蟬聯(lián)北京樓市2021年Top10的中鐵·諾德逸府，深陷樓盤減配疑云。據(jù)多位購買該項(xiàng)目房源的業(yè)主反映，作為售前宣傳中豐臺(tái)花鄉(xiāng)唯一一家喊出“精裝修交付”的限競房，諾德逸府此前的品質(zhì)承諾在項(xiàng)目進(jìn)入交房倒計(jì)時(shí)之際慘遭“打臉”。目前，圍繞項(xiàng)目“精裝還是全裝”的爭議，業(yè)主與開發(fā)商各執(zhí)一詞，始終沒能達(dá)成共識(shí)。

中鐵·諾德逸府項(xiàng)目外立面

業(yè)主：精裝修“塌房”

掏出工作五年的全部積蓄，加上家中二老的貼補(bǔ)，2021年6月，珊珊在經(jīng)歷了多次新房、二手房看房經(jīng)歷后，終于敲定了自己的上車盤——位于北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)的限競房中鐵·諾德逸府。這套89平方米的小三居，總價(jià)586萬元、首付四成234萬元，每個(gè)月還貸2萬多元。

“買房的時(shí)候，案場銷售告訴我，諾德逸府是‘花鄉(xiāng)三杰’中裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的項(xiàng)目�！鄙荷嚎谥械� “花鄉(xiāng)三杰”，除了諾德逸府外，還包括中鐵諾德·春風(fēng)和院以及京投發(fā)展(600683)·臻御府。這三個(gè)項(xiàng)目同屬限競房，商品住房銷售均價(jià)不超過67702元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過71087元/平方米。

“銷售說，臻御府項(xiàng)目內(nèi)有回遷樓、小區(qū)環(huán)境不能保證，而且樓盤建在地鐵上蓋有噪音影響；春風(fēng)和院有連廊，裝修標(biāo)準(zhǔn)也比諾德逸府低。與前兩者相比，諾德逸府是精裝修的‘府’系高端住宅，品質(zhì)最高！”珊珊表示，精裝修交付、社區(qū)規(guī)劃純粹以及央企背書，是中鐵·諾德逸府最打動(dòng)她的因素。

公開信息顯示，諾德逸府項(xiàng)目在北京市住建委網(wǎng)站上的備案名為“花樊雅苑”，住宅部分于2020年1月19日獲批預(yù)售，開發(fā)商為北京中鐵諾德盛興置業(yè)有限公司，是中鐵置業(yè)集團(tuán)旗下的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目于2020年1月21日首次開盤，至2021年6月30日，實(shí)現(xiàn)住宅清盤。

按照合同約定，項(xiàng)目應(yīng)于2022年6月末正式交付。目前，2#、4#、6#住宅樓已完成竣工備案。但珊珊及多位業(yè)主近期探訪項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，眼下距離約定的交付日期還剩不到四個(gè)月，項(xiàng)目的外立面從售前承諾的基底石材變成了刷漆；公區(qū)電梯廳由整體貼磚變?yōu)榇蟀讐�；公區(qū)管道直接裸露在外；室內(nèi)裝修中本該貼磚的墻面、地面未鋪設(shè)瓷磚；樓棟間單元門甚至大小不一……一番總結(jié)下來，大大小小的質(zhì)量問題有十余項(xiàng)，有些還存在安全隱患。

“比如項(xiàng)目保溫板拼接處存在較大空隙，影響保溫效果；容易造成外層抗裂砂漿空鼓開裂，下雨造成墻體滲水，嚴(yán)重時(shí)造成保溫層開裂脫落，有墜落砸傷風(fēng)險(xiǎn)�！�

“很難想象，這是銷售之初以‘精裝修’交付為賣點(diǎn)的商品住宅�！� 珊珊表示，相比商品房預(yù)售流程中宣傳“全裝修”交房的臻御府以及春風(fēng)合院，諾德逸府是當(dāng)時(shí)花鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)唯一一家喊出“精裝修交付”的限競房。

開發(fā)商：從未宣傳精裝修

“去年6月20日，部分業(yè)主前往諾德逸府售樓處確認(rèn)裝修標(biāo)準(zhǔn)，但在現(xiàn)場開發(fā)商沒能給出關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)清單。此后，業(yè)主多次要求開發(fā)商給出一個(gè)說法：能否按售前的精裝修宣傳進(jìn)行交付�！睂�(duì)于業(yè)主們提出的質(zhì)疑，珊珊表示，開發(fā)商后來向大家給出的回復(fù)卻是“項(xiàng)目從未宣傳精裝修，實(shí)為全裝修”。

為了進(jìn)一步求證項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主們后來又將協(xié)場所從諾德逸府售樓處，轉(zhuǎn)移到了中鐵置業(yè)北京公司總部。根據(jù)業(yè)主方面提供的2021年8月26日的錄音材料，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)接待并答復(fù)業(yè)主的中鐵置業(yè)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，諾德逸府項(xiàng)目非精裝修、而是全裝修：“我們宣傳都是全裝修，可能銷售過程中有口誤。”針對(duì)業(yè)主代表提出的公區(qū)大白墻等問題整改，該負(fù)責(zé)人則回復(fù)稱：“咱這是買室內(nèi)還是買公區(qū)？”

但多位業(yè)稱，在諾德逸府項(xiàng)目的銷售過程中，開發(fā)商和中介都重點(diǎn)突出“精裝房”交付，且?guī)�業(yè)主參觀樣板房的時(shí)候還會(huì)著重強(qiáng)調(diào)“除了軟裝，所見即所得”。而且，多位業(yè)主拿出了開發(fā)商當(dāng)時(shí)用于宣傳的樓書、線上線下宣傳海報(bào)、公眾號(hào)文章等圖文及視頻材料。

在這些資料中，諾德逸府的宣傳海報(bào)及廣告牌上標(biāo)注著“精裝”“精妝”等字樣；不止一位案場銷售對(duì)帶看業(yè)主宣傳“精裝交房”，甚至諾德逸府項(xiàng)目的副總經(jīng)理在線上推介項(xiàng)目時(shí)，也表示諾德逸府是“品牌精裝、可拎包入住”。業(yè)主們認(rèn)為，這足以證明諾德逸府存在裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售宣傳不符、項(xiàng)目貨不對(duì)版的問題。

“是缺錢嗎？該項(xiàng)目6.7萬元-7.1萬元的單價(jià)，與周圍次新房的單價(jià)相比幾乎是一致的，并沒有出現(xiàn)大幅折扣，且該項(xiàng)目沒有其他配建，理論上項(xiàng)目開發(fā)成本與常規(guī)商品房無實(shí)質(zhì)差距，開發(fā)商減配實(shí)在不該。”業(yè)主表達(dá)了這樣的質(zhì)疑。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，項(xiàng)目地塊溢價(jià)率越高，開發(fā)商利潤空間越小。據(jù)悉，拿地于2018年11月末的諾德逸府，土地出讓金為58.4億元，溢價(jià)率26.29%；第三方測算，樓面價(jià)約4.5萬元/平方米。因?yàn)椴缓�政策性住房及商業(yè)配建，諾德逸府項(xiàng)目在“花鄉(xiāng)三杰”中地塊溢價(jià)率最高；相比而言，臻御府項(xiàng)目在出讓時(shí)要求配建一棟回遷房，且須配建近4.7萬方米的商服用地，在三個(gè)項(xiàng)目中地塊溢價(jià)率最低。具體來看 “花鄉(xiāng)三杰” 拿地時(shí)的溢價(jià)率：諾德逸府（26.29%）＞春風(fēng)和院（25.36%）＞臻御府（13.52%）。

即便只承認(rèn)“全裝修”，面對(duì)業(yè)主要求整改的強(qiáng)烈訴求，諾德逸府開發(fā)商在3月3日還是發(fā)出了一封《致諾德逸府業(yè)主的公開信》，表示將通過對(duì)公區(qū)鋪貼瓷磚、加石膏線條、電梯門套抬高、消防箱包封等措施，對(duì)部分樓棟進(jìn)行升級(jí)改造。但該升級(jí)措施與業(yè)主理解的“精裝修”仍有差距，相當(dāng)多的業(yè)主未與開發(fā)商簽訂《公區(qū)升級(jí)改造協(xié)議》。

律師：宣傳內(nèi)容是否構(gòu)成要約是關(guān)鍵

“全裝修指的是裝修范圍。按照原建設(shè)部2002年出臺(tái)的商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則中明確提出‘全裝修’的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。這種裝修要求也可以說是屬于精裝修中的最低要求；而精裝修往往指的是裝修的規(guī)格以及檔次，精裝修的成本是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全裝修的。” 北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉松濤律師直言，精裝修的概念內(nèi)涵是大于全裝修的；全裝修不一定是精裝修，但精裝修一定是全裝修。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師指出，全裝修房是政策強(qiáng)制實(shí)施，精裝修房則是開放商自發(fā)實(shí)施的，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ诰�裝修及精裝標(biāo)準(zhǔn)并無明確規(guī)定�！艾F(xiàn)實(shí)中，這類維權(quán)糾紛比較常見，主要看合同對(duì)于裝修如何約定，以及宣傳內(nèi)容是否構(gòu)成要約。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

“因此，若裝修標(biāo)準(zhǔn)的廣告宣傳在符合該條規(guī)定時(shí)，可能被視為合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，開發(fā)商交付不符時(shí)，要承擔(dān)違約責(zé)任�！� 郭韌說道。

在此之外，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師也提示稱，現(xiàn)實(shí)中，就“房產(chǎn)精裝與全裝爭議”這類房產(chǎn)糾紛進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定時(shí)，會(huì)綜合衡量開發(fā)商售前的宣傳允諾對(duì)房屋價(jià)格和合同訂立是否確定有重大影響。“因?yàn)槊袷略V訟的核心證據(jù)是商品房買賣合同，現(xiàn)實(shí)中如果相關(guān)購房合同被設(shè)置了大量的“霸王條款”，開發(fā)商對(duì)很多風(fēng)險(xiǎn)在合同或補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行了規(guī)避，那么通過民事訴訟追究開發(fā)商責(zé)任的購房者，往往也會(huì)比較被動(dòng)�！�

北京商報(bào)樓市調(diào)查小組