(méi)意義!
1月17日/星期日15:15?
這兩天我連著寫了兩篇對(duì)買房的看法，都是說(shuō)明房子是資產(chǎn)，在資產(chǎn)增值效率最高的核心城市買房(比如，北上深�；蛞来祟愅�，比如，如果你在湖北，在武漢買，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)過(guò)在襄樊、十堰或者荊州買)，是普通人對(duì)抗印鈔機(jī)最靠譜的辦法。
結(jié)果在朋友圈和微博冰火兩重天：朋友圈基本都是一點(diǎn)就通，多回復(fù)一語(yǔ)驚醒夢(mèng)中人，感同身受且本來(lái)就一直在積極踐行中。
微博不然。微博如同捅了馬蜂窩，絕大多數(shù)人根本get不到我說(shuō)的點(diǎn)，卻各種怨艾、各種韃伐，互相安慰，互相壯膽，甚至遷怒謾罵，好像房?jī)r(jià)是我弄上去的一樣。
總之就一個(gè)意思：要?dú)⒁獎(jiǎng)庪S便，反正是不會(huì)去做"房奴”的，這輩子都不會(huì)!
好像不做房奴，你在生活的其他地方就挺著腰桿，不為奴似的(此處的奴，不含任何道德貶義，僅借指為了生存而被迫各種無(wú)奈各種妥協(xié)，各種拼盡全力的一種狀態(tài))!
事實(shí)上，于這個(gè)社會(huì)絕大多數(shù)普通人，恰恰是沒(méi)有在合適的時(shí)間堅(jiān)決做房奴，才引致了未來(lái)的各種逼仄、焦慮、艱辛，甚至被迫處處為奴(且不可得)。
上周和一個(gè)音樂(lè)學(xué)院畢業(yè)的朋友喝茶。他平時(shí)在高校任教，閑暇會(huì)帶班教小朋友拉小提琴——這其實(shí)是他的主要收入來(lái)源。他說(shuō)他在深圳本來(lái)有兩套房，然后2011年的時(shí)候看到房?jī)r(jià)漲了不少，想著兩套房子其實(shí)都還有貸款，不想讓自己過(guò)那么累，就把一套賣了，然后增值賺的錢，很happy地把全部房貸都還了。當(dāng)時(shí)感覺一身輕，但完美錯(cuò)過(guò)了這十年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，現(xiàn)在每天處在焦慮中，“就是那種錯(cuò)過(guò)班次，被火車?yán)�，而且�?huì)被永久拉下的恐懼感”，他喟然長(zhǎng)嘆：“我是要腦子進(jìn)多少水，才會(huì)想到賣房子啊？那套房如果不賣，這十年增值的錢，我算過(guò)，我?guī)О嗬惠呑有√崆伲祭换貋?lái)。”
絕大多數(shù)人根本沒(méi)意識(shí)到，你生活的根本矛盾，是你再怎么艱苦勤扒苦做去掙錢的速度，也大概率趕不上印鈔機(jī)日夜印鈔速度之間的矛盾。
我非常、非常希望大家都能充分理解上面這句話，并務(wù)必看懂下面的兩張圖。
自改革開放以來(lái)，我們M2(你可粗略理解為貨幣)發(fā)行年均復(fù)合增速達(dá)19.65%，實(shí)際GDP(你可粗略理解為全社會(huì)物質(zhì)財(cái)富)年復(fù)合增速為9.18%——兩者之間，自始至終，一直存在著約十個(gè)點(diǎn)的gap(圖二里的藍(lán)色陰影面積)。
這十個(gè)點(diǎn)的gap，在金融學(xué)里，代表著年復(fù)一年對(duì)你財(cái)富稀釋和攤薄的幅度——反映在現(xiàn)實(shí)生活中，表現(xiàn)為鈔票日復(fù)一日變”毛"，而資產(chǎn)(比如房子)日復(fù)一日漲價(jià)。
換句話說(shuō)，在貨幣超發(fā)成為常態(tài)的背景下，貨幣永遠(yuǎn)追不上資產(chǎn)。用貨幣追資產(chǎn)是愚蠢的。這也是我在跨年演講里給的第一個(gè)建議：盡量不保留貨幣(現(xiàn)金)。
你唯一的辦法，是用資產(chǎn)追資產(chǎn)——用增值更高效率的資產(chǎn)，去覆蓋和比拼低效資產(chǎn)。
放眼望去，于普通大眾而言，最符合這個(gè)要求，也為歷史一直證明的增值最高效資產(chǎn)，就是核心城市的房子。
有這套房子，你才能在萬(wàn)一需要和印鈔機(jī)，和生活較勁的時(shí)候，露出胳臂和肌肉，而不是跪下。
廢話不多說(shuō)了。
至于微博上那些一身乖戾，又充滿無(wú)知的討伐者，我真心祝福你們能在塵世獲得幸福——但很遺憾，我會(huì)拉黑你——來(lái)一個(gè)，拉黑一個(gè)。
因?yàn)?STRONG>我實(shí)在不忍心把你從夢(mèng)中驚醒。
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