黨的二十大報告指出，高質量發(fā)展是全面建設社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務。自首批中國公募REITs產(chǎn)品上市以來，市場建設穩(wěn)步推進，有效盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化居民資產(chǎn)配置，對我國經(jīng)濟高質量發(fā)展、轉型升級等國家戰(zhàn)略的實施具有重要意義。隨著近期政策支持力度持續(xù)加強，公募REITs發(fā)展提速；中國不動產(chǎn)金融新模式的探索，開啟了新篇章。

2022年，清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心聯(lián)合招商局集團旗下招商蛇口，邀請行業(yè)專家成立課題組，共同編寫《中國公募REITs的實踐與方向》，梳理解讀政策，分析前沿實踐，建言展望未來。12月27日，中心舉辦線上研討會，邀請課題組多方專家，圍繞“探索中國不動產(chǎn)金融新模式”主題，匯報課題的核心成果，建言與展望行業(yè)發(fā)展。

主旨演講

推動中國公募REITs健康發(fā)展

【圖為肖鋼發(fā)表主旨演講】

全國政協(xié)委員，中國證券監(jiān)督管理委員會原主席肖鋼發(fā)表了題為《推動中國公募REITs健康發(fā)展》的演講。他表示，剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，進一步明確了推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，而公募REITs是推動房地產(chǎn)健康發(fā)展的一個重要工具，其重要性已上升到國家戰(zhàn)略規(guī)劃層面。目前，我國公募REITs試點項目示范效應良好，但仍需深入總結實踐經(jīng)驗，優(yōu)化完善，以推動其行穩(wěn)致遠。肖鋼主席肯定了《中國公募REITs的實踐與方向》專著推出的時機與重要性。他指出，中國公募REITs的規(guī)模逐步擴大，資產(chǎn)類別逐步增多，本書系統(tǒng)總結試點過程中的成功亮點和不足之處，有助于研究中國公募REITs的未來發(fā)展方向。

對于REITs如何更好地服務新發(fā)展格局與經(jīng)濟高質量發(fā)展，肖鋼主席圍繞推動專項立法、優(yōu)化運行機制、加強投資者教育三方面提出了優(yōu)化建議。此外，針對保障性租賃住房領域，肖鋼主席表示，在“房住不炒”背景下，REITs既有效幫助拓寬居民投資渠道、降低居民住房杠桿、防范系統(tǒng)性風險，又有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，對構建中國金融新生態(tài)具有重要意義。

主旨演講

中國REITs市場助力探索

不動產(chǎn)金融新模式

【圖為高西慶發(fā)表主旨演講】

中國證券監(jiān)督管理委員會原副主席，美國杜克大學教授高西慶發(fā)表主旨演講，闡釋了中國REITs市場從試點起步到逐步發(fā)揚光大的意義。他表示，在過去幾十年間，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，有力推動了我國城鎮(zhèn)化建設與財富累積，并對穩(wěn)定地方財政起到了重要的支持作用。但近幾年，行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸，發(fā)展邏輯發(fā)生深刻變化，REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)恰逢其時。建立完善的REITs市場可將不動產(chǎn)與資本市場相結合，提高不動產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，并通過破產(chǎn)隔離機制，有效將產(chǎn)品自身與原始權益人之間的風險加以隔離，增加了REITs產(chǎn)品的可預測性，起到增信作用。作為一項新生投資產(chǎn)品，REITs也將打通投資者與優(yōu)質房地產(chǎn)開發(fā)商的投融資渠道，并通過資本市場的優(yōu)勝劣汰效應，實現(xiàn)產(chǎn)品的規(guī)范發(fā)展。

高西慶指出，我國公募REITs發(fā)展以基礎設施領域為起點，通過自上而下的頂層設計，逐步向各行業(yè)全面推進。目前，中國公募REITs試點已取得初步成功，隨著REITs市場建設逐步走向成熟，將為我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的難題提供解決思路及方案，并為我國資本市場乃至國際金融市場提供新的窗口及機遇。

主題論壇一

公募REITs市場:回顧與展望

【圖為主題論壇一對話交流】

在主題論壇一環(huán)節(jié)，與會嘉賓就“公募REITs市場：回顧與展望”展開復盤討論與分析建議，該環(huán)節(jié)由招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司總經(jīng)理助理、財務管理部總經(jīng)理余志良主持。

招商證券投資銀行委員會董事總經(jīng)理，固定收益融資總部聯(lián)席總經(jīng)理左飛首先強調了發(fā)行公募REITs對我國基礎設施領域建設的積極影響。發(fā)行公募REITs不僅有助于企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)負債表左側融資的可持續(xù)發(fā)展，還有利于降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，同時，可以在一定程度上幫助企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)輕重分離。他就公募REITs的未來發(fā)展提出四點建議，一是進一步拓寬試點范圍，探索新基建及不動產(chǎn)等領域的REITs試點；二是作為資產(chǎn)上市平臺，REITs的可持續(xù)擴募能力值得關注；三是鼓勵探索多個原始權益人合作發(fā)行REITs的模式，更好發(fā)揮平臺作用；四是探索收購第三方資產(chǎn)以實現(xiàn)擴募的機制，助力市場走向成熟。

中信證券股份有限公司金石基金總經(jīng)理劉煒敏指出，目前已發(fā)行的公募REITs中, 高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流領域的發(fā)行規(guī)模占比約85%。一方面，這三類資產(chǎn)發(fā)行REITs可有效助力國家區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的落實與推進；另一方面，這三類資產(chǎn)具有產(chǎn)權清晰、投資管理手續(xù)完備的特征，也具有經(jīng)營穩(wěn)定、收益長期增長的潛力。同時，針對已發(fā)行的公募REITs在二級市場的差異化表現(xiàn)，他表示，公募REITs在二級市場的整體表現(xiàn)突出，不同板塊受基本面差異的影響有所分化，但從長期來看，整體仍呈現(xiàn)積極的增長態(tài)勢。最后他表示，我國公募REITs具有長足的發(fā)展空間，底層資產(chǎn)有望進一步拓寬，同時，市場集中度將有所提升，行業(yè)和資產(chǎn)類別形成明顯分化。

中倫律師事務所合伙人魏軼東表示，目前在公募REITs試點階段，資產(chǎn)的合規(guī)性及轉讓性是推進的核心難點之一。他指出，REITs底層資產(chǎn)既是投資標的，也是可預期現(xiàn)金流的來源，其合規(guī)性至關重要。為確保資產(chǎn)合法合規(guī)，REITs發(fā)行的各參與方需要有效識別、解決問題，提出兼具創(chuàng)造性和可行性的方案，并與主管部門密切溝通。他還表示，可轉讓性是REITs重組、發(fā)行、流通的基礎，需多方合力，確保頂層制度設計可以有效在地方得以推進。最后，他就公募REITs未來發(fā)展提出了兩點建議，一方面，推動公募REITs配套制度進一步完善；另一方面，監(jiān)管部門需著眼于REITs上市全流程進行相關制度設計與優(yōu)化。

畢馬威中國合伙人馮治國表示，當前我國公募REITs在稅收層面享受以下兩層優(yōu)惠政策：一是針對產(chǎn)品的專項稅收優(yōu)惠政策，如企業(yè)所得稅；二是普適性的稅收優(yōu)惠政策，如土地增值稅、契稅等。但在具體執(zhí)行過程中，也需著重注意稅收籌劃的前置性、整體性以及協(xié)調性。他認為，稅收政策的完善需增強不同稅種間的聯(lián)動，同時，通過進一步明確原始權益人的界定、投資人享有的稅收優(yōu)惠政策、發(fā)行REITs失敗后的稅務處理措施，實現(xiàn)公募REITs稅收政策的優(yōu)化創(chuàng)新。

德勤中國合伙人吳汪斌從會計角度指出，判斷基礎資產(chǎn)項目是否出表的核心依據(jù)在于是否保留控制權，若原始權益人保留控制權，則不能出表；反之，則可以出表。他就此提出了以下四種不利于出表的情況：一是原始權益人持股比例過高；二是其他投資方持股分散程度過高；三是原始權益人在公募REITs治理結構中參與程度過高；四是原始權益人可變回報金額過大。此外，吳汪斌還表示，實際操作過程中，可能出現(xiàn)REITs權益屬性要求與會計準則之間相沖突的情況，需相關政策部門出具指導意見或推動專項立法，構建更為契合的制度安排。

余志良總結道，中國公募REITs市場具有起步穩(wěn)、進展好、前景廣三大特點，大家對中國REITs未來市場的發(fā)展充滿信心。余志良強調，《中國公募REITs的實踐與方向》一書集結各方面專家的心血與智慧，以期對監(jiān)管層、原始權益人以及投資人帶來啟發(fā)，為實現(xiàn)中國REITs市場行穩(wěn)致遠做出貢獻。

主題論壇二

REITs與不動產(chǎn)金融:探索新模式

【圖為主題論壇二對話交流】

清華大學金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇秘書長魏晨陽主持主題論壇二，圍繞“REITs與不動產(chǎn)金融：探索新模式”，與四位嘉賓進行交流探討與展望建言。

中金公司固定收益部全球產(chǎn)品組執(zhí)行負責人、董事總經(jīng)理潘偉表示，當前我國公募REITs采取的“公募基金+ABS”治理結構，是基于我國國情做出的制度創(chuàng)新。未來治理模式可能存在兩種優(yōu)化路徑，一是優(yōu)化產(chǎn)品結構，簡化產(chǎn)品層級；二是基金管理人與原始權益人相結合，成立REITs專業(yè)子公司。此外，針對REITs杠桿的使用，潘偉表示，合理使用杠桿可有效提高現(xiàn)金流分派率，產(chǎn)生自然稅盾效應，以對沖匯率風險；但過高的杠桿也會帶來一定的風險。因此，應合理進行期限管理與成本管理，同時探索更多元化的融資工具。

博時基金管理有限公司基礎設施投資管理部公募REITs業(yè)務北方區(qū)總監(jiān)、博時招蛇產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理胡海濱指出，我國公募REITs交易結構有別于其他國家的三大差異：一是要求現(xiàn)金分派率原則上不低于4%；二是REITs首批發(fā)行規(guī)模為10億元，同時要求原始權益人須存在兩倍以上擴募資產(chǎn)；三是具體交易過程中，一級市場發(fā)行時場內、場外均可申購，實際交易需在場內進行，還存在做市商制度。同時，他還強調了投資者主要面臨的三項風險來源，一是基礎資產(chǎn)所屬行業(yè)不同帶來風險差異；二是相同行業(yè)的基礎資產(chǎn)亦具有不同風險；三是二級市場的價格波動。

高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升展望公募REITs擴容至商業(yè)不動產(chǎn)領域，并就治理機制表達了觀點。他指出，現(xiàn)行治理機制主要存在以下關鍵問題：一是基金管理人和產(chǎn)業(yè)方的產(chǎn)融結合仍存在短板；二是多層代理模式的流程較為復雜，影響決策質量和效率；三是激勵不相容，基金管理人與投資人利益不完全一致；四是監(jiān)管抓手不牢固；五是產(chǎn)業(yè)方動力不足和潛在的逆向選擇。他表示，《中國公募REITs的實踐與方向》一書針對以上問題提出了優(yōu)化建議，以提升REITs發(fā)展需具備的包容性與開放性。

戴德梁行高級董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務負責人楊枝針對資產(chǎn)估值發(fā)表觀點。他表示，當前已發(fā)行上市的REITs均采用DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)法進行估值，其中剩余收益期、增長率以及折現(xiàn)率等參數(shù)是監(jiān)管機構和投資者關注的重點。他強調對于產(chǎn)權類公募REITs，資本化率可以作為衡量估值合理性的參考指標，并表示未來REITs擴容至長租房、商業(yè)不動產(chǎn)領域時，資本化率或將發(fā)揮更大的作用。

隨后，與會嘉賓針對REITs如何更好推動中國不動產(chǎn)金融新模式的探索與創(chuàng)新展開了深入的探討。周以升表示，各方需推動以REITs為核心的不動產(chǎn)金融體系的建立，這是房地產(chǎn)轉型和高質量發(fā)展的關鍵所在。這個體系還包括不動產(chǎn)私募基金/Pre-REITs基金、類REITs市場以及CMBS等配套融資工具等。政策的著力點應該針對上述各個環(huán)節(jié)的堵點和卡點來展開。潘偉認為，可進一步深挖清潔能源類REITs項目的潛力，結合ESG投資理念，為國家可持續(xù)、高質量發(fā)展做出貢獻。胡海濱從投資者的角度提出，REITs作為一種全新的金融投資產(chǎn)品，可進一步優(yōu)化居民的資產(chǎn)配置。楊枝表示未來可以探討將多元化的資產(chǎn)納入同一支REITs的可能性，并對REITs市場的進一步完善進行積極展望。

成果發(fā)布

《中國公募REITs的實踐與方向》

本次會上，魏晨陽簡要總結了《中國公募REITs的實踐與方向》一書的核心成果，他表示，本書全面復盤我國公募REITs實際表現(xiàn)，著眼于公募REITs上市全流程，詳細介紹實操環(huán)節(jié)經(jīng)驗和產(chǎn)品生命周期中的多方面知識。同時，針對公募REITs發(fā)展的關鍵性問題例如法律結構、治理模式、稅收政策、資本結構等，提出優(yōu)化建議，以期推動REITs規(guī)模不斷擴大，真正發(fā)展成為能夠盤活不動產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)、帶動增量、提高效率、促進良性循環(huán)的有效工具。該專著將于2023年春季出版，期待能夠為監(jiān)管及行業(yè)提供更多參考和啟發(fā)。

清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心

清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心，是學院唯一聚焦不動產(chǎn)金融的智庫。中心的研究工作和戰(zhàn)略發(fā)展得到全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會原主席肖鋼及多位領導、專家和相關部門的長期指導。中心致力于推進深度理論研究、推動政策改革完善、探索行業(yè)最佳實踐、促進國際交流合作。

中心主辦清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇，搭建政策、學術、產(chǎn)業(yè)和金融多方長期交流的平臺與生態(tài)。同時，作為中心智庫研究的發(fā)布平臺，論壇持續(xù)發(fā)布高水平的理論與實踐研究成果。

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