日本東京都市圈，也稱東京圈、首都圈，是日本三大都市圈之一，是以首都東京為中心的巨型都市圈。其擁有的東京成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)和東京羽田國(guó)際機(jī)場(chǎng)均屬于日本國(guó)家中心機(jī)場(chǎng)，也是日本太平洋(601099,股吧)沿岸城市群的核心組成部分之一。自二戰(zhàn)后，在全球化背景、日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展、規(guī)劃支撐等多重因素下，東京都市圈的發(fā)展在亞洲具備領(lǐng)先性。

日本東京都市圈具備亞洲國(guó)家典型特征，包括“人多地少人口密度高”、“大家庭文化”、“重視傳統(tǒng)與集體福利”等要素影響，這都使得日本東京都市圈的規(guī)劃思路、發(fā)展結(jié)果對(duì)同為亞洲國(guó)家的中國(guó)具備較強(qiáng)的借鑒參考意義，研究日本東京都市圈的發(fā)展可以起到“知往鑒今，以啟未來”的作用。

我們相信，決定城市發(fā)展軌跡的是普遍規(guī)律，每個(gè)國(guó)家的特色只會(huì)在普遍規(guī)律下開花結(jié)果。從東京都市圈發(fā)展中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，挖掘發(fā)展機(jī)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)城發(fā)展具備重要啟示作用。

01

東京都市圈結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介

日本東京都市圈圈分為三個(gè)層級(jí)：

第一層級(jí)是東京都 23 區(qū)，面積約為 621平方公里，轄下的23個(gè)特別區(qū)（包括天皇所在的千代田區(qū)與日本東京證券交易所、銀座所在的中央?yún)^(qū)），是東京都3大構(gòu)成區(qū)塊之一（其余為多摩地域與島嶼部），人口約910萬人（2015年普查數(shù)據(jù)，在強(qiáng)大的地鐵通勤下，東京都晝夜人數(shù)有顯著差別，本處不考慮最后晝夜人口變化）

圖 –日本東京23區(qū)（圖片引自網(wǎng)絡(luò)）

第二層級(jí)是東京城市圈，距離東京都30公里左右，包括東京都23區(qū)、神奈川縣、千葉縣和埼玉縣，簡(jiǎn)稱“一都三縣”，面積約1.35萬平方公里，約占國(guó)土面積的3.6%；

第三個(gè)層級(jí)是首都圈，距離東京都70公里左右，包括“一都三縣”以及茨城縣、山梨縣、櫪木縣、群馬縣四縣，簡(jiǎn)稱“一都七縣”，面積約為 3.69 萬平方公里，約占國(guó)土面積的 10.0%，聚集著超3700萬人（2016年普查數(shù)據(jù)），占日本總?cè)丝诘?9.36%。

圖 –三層次下日本東京都市圈區(qū)域分布與人口分布（圖片引自參考資料1、2）

02

東京都市圈發(fā)展規(guī)劃

日本對(duì)東京都市圈規(guī)劃分為2類，一類是《首都圈基本計(jì)劃》，另一類是自2009年替代《首都圈基本計(jì)劃》的《首都圈廣域地方規(guī)劃》。自1958年起，先后編撰了1958年版、1968年版、1976年版、1986年版、1999年版本，從“1都+3縣”到“1都+7縣”，自2009年《首都圈基本計(jì)劃》升級(jí)為《首都圈廣域地方規(guī)劃》，規(guī)范范圍從“1都+7縣”，轉(zhuǎn)為“1都+11縣”，即在基礎(chǔ)上增加靜岡縣、長(zhǎng)野縣、新瀉縣、福島縣共4縣。

注：“1都”為東京都， “3縣”為東京都鄰近的埼玉縣、神奈川縣及千葉縣， “7縣”為鄰近3縣及外圍的山梨縣、群馬縣、栃木縣、茨城縣。

東京都市圈規(guī)劃從一開始就具備都市圈思考，自1958年第1次《首都圈基本計(jì)劃》起，對(duì)東京規(guī)劃即以都市圈的思路進(jìn)行規(guī)劃，即以“1都+3縣”到“1都+7縣”再到“1都+11縣”，城鎮(zhèn)化水平從27.8%提升至85%以上。

圖 –東京都市圈發(fā)展歷程

1958第一次《首都圈基本規(guī)劃》版本規(guī)劃中，“衛(wèi)星城”+“城市近郊綠化帶”成為政府主要投資對(duì)象。戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)，但產(chǎn)業(yè)與人口都快速向東京集中，對(duì)整個(gè)日本產(chǎn)生了抽空效應(yīng)（類似90年代-2005年的北京），且伴隨著城市產(chǎn)業(yè)和人口聚焦，城市服務(wù)能力幾近飽和，“大城市”病突出。故東京規(guī)劃對(duì)標(biāo)英國(guó)倫敦，借鑒了田園城市等思想，設(shè)立兩大建設(shè)目標(biāo)：

（1）產(chǎn)業(yè)衛(wèi)星城，用以疏散人口。但“衛(wèi)星城計(jì)劃”最終推進(jìn)緩慢，其核心原因在于衛(wèi)星城有國(guó)家開發(fā)機(jī)構(gòu)帶頭開發(fā)，推進(jìn)進(jìn)度緩慢，且缺乏必要的交通設(shè)施使得與東京的聯(lián)系過低，且土地成本、勞動(dòng)力成本并不占顯著優(yōu)勢(shì)，政府目標(biāo)單純解決核心城市“大城市病”，未企業(yè)利益訴求一致，企業(yè)不愿意向衛(wèi)星城入駐，此階段衛(wèi)星城發(fā)展緩慢（此處基本與華夏幸福(600340,股吧)固安產(chǎn)業(yè)新城2005-2010階段發(fā)展情況類似）。

（2）建城區(qū)周圍設(shè)置5—10 km的綠化帶，實(shí)現(xiàn)田園城市，改善城市居住環(huán)境。前期在政策主導(dǎo)下頗有成效，但最終還是陷入困境，在日本土地私有制的根深蒂固的理念與東京城市發(fā)展帶來的快速土地升值的背景下，“城市近郊綠化帶”的開發(fā)遭到相關(guān)利益集團(tuán)反對(duì)，至1970年前期建設(shè)的“城市綠帶”基本本侵蝕殆盡，僅剩零星部分小型農(nóng)莊基于農(nóng)旅概念進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而這些農(nóng)莊也成為了日本東京都市農(nóng)業(yè)的前身。

表 –第1版至第5版《首都圈基本計(jì)劃》相關(guān)內(nèi)容梳理

1968年第二次《首都圈基本規(guī)劃》版本規(guī)劃中，政府加強(qiáng)了對(duì)原有“衛(wèi)星城”的投入，并將“綠帶”進(jìn)一步向外推出，但并沒有放棄在倫敦大模版下的城市構(gòu)想。在具體方面提出距東京都中心50 km外設(shè)置近郊整備地帶、在外圍地區(qū)設(shè)立多功能衛(wèi)星城鎮(zhèn)的策略，推動(dòng)工業(yè)、科研等功能的外向遷移。

在“衛(wèi)星城”方面，以國(guó)家力量強(qiáng)行加大投資、設(shè)置科研機(jī)構(gòu)、設(shè)置特色化新城等試圖在解決人口持續(xù)聚集的“大城市病”的同時(shí)完成“技術(shù)立國(guó)”、“生態(tài)立國(guó)”等戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。最為典型的案例就是“筑波大學(xué)”的開辦與日本“筑波科學(xué)城”的建設(shè)。筑波科學(xué)城計(jì)劃建設(shè)為全球典型的以科研機(jī)構(gòu)和高校為主體的世界級(jí)國(guó)家科研中心，日本全國(guó)30%的科研機(jī)構(gòu)、40%的科研人員、50%的政府科研投入都集中在筑波。（此處基本與上海張江科學(xué)城1995-2010階段發(fā)展情況類似）

在“綠帶”方面，早期建設(shè)的綠帶基本被侵蝕，部分遠(yuǎn)郊的“鄉(xiāng)村驛站”（如群馬縣區(qū)域）發(fā)展可圈可點(diǎn)。日本的鄉(xiāng)村驛站，發(fā)端于“日本鄉(xiāng)村振興”，其主要形式有兩種，一種是設(shè)置在鄉(xiāng)村入口道路上的“門戶型”驛站，主要功能是為鄉(xiāng)村觀光者提供游客咨詢服務(wù)和購(gòu)物、停車、充電等設(shè)施，目的是吸引觀光游客并為其提供便利；另一種是設(shè)置在鄉(xiāng)村核心地帶的“中心型”驛站，主要功能是提供農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)采購(gòu)、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)，并可作為防災(zāi)臨時(shí)指揮中心、應(yīng)急能源儲(chǔ)備站等場(chǎng)所，通過鄉(xiāng)村驛站帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展，其目的是提高鄉(xiāng)村資源利用效率以促進(jìn)就業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。

圖 –日本東京都市圈近郊整備地帶分布（圖片引自參考資料3）

1976、1986第三、四次《首都圈基本規(guī)劃》版本規(guī)劃中，正值廣場(chǎng)協(xié)議前后，日本經(jīng)濟(jì)高峰期，其規(guī)劃思路更為開發(fā)大膽。“1976版規(guī)劃”提出打造區(qū)域多中心城市的廣域城市復(fù)合體設(shè)想，推動(dòng)外圍地區(qū)港口、國(guó)際機(jī)場(chǎng)、大型公園、學(xué)園城市（如筑波）等更多元功能的開發(fā)；“1986版規(guī)劃”提出按圈層進(jìn)行功能分工、構(gòu)建外圍自立型都市圈的設(shè)想，進(jìn)一步推動(dòng)政務(wù)管理、企業(yè)管理及生活服務(wù)等功能的外溢，但受到日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的影響，外圍城市副中心、商務(wù)核心城市建設(shè)距離目標(biāo)最終有較大差距。

在第三、四次《首都圈基本規(guī)劃》版本規(guī)劃中，兩大產(chǎn)品是受益的（1）未來城市、智慧城市概念產(chǎn)品，得到了政府的認(rèn)同與投資，但由于技術(shù)成本與建設(shè)收益的不匹配真正實(shí)現(xiàn)落實(shí)也是在2000年以后，如日后久負(fù)盛名的柏葉智慧城；（2）區(qū)域自發(fā)形成的近郊特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（一般為IT、動(dòng)漫、文創(chuàng)等對(duì)于區(qū)位要求不強(qiáng)的）。在這個(gè)階段后期隨著經(jīng)濟(jì)的走冷與前期城市“整備”基礎(chǔ)、地鐵交通豐富與互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，部分基于IT、動(dòng)漫制作等可通過郵寄或網(wǎng)絡(luò)形式傳輸，而人員可通過地鐵通勤。在工作人員生活成本、場(chǎng)地成本綜合考量下，部分企業(yè)開始主動(dòng)離開東京23區(qū)，建設(shè)如“茨城大洗町動(dòng)漫影視制作小鎮(zhèn)”、“神山町IT產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”等。（此處基本與如今國(guó)內(nèi)區(qū)域一體化政策下，大多數(shù)區(qū)域發(fā)展情況類似）

圖 –東京地鐵路線圖（作為動(dòng)脈支撐日本都市圈發(fā)展）

1999第五次《首都圈基本規(guī)劃》版本規(guī)劃中，在功能“一極集中”、自然災(zāi)害威脅、老齡化嚴(yán)重、 “空心化”顯現(xiàn)等多元問題背景下，提出“分散型網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)”的均衡化空間布局模式。即，以50 km內(nèi)構(gòu)建以都中心、業(yè)務(wù)核都市為主的環(huán)狀節(jié)點(diǎn)都市群，50—100 km范圍構(gòu)建整合區(qū)域的“環(huán)狀大都市軸”，提出打造30個(gè)左右的業(yè)務(wù)核都市作為廣域合作據(jù)點(diǎn)，并形成東京都市圈、關(guān)東北部地區(qū)、關(guān)東東部地區(qū)、內(nèi)陸西部地區(qū)、島嶼地區(qū)等5大自立型次區(qū)域。（此處于我國(guó)現(xiàn)有區(qū)域一體化都市圈建設(shè)由高度相似性。）

在此階段，比較受益的是傳統(tǒng)四大新城（多摩新城、港北新城、千葉新城、筑波科學(xué)城）的深度開發(fā)。與前階段動(dòng)機(jī)不同，在城市治理水平持續(xù)提升的背景下，東京都市圈“大城市病”有所緩解，而四大新城的深度開發(fā)其核心在于城市要素資源的深度互通，進(jìn)而進(jìn)一步增加?xùn)|京都市圈的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力與吸引力。在此基礎(chǔ)上，四大新城建立了大量區(qū)域型特色產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)（類似于現(xiàn)在浙江提出的特色小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)社區(qū)，但規(guī)模更小與區(qū)位有所不同），其中包含商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)、住宅、公共服務(wù)設(shè)施等，這都使得區(qū)域?qū)崿F(xiàn)“產(chǎn)城深度融合”，大幅度減少了產(chǎn)業(yè)人員的通勤時(shí)間，促進(jìn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚與創(chuàng)新升級(jí)。

圖 –《第5次東京首都圈基本計(jì)劃》空間結(jié)構(gòu)圖（圖片引自參考資料3）

在2009版及2016版《首都圈廣域地方規(guī)劃》中，真正聚焦了東亞在內(nèi)的全球化競(jìng)爭(zhēng)緊迫、生育率下降及老年社會(huì)到來、公眾安全及安保意識(shí)日益增長(zhǎng)、應(yīng)對(duì)全球變暖等環(huán)境問題、生活方式日益多元化等城市發(fā)展問題。而具體項(xiàng)目方面，政府在城市內(nèi)涵發(fā)展、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)要素資源流動(dòng)、城市獨(dú)有文化方面進(jìn)行了聚焦。

催生了日本東京秋葉原動(dòng)漫集聚區(qū)、城市傳統(tǒng)街道更新等一系列發(fā)展，但此階段基本以政府倡導(dǎo)，市場(chǎng)化變革的模式推進(jìn)，而隨著城鎮(zhèn)化率的上升與日本經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不景氣，東京都市圈城市面貌變化速度大幅度放緩。精品化的產(chǎn)品、城市再改造、城市運(yùn)營(yíng)成為發(fā)展的主要機(jī)會(huì)。

圖 –2009版及2016版《首都圈廣域地方規(guī)劃》相關(guān)內(nèi)容梳理（引自參考資料5）

回顧日本東京都市圈的發(fā)展歷史，我們發(fā)現(xiàn)不同時(shí)期其機(jī)會(huì)型產(chǎn)品不同，按時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，根據(jù)城市化發(fā)展的不同，主要分為以下4大類。

03

初級(jí)階段 - 大型特種功能的衛(wèi)星城

特種功能的衛(wèi)星城是早期城鎮(zhèn)化階段政府重點(diǎn)支持的對(duì)象，特種功能衛(wèi)星城或承接核心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，或?qū)崿F(xiàn)政府重要發(fā)展意圖，在前期將有大量的政策資源、經(jīng)費(fèi)資源進(jìn)行傾斜，在過程中企業(yè)將有政府政策、資金支持下的開發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)，前期依托政府政策/資金支持，后期基于土地紅利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。在國(guó)內(nèi)比較典型的案例包括大連軟件園、固安產(chǎn)業(yè)新城、張江科學(xué)城等。

案例：筑波科學(xué)城 – 產(chǎn)教融合、科學(xué)研究型產(chǎn)業(yè)新城

日本筑波科學(xué)城，是日本政府在20世紀(jì)60年代為實(shí)現(xiàn)“技術(shù)立國(guó)”目標(biāo)而建立的日本第一科學(xué)城，也是全球典型的以科研機(jī)構(gòu)和高校為主體的世界級(jí)國(guó)家科研中心，日本全國(guó)30%的科研機(jī)構(gòu)、40%的科研人員、50%的政府科研投入都集中在筑波。筑波具備三個(gè)集中的特點(diǎn)，即一國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)集中。27平方千米的規(guī)劃面積，其中15平方千米為科研、文教機(jī)構(gòu)建筑用地，集中了筑波高級(jí)物理研究所、電子技術(shù)綜合研究所等48個(gè)高級(jí)研究機(jī)構(gòu)，以及日本筑波大學(xué)等兩所綜合大學(xué)，以設(shè)備精良、人才眾多、研究基礎(chǔ)雄厚著稱。二政府投入集中。日本政府直接介入整個(gè)筑波科學(xué)城的籌建過程，包括科學(xué)城之選址、人力籌措，并購(gòu)買大量的城市建設(shè)土地來建設(shè)筑波科學(xué)城。國(guó)家科研機(jī)構(gòu)全部預(yù)算的50%都投在這里，體現(xiàn)基礎(chǔ)研究的國(guó)家戰(zhàn)略。三科研功能集中。日本政府把筑波定位為科學(xué)技術(shù)的中樞城市。圍繞電子學(xué)、生物工程技術(shù)、納米和半導(dǎo)體、機(jī)電一體化、新材料、信息工學(xué)、宇宙科學(xué)、環(huán)境科學(xué)、新能源、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，筑波科學(xué)城每年會(huì)產(chǎn)生大量具有國(guó)際先進(jìn)水平的科技成果，成為新知識(shí)、新創(chuàng)造、新發(fā)明的誕生地，同時(shí)依托每年舉辦的國(guó)際科技博覽會(huì)、成果展示會(huì)和科學(xué)技術(shù)周，向日本大企業(yè)集中展示和轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化最前沿的科技成果，保持日本科技創(chuàng)新的領(lǐng)先地位。

表 –日本東京四大衛(wèi)星城

總結(jié)來看，東京四大“衛(wèi)星城”（港北新城、筑波科學(xué)城、千葉新城、多摩新城）建設(shè)主要集中在1960-1975年，在城鎮(zhèn)化率50%-65%區(qū)間內(nèi)，其最初目的是解決“一核集中”的大城市病問題，但至1980年前的建設(shè)效果不佳，主要集中于3大問題（1）未與居民生活需求保持一致，缺乏必要的交通、學(xué)校、醫(yī)院等必要生活配套設(shè)施使得人不愿意離開東京；（2）未與企業(yè)利益訴求一致，東京高速上漲的土地價(jià)格使得企業(yè)更傾向于入駐東京，而同時(shí)“衛(wèi)星城”的土地成本、勞動(dòng)力成本并不占顯著優(yōu)勢(shì)；（3）未以市場(chǎng)化邏輯進(jìn)行開發(fā)，早期日本“衛(wèi)星城”工程均由政府帶頭進(jìn)行開發(fā)，決策效率低下推進(jìn)相對(duì)緩慢，以筑波科學(xué)城為例，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)30年，但1960-1990年科學(xué)快速進(jìn)步與政府科研投入相較于企業(yè)科研投入比例的減少使得筑波錯(cuò)失了與英美等一流國(guó)家的科技競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)，間接的導(dǎo)致了日本在半導(dǎo)體芯片技術(shù)等領(lǐng)域技術(shù)落后。

故把握“大型衛(wèi)星城”開發(fā)的三大方向：（1）重視人居配套，構(gòu)建宜居宜業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城，使得高端人才愿意留下來；（2）重視企業(yè)需求、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，提供更好的企業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境幫助企業(yè)降本增效；（3）堅(jiān)持市場(chǎng)化邏輯開發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與市場(chǎng)的匹配。

04

中級(jí)階段 –?概念性未來新城

概念性未來新城是中期城鎮(zhèn)化階段政府在自身政績(jī)等多方面影響下，對(duì)城市未來發(fā)展建設(shè)示范區(qū)的工程，這種城市未來示范區(qū)往往建設(shè)周期非常長(zhǎng)，前期概念非常大，而實(shí)際達(dá)成未來城市概念一般要非常長(zhǎng)的周期后，如日本柏葉新城概念到落實(shí)經(jīng)歷了約30年以上的周期，此類項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)將爭(zhēng)取大量政府支持，對(duì)于企業(yè)存在對(duì)應(yīng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

案例：柏葉新城 - 未來城市示范區(qū)

柏葉智慧城一個(gè)典型的TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式）項(xiàng)目案例，通過筑波快線上的“柏葉學(xué)園站”與其他地區(qū)相連。通過筑波快線與沿線便有多個(gè)新城開發(fā)項(xiàng)目相連，如終點(diǎn)站筑波、研究學(xué)園、萬博紀(jì)念學(xué)園、守谷等。筑波快線（TsukubaExpress）的修建便捷地聯(lián)絡(luò)了東京都都心地區(qū)與東北部各個(gè)新城。

圖 –柏葉新城地理區(qū)位

作為日本首個(gè)智慧城市，柏葉新城于2014年7月全面完工。它是日本房地產(chǎn)巨頭三井不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的集住宅、商業(yè)設(shè)施、酒店、寫字樓等綜合開發(fā)項(xiàng)目，“向世界展示城市未來景象的全新城市(300778,股吧)規(guī)劃”，并以此開始實(shí)施公司的差異化發(fā)展戰(zhàn)略。柏葉學(xué)園車站周邊的項(xiàng)目開發(fā)投入近1000億日元，目標(biāo)是將其打造為集合環(huán)境共同都市、健康長(zhǎng)壽都市、新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造都市的智慧城市。住宅建設(shè)約2000戶，規(guī)劃人口設(shè)定為26000人左右。柏葉新城之外，日本國(guó)內(nèi)神奈川縣藤?zèng)g市、茨城縣守谷市等也開始打造自己的智慧城市，可見“Smart City”這一新興的城市規(guī)劃概念近年來備受日本規(guī)劃者追捧。

圖 –柏葉新城規(guī)劃方案

05

中級(jí)階段 –?區(qū)域型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)

區(qū)域型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（一般為IT、動(dòng)漫、文創(chuàng)等對(duì)于屬地化特征明顯、區(qū)位要求不強(qiáng)）則是基于交通的發(fā)展自發(fā)形成的近郊特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。在這個(gè)階段后期隨著經(jīng)濟(jì)的走冷與前期城市“整備”基礎(chǔ)、地鐵交通豐富與互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，部分基于IT、動(dòng)漫制作等可通過郵寄或網(wǎng)絡(luò)形式傳輸，而人員可通過地鐵通勤。在工作人員生活成本、場(chǎng)地成本綜合考量下，部分企業(yè)開始主動(dòng)離開東京23區(qū)。

區(qū)域型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)承擔(dān)著城市疏散產(chǎn)業(yè)人口，實(shí)現(xiàn)某類型產(chǎn)業(yè)集聚進(jìn)而實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)的作用，區(qū)域型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)往往在高能級(jí)城市近郊，其搭配住宅+產(chǎn)業(yè)物業(yè)對(duì)應(yīng)收益都非常可觀，值得關(guān)注投資。

案例：茨城大洗町動(dòng)漫影視制作小鎮(zhèn)

茨城縣——大洗町，毗鄰太平洋，人口約為17000人的小鎮(zhèn)，為2012年開始播出的人氣TV動(dòng)畫《少女與戰(zhàn)車》系列的取景地茨城大洗町動(dòng)漫影視制作小鎮(zhèn)通過動(dòng)漫主題節(jié)日匯聚人氣，進(jìn)行周邊動(dòng)漫主題旅游業(yè)開發(fā)；在產(chǎn)業(yè)上布局影視拍攝、后期制作區(qū)域發(fā)展，構(gòu)建完整的日本特色動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)集群。

總結(jié)來看，概念性未來新城與區(qū)域型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的出現(xiàn)主要集中于日本城市化率65%-80%階段，其中概念性未來新城主要是政策主導(dǎo)，而區(qū)域型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)則主要由企業(yè)主導(dǎo)自發(fā)形成。國(guó)內(nèi)東西城鎮(zhèn)化發(fā)展差異較大，東部發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化率正在邁入70%-80%階段，故提出了包括“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”、“特色小鎮(zhèn)”等一系列概念，但需要注意的是此類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要源于自聚集，而非產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的思維。順勢(shì)而為，提供合適的空間載體，分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利是這類項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵。

06

中級(jí)階段 –遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)村振興

遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)村振興一方面承載著區(qū)域消費(fèi)升級(jí)下，居民的改善生活質(zhì)量的需求，另一方面承載政府對(duì)于解決城鄉(xiāng)二元問題，保障基本供應(yīng)等訴求，這也勢(shì)必意味著鄉(xiāng)村振興在投資中不可能獲得過高利潤(rùn)率。所以從發(fā)展思路來看，鄉(xiāng)村振興類主要還是關(guān)注區(qū)域政策導(dǎo)向，在政策與市場(chǎng)中尋找夾縫點(diǎn)，進(jìn)而獲取超額收益。

案例：日本東京“鄉(xiāng)村驛站”-群馬縣川場(chǎng)村

東京市郊群馬縣川場(chǎng)村曾在 1971年被日本政府認(rèn)定為“過疏區(qū)域”（即人口與戶數(shù)銳減，地域老齡化，經(jīng)濟(jì)萎縮，生活信念低落等），1981—2005 年川場(chǎng)村的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正是由于鄉(xiāng)村驛站設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)在其中發(fā)揮了重要的作用。1981 年，通過簽訂“世田谷區(qū)民健康村合作協(xié)議” 東京都世田谷區(qū)與川場(chǎng)村開始進(jìn)行城鄉(xiāng)互動(dòng)，驛站則作為兩地推進(jìn)文化交流、農(nóng)產(chǎn)品品牌建設(shè)、自然環(huán)境保護(hù)等合作的據(jù)點(diǎn)，將城鄉(xiāng)關(guān)系由城鄉(xiāng)割裂推向城鄉(xiāng)互動(dòng)—城鄉(xiāng)協(xié)作—城鄉(xiāng)交融的良性循環(huán)。

表 - 東京都世田谷區(qū)與川場(chǎng)村鄉(xiāng)村驛站產(chǎn)業(yè)融合機(jī)制分析

07

高級(jí)階段 – 以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的城市舊改

以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的城市舊改承擔(dān)城市內(nèi)涵式發(fā)展，對(duì)外進(jìn)行品牌輸出的使命，往往出現(xiàn)于核心城市城鎮(zhèn)化中后期，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)融合優(yōu)勢(shì)區(qū)位與資源，實(shí)現(xiàn)城市輻射力、吸引力的全面提升。

案例：日本東京秋葉原動(dòng)漫集聚區(qū)

秋葉原最早作為商業(yè)街出現(xiàn)是在二戰(zhàn)之后，最早是二戰(zhàn)后的露天黑市，后成為個(gè)人攤販的聚集地。隨著東京都市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，秋葉原變?yōu)榱烁鞯氐碾娖髋�發(fā)商云集在中央大道兩側(cè)，收購(gòu)部件帶回各地組裝或就地零售。

東京奧運(yùn)會(huì)后日本進(jìn)入了“無線家電時(shí)代”，電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、音響，漸漸地發(fā)展成了世界最大的電器街，包含了零售與對(duì)外批發(fā)，后期個(gè)人電腦的發(fā)展使得秋葉原變?yōu)榱舜笮碗娔X量販店的駐地。2000年左右，個(gè)人電腦的普及帶動(dòng)了游戲產(chǎn)業(yè)的空前盛況。大型電器商家撤出后，臨街店面開始出現(xiàn)游戲商。游戲商線下衰敗后，取而代之的是以“御宅”文化為核心的漫畫產(chǎn)業(yè)。

2005年4月，日本旅游產(chǎn)業(yè)團(tuán)體聯(lián)合會(huì)制定了以吸引訪日游客為中心的“秋葉原工程”，觀光理念才進(jìn)入這里。基于此東京對(duì)秋葉原區(qū)域進(jìn)行了重新規(guī)劃，并提供了相應(yīng)的政策支持與貸款支持和聚集性活動(dòng)長(zhǎng)期許可，并對(duì)傳統(tǒng)低容積率店鋪進(jìn)行了改造，并引入了漫畫家創(chuàng)作工作室、大型制作坊等一系列產(chǎn)業(yè)鏈條，構(gòu)建了一個(gè)日本漫畫文化對(duì)世界輸出的基地。

圖 - 東京秋葉原動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)

08

高級(jí)階段 - 都市農(nóng)業(yè)發(fā)展

都市農(nóng)業(yè)的發(fā)展在城鎮(zhèn)化中往往在后期出現(xiàn)，在城市消費(fèi)力充足的環(huán)境下，有機(jī)會(huì)性發(fā)展的機(jī)會(huì)。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)視角來看，都市農(nóng)業(yè)規(guī)�；�非常困難，如能以供應(yīng)鏈渠道的模式進(jìn)行綁定或有規(guī)�；�發(fā)展機(jī)會(huì)。

案例：日本東京“農(nóng)業(yè)島”

東京都的23個(gè)區(qū)全都保留了超過50萬畝的農(nóng)田，練馬區(qū)作為最晚實(shí)現(xiàn)城市化的區(qū)域整體保留215公頃的農(nóng)用地。在這個(gè)土地資源十分有限的島國(guó)，都市農(nóng)業(yè)2%的農(nóng)地提供了8%的農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值。

東京的都市農(nóng)業(yè)是在20世紀(jì)70年代經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期以后逐漸成型的，當(dāng)時(shí)由于城市的擴(kuò)張，使得少量的農(nóng)業(yè)用地以“農(nóng)業(yè)島”的形式包裹于城市之中。由于其臨近城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，一些農(nóng)場(chǎng)主帶頭自發(fā)地基于城市人群的生活需求結(jié)合本土生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目興建各種設(shè)施，以休閑觀光體驗(yàn)項(xiàng)目為主，如觀光農(nóng)園、學(xué)校農(nóng)園、牧場(chǎng)館、游樂場(chǎng)等。在此背景下，就促生了《市民農(nóng)園整備促進(jìn)法》《農(nóng)山漁村宿型休閑活動(dòng)促進(jìn)法》，從促進(jìn)范圍（東京都 2 小時(shí)車程可達(dá)的距離）、建設(shè)規(guī)范、承租期限三個(gè)方向，通過推廣、規(guī)范、組織協(xié)會(huì)、提升補(bǔ)貼與提供貸款等方式，激發(fā)農(nóng)民主動(dòng)性與積極性，鼓勵(lì)日本都市農(nóng)業(yè)規(guī)范化發(fā)展，這與中國(guó)簡(jiǎn)單粗暴的補(bǔ)貼模式有較大差異。

日本的都市農(nóng)業(yè)主要分為，1.供市民租用的農(nóng)業(yè)土地，承租者經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)所有者收取租金；2.專為65歲以上老開辟的“銀發(fā)族農(nóng)園”，老人在這里體驗(yàn)耕種收獲的樂趣，追憶往事健康生活；3.將農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)消費(fèi)和休閑旅游結(jié)合到一起的農(nóng)業(yè)公園，公園中建有景觀區(qū)、水果區(qū)、花卉區(qū)等；4.供都市人休假的農(nóng)場(chǎng)民宿，以及觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)，這些都分布于都市或者近郊。

具體比較典型的案例有，練馬淺見藍(lán)莓園（都市采摘園）、練馬西貝農(nóng)園（定向就近新鮮供應(yīng)城市內(nèi)高端餐館）、大手町帕索納地下農(nóng)場(chǎng)（地下室改建高科技參觀型都市農(nóng)場(chǎng)）等模式。

09

結(jié)語(yǔ)

1、產(chǎn)城的良性發(fā)展在于構(gòu)建合適的生態(tài)，在居民方、產(chǎn)業(yè)資源方、政府方訴求之間尋找生態(tài)平衡點(diǎn)。在城市化70%以下的階段，大型特種功能衛(wèi)星城的建設(shè)是產(chǎn)城發(fā)展的主線，日本東京都市圈四大衛(wèi)星城的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們需要關(guān)注：（1）人居生態(tài) – 區(qū)域發(fā)展還需以人為本，需要為居住者提供良好的生活環(huán)境，其中包括交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配備，更需要商業(yè)、產(chǎn)辦、文娛、生態(tài)環(huán)境等高階基礎(chǔ)設(shè)施，這樣才能留得住人；（2）產(chǎn)業(yè)生態(tài) – 為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入必要的產(chǎn)業(yè)鏈配套，產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套，構(gòu)建一個(gè)；（3）市場(chǎng)生態(tài) – 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，兼顧長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展訴求，在居民方、產(chǎn)業(yè)資源方、政府方訴求之間尋找三方共贏的契合點(diǎn)，在契合點(diǎn)的基礎(chǔ)上構(gòu)建長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的城市生態(tài)體系。國(guó)內(nèi)產(chǎn)城在生態(tài)構(gòu)建方面意識(shí)不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)缺乏是顯著問題 - 缺乏市場(chǎng)思維、不尊重市場(chǎng)選擇，長(zhǎng)期癡迷于強(qiáng)資源屬性下的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，而忽視了生態(tài)的構(gòu)建，忽視以人為本的人居、產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

2、關(guān)注區(qū)域資源稟賦，產(chǎn)業(yè)“自聚集”、“自生長(zhǎng)”是關(guān)鍵，產(chǎn)城項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)，為產(chǎn)業(yè)提供合適載體，并服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而非強(qiáng)行導(dǎo)入。東京都市圈建設(shè)的第二階段（城市化率70%-80%），區(qū)域型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、概念性未來新城作為發(fā)展的重要機(jī)會(huì)，前者源自產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，后者則源自政策導(dǎo)向。產(chǎn)業(yè)發(fā)展源自“自聚集”，產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商為產(chǎn)業(yè)構(gòu)建合適的物理載體+產(chǎn)業(yè)服務(wù)，通過規(guī)劃配套科研院所、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，輔助產(chǎn)業(yè)發(fā)展、引導(dǎo)加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)。這與區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源稟賦、自然資源稟賦呈高度關(guān)聯(lián)性。國(guó)內(nèi)產(chǎn)城在方法上往往在第二階段還保留第一階段的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入思維，而忽視了區(qū)域產(chǎn)業(yè)的自生長(zhǎng)與自聚集，試圖將錯(cuò)誤的規(guī)劃思路強(qiáng)加于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的自然規(guī)律之上，反而將問題復(fù)雜化，其后果往往直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

3、產(chǎn)城發(fā)展高級(jí)階段往往滲透城市文化、人文精神等要素，產(chǎn)城項(xiàng)目作為“千城千面”發(fā)展的重要支點(diǎn)，是匯聚城市文化與人文精神的重要支點(diǎn)。在城市化80%以上的階段，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的城市舊改與都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的城市舊改不僅承擔(dān)著城市產(chǎn)業(yè)新生的功能，更承擔(dān)著城市文化輸出、城市名片的作用。以日本東京秋葉原為例，秋葉原已成為日本東京動(dòng)漫文化的名片，更是向全球輸出日本動(dòng)漫文化的重要基地。而就都市農(nóng)業(yè)而言，其盈利性絕非很高，但雖滲透著在鋼筋水泥的城市內(nèi)，人與自然融合的美好愿景。國(guó)內(nèi)城市“千城一面”的問題非常嚴(yán)重，產(chǎn)城發(fā)展如何融合城市文化、人文精神將是未來重點(diǎn)需要研究與探索的方向。

4、國(guó)內(nèi)產(chǎn)城發(fā)展區(qū)域差異較大，在平均60%的城鎮(zhèn)化率下，部分發(fā)達(dá)區(qū)域城鎮(zhèn)化率已達(dá)80%以上，而中西部還有很多城鎮(zhèn)化率低于50%。以日本東京都市圈發(fā)展歷程為借鑒，不同區(qū)域匹配不同階段，希望能給予讀者在具體業(yè)務(wù)發(fā)展中更多啟示。

參考資料：

1.《日本如何進(jìn)行都市圈建設(shè)——以東京圈為例》張季風(fēng)

2.《市域快軌導(dǎo)下的東京都市圈近郊區(qū)發(fā)展模式分析》張?zhí)炝眨瑒⒄Z(yǔ)軒，任利劍，運(yùn)迎霞

3.《基于城鄉(xiāng)融合發(fā)展的鄉(xiāng)村振興策略研究——以東京市郊為例》季羿宇 肖萌

4.《東京廣域首都圈構(gòu)想及對(duì)我國(guó)大都市圈規(guī)劃編制的啟示》 馬璇 張振廣

5. 《柏スマートシティ計(jì)畫》柏葉智慧城市規(guī)劃

End

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