房地產(chǎn)市場銷售復(fù)蘇仍處艱難通道，“地產(chǎn)銷售”作為房地產(chǎn)鏈條的源頭活水，是觀測房地產(chǎn)基本面的最關(guān)鍵指標(biāo)。

在5、6月份出現(xiàn)短暫的同比回升之后，房企整體銷售在7月又有所降溫，年度業(yè)績兌現(xiàn)難度再次加大。盡管7月歷來是銷售淡季，房企在7月份增加供應(yīng)的意愿都有所減弱，市場需求和購買力也有下滑。

從克而瑞數(shù)據(jù)亦顯示，TOP100房企1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅仍保持在49%的較高水平。不僅如此，7月以來不少房企出現(xiàn)債務(wù)實質(zhì)違約，停工范圍進(jìn)一步擴(kuò)大等問題，都或意味著本輪房地產(chǎn)市場波動的趨勢更為復(fù)雜。

融資方面，2022年7月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比仍保持下降趨勢，但降幅有所收斂。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為466.24億元，相較于去年7月543.85億元，同比下降14.27%。7月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為6.75億元，相較于去年7月332.2億元，同比下降97.97%。

政策松綁邊界已探明，短期重心集中在“保交樓”。同時，政策端依然是接下來樓市走向的關(guān)鍵指引。自去年四季度政策松綁方向確立，從助企紓困到全局性下調(diào)房貸利率水平，“供給和需求”層面的地產(chǎn)放松政策正經(jīng)歷由點及面演進(jìn)，各地在“因城施策”框架下實現(xiàn)松綁的合理兌現(xiàn)。但整體在“追求穩(wěn)定而非刺激”的松綁邊界下，市場還是有一定“局限性”擔(dān)憂。

而結(jié)合本次政治局會議“保交樓、穩(wěn)民生”，以及鄭州地方政策來看，后續(xù)在供給端，民營房企的資金壓力緩解還是只能依賴市場信心恢復(fù)以及自我紓困，鄭州政府給出的房企紓困模式來看，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組及保障性租賃住房之外，AMC介入處置不良資產(chǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)進(jìn)程或加快。

需求端而言，推動改善型需求或成重要破局點，縮短房屋限售時限、出售稅費減免、甚至放寬多套房限制等漸進(jìn)式的寬松，有望推升市場量價逐步復(fù)蘇。

地產(chǎn)估值仍階段性承壓，二線央國企或是超額收益來源。在民營房企融資偏緊的局面大概率延續(xù)，以及銷售壓力加大、居民信心不足的背景下，地產(chǎn)板塊估值仍階段性承壓。

在政策托底基調(diào)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等各部門協(xié)同努力下，弱復(fù)蘇的局面有望繼續(xù)支撐，期待在“金九銀十”能看到推貨高峰的恢復(fù)正常，以及企業(yè)信用和投資的復(fù)蘇。板塊內(nèi)部來看，二線央國企有望憑借融資優(yōu)勢、拿地和貨值優(yōu)勢，獲得板塊內(nèi)的超額收益來源。

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