上周閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議受到國內(nèi)外廣泛關(guān)注，明年中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路更是引發(fā)熱議。

會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

上述樓市調(diào)控的信號(hào)有何深意？未來中國的房地產(chǎn)市場會(huì)有什么新動(dòng)向？

另外，觀察者網(wǎng)注意到，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還要求，推動(dòng)新的生育政策落地見效。

此前，我國多地陸續(xù)修訂人口與計(jì)劃生育條例，比如上海將生育假由30天延長到60天。根據(jù)相關(guān)法律，女職工生育享受98天產(chǎn)假，難產(chǎn)等情況適當(dāng)延長。這也就意味著，上海女職工的產(chǎn)假與生育假相加，生育期間，可有158天假期。

然而，很多年輕人反映，房價(jià)高、教育成本高、養(yǎng)不起才是不敢生、不想生的重要原因。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家如何看待這一問題？為此，觀察者網(wǎng)專訪了中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心首席研究員張燕生、國務(wù)院發(fā)展研究中心世界發(fā)展研究所前副所長丁一凡、深圳市大灣區(qū)金融研究院院長向松祚。

一起來聽聽他們的觀點(diǎn)。

【采訪/觀察者網(wǎng) 王慧】

觀察者網(wǎng)：這次會(huì)議一方面仍然提出了“房住不炒”的定位，但是又和前幾年不同，出現(xiàn)了“商品房”三字，具體提法是“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求�！痹撊绾卫斫膺@種變化？因應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場的狀況，這種變化對未來一年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

張燕生：“商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”其實(shí)就是講商品房市場的高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的第一點(diǎn)是滿足需求，第二點(diǎn)是提高質(zhì)量，第三點(diǎn)是深化改革。

深化改革涉及到土地制度、勞動(dòng)力制度、資本制度、技術(shù)制度、信息制度等多方面的改革，這些改革對房地產(chǎn)市場特別重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場要拿地、雇工、投資，還要推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新等等。比如說，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商開始使用建筑機(jī)器人，追求數(shù)字化、智慧社區(qū)。

我認(rèn)為涉及房地產(chǎn)更重要的表述是“保障房”，“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。

居者有其屋是人的基本權(quán)利。不是說有錢人才買房子的，老百姓(603883)也需要。如果一個(gè)城市的房子達(dá)到20萬一平，那恐怕不是一般人住得起的。年輕人、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的從業(yè)人員、科技創(chuàng)新的科學(xué)家和工程師，他們都住得起嗎？如果他們都住不起，都因此離開這座城市，那么這座城市就失去了未來和希望。

從發(fā)達(dá)國家的樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來看，通過房產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、遺產(chǎn)稅等提高商品房保有環(huán)節(jié)成本，可以有效達(dá)到平抑房價(jià)之效。中國的現(xiàn)代化在房地產(chǎn)領(lǐng)域，很大程度上和世界發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)代化相同，所以未來樓市調(diào)控應(yīng)該向保有環(huán)節(jié)傾斜。但是商品市場的長效機(jī)制是個(gè)長期過程，明年還是以穩(wěn)為主，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場是最重要的。

圖源：國家統(tǒng)計(jì)局

丁一凡：前一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場上漲地很快，很多人的工資收入跟不上房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，所以大家抱怨。后來政府就出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房、保障房等相關(guān)政策。

前些年，保障房按照硬性規(guī)定被推進(jìn)，比如說每年每個(gè)地方必須要建多少保障房。像北京上海這樣的大城市確實(shí)需要保障房，但小城市可能就不需要了，一些小城市現(xiàn)在由于保障房太多了，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不少問題。

首先，保障房需要當(dāng)?shù)卣�府的�?cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)著補(bǔ)著可能補(bǔ)不起了。而且很多小城市發(fā)現(xiàn)，在保障房過剩的情況下，它們價(jià)格本來就不高的商品房賣不出去。所以解決住房的問題不能“一刀切”，要像扶貧一樣，講究精準(zhǔn)、精細(xì)，每個(gè)城市的房地產(chǎn)市場都不同，所以要“一城一策”。

我認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場足夠了，我們要把存貨動(dòng)員起來，而不是拼命地再去蓋房子，實(shí)際上沒有那么多需求。中國人均住房水平已經(jīng)超過了歐洲的許多發(fā)達(dá)國家的平均水平�，F(xiàn)在人口也不怎么增長，沒有人口還不斷蓋房子的話，房地產(chǎn)市場今年不危機(jī)，過兩年也一定危機(jī)。

向松祚：我認(rèn)為這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒有本質(zhì)的變化，我想根本的方向是8個(gè)字，就是“房住不炒、控制風(fēng)險(xiǎn)”。

“房住不炒”就是要控制房價(jià)繼續(xù)被投機(jī)炒作，現(xiàn)在看來，明年出現(xiàn)這一風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大，因?yàn)楝F(xiàn)在人們的預(yù)期已經(jīng)改變了，現(xiàn)在很多人不會(huì)再相信炒房還能賺錢。

實(shí)際上，最近幾個(gè)月的房價(jià)整體出現(xiàn)下降態(tài)勢。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的政策就是確保剛需，確�；�本的住房需求得到滿足。

我認(rèn)為未來幾年，我們面臨的最大的麻煩是房價(jià)大幅度下降，也就是一些房地產(chǎn)泡沫的破滅所引發(fā)的非常嚴(yán)重的沖擊。尤其是一些房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債，我認(rèn)為這個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)是今天面臨的最大挑戰(zhàn)。平穩(wěn)的化解該風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)需要綜合施策。

圖源：國家統(tǒng)計(jì)局

觀察者網(wǎng)：會(huì)議提出，推動(dòng)新的生育政策落地見效。此前，我國多地陸續(xù)修訂人口與計(jì)劃生育條例，比如上海將生育假由30天延長到60天，但是很多年輕人反應(yīng)，房價(jià)高、教育成本高、養(yǎng)不起才是不敢生、不想生的重要原因，對此您怎么看？有沒有可能推出更多更具實(shí)效的政策？

張燕生：我覺得中國人的不缺生育意愿，缺的是生育保障。保障政策搞好了，生育問題就解決了。比如說，保障房、夫妻產(chǎn)假都要和生育政策相配合。另外，現(xiàn)在嬰幼產(chǎn)品的價(jià)格過高，像奶粉、尿不濕、幼兒園等等都很貴，大家筋疲力盡，當(dāng)然生育意愿低。我認(rèn)為，這些都可以向公益的方向發(fā)展，解決好了自然生育率就高了。

說到底這是個(gè)資本問題，資本生產(chǎn)奶粉、辦教育是為了掙錢，讓資本進(jìn)來了，那就是誰生孩子誰被資本剝削，所以我認(rèn)為這一方面應(yīng)該非盈利。凡是和嬰幼相關(guān)的，包括吃、住、教育、看護(hù)、醫(yī)療，全部公益。非盈利應(yīng)該是生育政策的最重要立足點(diǎn)，不能拿生育掙錢，這是一個(gè)最起碼的底線。

圖源：澎湃影像

丁一凡：現(xiàn)在很多人覺得解決了房價(jià)問題就解決了生育問題，我不這么認(rèn)為，房價(jià)高當(dāng)然對生育有一定影響，但不起決定性作用。

我認(rèn)為現(xiàn)在的生活方式、家庭觀念和之前不一樣了，所以生育觀念就不一樣了，就不愿意生孩子了。這不是中國獨(dú)有的，全世界都這樣，這就是為什么發(fā)達(dá)國家先進(jìn)入了老齡化社會(huì)和人口負(fù)增長的狀態(tài)。隨著城市化率提高，生活水平提高，人們的對私有生活、對自己生活狀態(tài)的追求在提高，生育意愿自然就下來了。

現(xiàn)在要提高生育率不容易，需要多管齊下，協(xié)調(diào)很多政策向著可持續(xù)的方向發(fā)展。生育政策涉及到很多問題，需要總體考慮，在這個(gè)問題上不能“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”，這樣是解決不了問題的。我們需要把生育政策和生產(chǎn)率、生產(chǎn)規(guī)模、財(cái)政設(shè)計(jì)等相關(guān)問題放在一起統(tǒng)籌安排，找解決辦法，而不是怎么刺激個(gè)人生孩子，不是這么簡單的事情。

向松祚：我認(rèn)為，養(yǎng)孩子的成本上升、教育住房太貴，不是出生率下降的主要原因。從日本、德國、新加坡等許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，即使住房和教育都免費(fèi)，政府還對生孩子提供很好的補(bǔ)貼，但生育率還是不高。日本的社會(huì)福利很好，教育、醫(yī)療也都免費(fèi)，他們?yōu)槭裁催�是不想生孩子？德國連上大學(xué)都不要錢，但出生率也很低。

大家對出生率的下降要有一個(gè)長遠(yuǎn)而冷靜的認(rèn)識(shí)，不要覺得生育率下降就像天要塌下來的樣子，把中國幾乎所有的問題都往這上面靠，這是不對的。現(xiàn)在中國有14億人口，我們試想一下，如果現(xiàn)在中國只有10億人口，不是照樣可以生活？

隨著收入水平的提高，社會(huì)心理的變化，很多年輕人不選擇結(jié)婚，也不選擇生孩子。這不是經(jīng)濟(jì)問題，我們可以看到，很多不愿意生孩子的都是高收入群體。所以，生育率下降是與社會(huì)學(xué)、人類學(xué)、心理學(xué)相關(guān)的問題。