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土地制度急待改革

過(guò)去說(shuō)的幾大改革都是國(guó)有企業(yè)改革、金融改革、財(cái)稅改革、價(jià)格改革等等，而對(duì)土地、住宅制度改革的認(rèn)識(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

房?jī)r(jià)收益都被政府收走

我國(guó)去年收了4.1萬(wàn)億土地出讓金。這幾年土地出讓金一般占房屋銷(xiāo)售額的45-50%，還沒(méi)算在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售階段收的各種稅、費(fèi)，加起來(lái)房?jī)r(jià)里有65-70%是被政府收走。

年期越短越短視

租賃年期越短，租賃者就越短視。如果是一個(gè)草原，給一個(gè)人承包5年，那他第一年就把羊都趕進(jìn)去，把草全部吃光，連根子都給挖光，最后就變成沙漠。

土地制度急待改革

我們實(shí)事求是地講，過(guò)去30多年的城市化，以及現(xiàn)在轟轟烈烈推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，如果不改革的話，實(shí)際上就是剝奪農(nóng)民的城市化。

Q

和訊網(wǎng)

我知道您剛剛做一個(gè)非常重要的關(guān)于房地產(chǎn)的研究報(bào)告。在這份研究報(bào)告中您提到當(dāng)前的土地和住宅體制存在很多弊端，這些弊端主要體現(xiàn)在哪些地方？

A

周天勇

我們未來(lái)很多年可能要改革，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)體制、政治體制等等，里面一個(gè)特別關(guān)鍵的問(wèn)題就是土地和房屋制度改革。我們過(guò)去說(shuō)的幾大改革都是國(guó)有企業(yè)改革、金融改革、財(cái)稅改革、價(jià)格改革等等，但人們對(duì)土地、住宅制度的改革好像認(rèn)識(shí)還是不太夠。這次三中全會(huì)提到土地也主要是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)方面的一些改革，但沒(méi)有把住宅含進(jìn)來(lái)，系統(tǒng)、全面、配套的闡述土地和住宅體制改革。但是，這塊改革現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)繞不過(guò)去了，如今恰恰是因?yàn)槟壳巴恋睾妥≌w制導(dǎo)致了一些問(wèn)題。

我覺(jué)得問(wèn)題主要有幾個(gè)方面。一是說(shuō)我們改革開(kāi)放三十多年來(lái)，城市化的速度推進(jìn)很快，從不到20%推進(jìn)到50%多，我們可能占用了城郊和農(nóng)村的大約1億畝土地。1億畝土地如果按市價(jià)算30萬(wàn)億或者50萬(wàn)億，但農(nóng)民從這里面分到的很少——當(dāng)然也不乏通過(guò)征地和拆遷一夜暴富，但總體上講農(nóng)民得到的很少。比如就近這四年，前三年每年平均3萬(wàn)億的土地出讓金收入，去年4.1萬(wàn)億，今年1季度1.08萬(wàn)億。土地出讓收入越來(lái)越多，但是農(nóng)民得到的非常少。今天我就有個(gè)網(wǎng)友反映說(shuō)，他們那兒鎮(zhèn)里2萬(wàn)元把農(nóng)民的耕地拿走，22萬(wàn)倒賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商每平米4000多元賣(mài)給這些無(wú)地或者拆遷了的農(nóng)民。

所以，我們實(shí)事求是地講，過(guò)去30多年的城市化，以及現(xiàn)在轟轟烈烈推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，如果不改革的話，實(shí)際上就是剝奪農(nóng)民的城市化。因?yàn)檗r(nóng)民沒(méi)有富起來(lái)。

[詳細(xì)]

房?jī)r(jià)收益都被政府收走

是我們?cè)谕恋胤矫孢�有惡劣很多，不但是單寡頭，而且還是行政單寡頭壟斷，那就更可怕了。

Q

和訊網(wǎng)

中國(guó)現(xiàn)在是單寡頭壟斷嗎？是不是這就造成我們房屋的成本特別高，稅費(fèi)和土地出讓金特別高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)很難降下來(lái)？

A

周天勇

全世界平均的比較合理的房?jī)r(jià)收入比，一般是這個(gè)家庭5年的收入可以買(mǎi)一套比較體面的房子，我們5年能買(mǎi)得下來(lái)嗎？我們大概全國(guó)下來(lái)9年平均，如果在另一些城市，那就可能要15年、20年甚至30年，全部收入加起來(lái)才能買(mǎi)一套房子。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包含幾種形態(tài)，包括單寡頭壟斷、雙寡頭壟斷。如果說(shuō)賣(mài)東西的是一個(gè)人，就叫單寡頭壟斷；兩個(gè)人叫做雙寡頭壟斷，三個(gè)人叫做壟斷程度很高。假如有一百塊地一百個(gè)人來(lái)賣(mài)就是充分競(jìng)爭(zhēng)，而賣(mài)的人越少就是壟斷程度越高。單寡頭本身就已經(jīng)很極端了。但是很多單寡頭壟斷只是經(jīng)濟(jì)單寡頭，比如假如我國(guó)就一個(gè)電網(wǎng)公司，那它就是單寡頭，只有一個(gè)電信公司也是單寡頭。假如市場(chǎng)是一個(gè)單寡頭本來(lái)就很受不了，通常都會(huì)服務(wù)質(zhì)量低，隨意提價(jià)，別無(wú)分店，只此一家，等等。但是我們?cè)谕恋胤矫孢�有惡劣很多，不但是單寡頭，而且還是行政單寡頭壟斷，那就更可怕了。

設(shè)想一下政府把全部雞蛋都收起來(lái)，不準(zhǔn)在市場(chǎng)上賣(mài)，用強(qiáng)征，最后都必須通過(guò)政府把雞蛋賣(mài)給市場(chǎng)，那就會(huì)發(fā)生什么情況呢？就很可能發(fā)生這樣的情況，這個(gè)雞蛋本來(lái)是5元一斤，但我收只收0.50元一斤，但是往賣(mài)的時(shí)候，我要賣(mài)15元錢(qián)，因?yàn)�，它既有�?jīng)濟(jì)壟斷的力量，更有行政壟斷的力量。所以，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是全世界最糟糕或者最壞的。

而且在這過(guò)程中，還要把稅費(fèi)加上去，這種體制也是全世界都沒(méi)有的。小規(guī)模的經(jīng)濟(jì)體，如香港、新加坡也有，但是像我們這樣的有十幾億人口、960多萬(wàn)平方公里國(guó)土的國(guó)家，只由政府行政寡頭壟斷來(lái)強(qiáng)制征地，利用國(guó)家的政府權(quán)力，利用政府的權(quán)力強(qiáng)制性寡頭賣(mài)地，你說(shuō)這個(gè)力量何其大。

[詳細(xì)]

年期越短越短視

如果是一個(gè)草原，給他承包5年，第一年把羊趕進(jìn)去，全部把草吃光，連根子都給挖光，最后就變成沙漠。

Q

和訊網(wǎng)

我看到您的建議是土地使用年限永續(xù)化這樣一個(gè)改革方案，這是讓我想起曾經(jīng)張五常，還有科斯他們說(shuō)過(guò)的一句話，土地是一束，一系列的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)這樣的方案，把一些權(quán)利固化，可以讓人有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

A

周天勇

如果說(shuō)原來(lái)的制度就是土地私有，就沒(méi)有年期的問(wèn)題，比如美國(guó)、韓國(guó)、臺(tái)灣土地就是私有。你想要，只有我賣(mài)給你。另外也可以租，租期由你們倆定，市場(chǎng)決定。無(wú)論是租50年，還是30年，租金是一年一給還是一次性交清，是市場(chǎng)行為。

但我們現(xiàn)在存在一個(gè)麻煩是什么呢？土地大部分城鎮(zhèn)土地國(guó)有，這是憲法說(shuō)的，城郊和農(nóng)村土地集體所有。但集體和國(guó)有肯定有使用者，有不同的自然人和法人使用，比如說(shuō)工廠，商店，農(nóng)戶。那么它就出來(lái)一個(gè)年期問(wèn)題，比如，集體的土地，我給你30年呢，50年，還是5年，就出來(lái)這么一個(gè)東西。國(guó)有也是一樣，我們看到一個(gè)上海的工業(yè)用地，最短要縮到20年，后來(lái)很多人就調(diào)侃，你們干脆5年一次算了，廠子建起來(lái)你們?cè)儋u(mài)一次，收回。

但有年期問(wèn)題就很大。一，年期越短，作為租賃者就越短視。如果租期是五年，第一年種下去苗子，第五年長(zhǎng)不起來(lái)，第四年就砍樹(shù)了，最糟糕的就是這個(gè)。如果是一個(gè)草原，給他承包5年，第一年把羊趕進(jìn)去，全部把草吃光，連根子都給挖光，最后就變成沙漠。

[詳細(xì)]